Bauhaus meets Housing Studies: Zur Bezahlbarkeit und Angemessenheit von Wohnraum

Diese Woche war die Bezahlbarkeit von Wohnraum und der Wohnungsbau das große Thema. Im neuen IBB Wohnungsmarktbericht 2025, im Wohnmarktreport Berlin 2026 der Berlin Hyp und in der Wohnungsbaustudie 2026 im Auftrag des Verbändebündnisses Wohnungsbau. Und diese Woche eröffnete die Jubiläumsausstellung Bauhaus Dessau 100. Im dortigen Museum liest man eine Relativierung von Preisfragen und Bautempo (Bild). Das Wohlbefinden in der Wohnung steht im Mittelpunkt. Ist das aus der Zeit gefallen?

Nein. Die Wohnungsbaustudie 2026 lässt anklingen, dass Preis und Tempo nicht die einzigen Faktoren sind.

Insgesamt steht der Wohnungsbau vor einer doppelten Herausforderung: kurzfristig für Entlastung zu sorgen und langfristig die großen Transformationsaufgaben – demografischer Wandel, Klimaneutralität, Ressourcenoptimierung und soziale Resilienz – zu bewältigen. Wohnen ist dabei weit mehr als ein Konsumgut. Es gehört zu den grundlegenden Voraussetzungen gesellschaftlicher Teilhabe und wirtschaftlicher Entwicklung.
Wohnungsbaustudie 2026 im Auftrag des Verbändebündnisses Wohnungsbau, Studie zum 17. Wohnungsbautag 2026 und Ergebnisse aus aktuellen Untersuchungen Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V., März 2026

Mehr als ein Konsumgut, sagt die Studie. Ja, auch rechtlich. „Die Wohnung ist für jedermann regelmäßiger Mittelpunkt der privaten Existenz; auf ihren Gebrauch ist der einzelne zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur Sicherung seiner Freiheit und zur Entfaltung seiner Persönlichkeit angewiesen.“ So BGH und BVerfG.

Schon 2020 stellte eine IW-Studie fest, dass eine starre, dichotome Unterscheidung zwischen „bezahlbar“ und „unbezahlbar“ auf Basis der Wohnkostenbelastung zu kurz greift, um die Wohnsituation vollständig zu erfassen (IW-Analyse 136). Sie schlug eine differenzierte und ganzheitliche Definition bezahlbaren Wohnens entlang von zwei deskriptiven Dimensionen mit jeweils zwei Ebenen (objektiv, subjektiv) vor: Die erste Dimension ist der „Bezahlbarkeit“ im Sinne der finanziellen Faktoren gewidmet. Die zweite Dimension des bezahlbaren Wohnens beinhaltet die physischen Attribute der Wohnung selbst:

Objektive Ebene: Die Ausstattungsmerkmale der Wohnung sowie das Wohnumfeld
Subjektive Ebene: Subjektive Bewertung der physischen Attribute des Wohnens, Zufriedenheit mit der Wohnung und Wohnlage.

Hier werden also das Wohlbefinden und Wohnkomfort auch subjektiv zum Attribut der Wohnung und Merkmal des bezahlbaren Wohnens. Aufgewertet wird dies durch die weiterhin gültige Gijón-Erklärung von EU-Ministern (2023):

RECOGNIZE that high quality architecture benefits the well-being of all citizens and has broad transformative potential. To guarantee this quality, it is necessary to promote research, innovation, digitalization, industrialization, and creativity, implementing actions which enable improvements to built environments and the quality of life of citizens, without compromising the quality of life of future generations.

Wie wichtig das auch im Rechtlichen gerade heute ist, zeigen aktuelle Regulierungsvorhaben, die sich auf die Bezahlbarkeit von Wohnraum stützen, wie etwa das Wohnraumsicherungsgesetz Berlin. Das gilt gleichermaßen für den Begriff vom „angemessenen Wohnraum“, der ebenso bei Regulierungen gerne auf ein reines Preisargument reduziert wird (etwa bei den Enteignungs- und Vergesellschaftsungsvorhaben).

Schon im Kampf gegen den Berliner Mietendeckel und den Versuch eines Bayerischen Mietenstopps hatten wir das erfolgreich vorbegracht:

Das greift zu kurz. Denn angemessener Wohnraum ist mehr als preisgünstiger Wohnraum. Gerade bei der Deutung solcher Begriffe wie „angemessener Wohnraum“ zeigt sich die Gefahr einer verkürzten Diskussion, in welcher Billigbauten oder auch unsanierte Gebäude als die Lösung angepriesen und die sozialen Belange gegen die ökologischen Belange ausgespielt werden und damit sowohl ökologische wie auch ökonomische Risiken begründet und Gefahren für die Innovationskraft und Wettbewerbsfähigkeit der Bau- und Immobilienbranche in Kauf genommen werden.
Ein Klimadeckel für den Mietendeckel? Zur Nachhaltigkeit landesrechtlicher Mietpreisregulierung am Beispiel des MietenWoG Bln, Dr. Elmar Bickert, ZfIR 2020, 321

Zum Verständnis eines angemessenen oder bezahlbaren Wohnraums gehört auch die Optimierung von gesundheits-, sicherheits-, nutzwert- und behaglichkeitsfördernden Aspekten, die zu hochwertigen Nutzungsbedingungen, einem hohen Nutzkomfort und zu einer Erhöhung der Lebensqualität der Nutzer führen ebenso wie die Sicherung der gestalterischen und städtebaulichen Qualität. Dies sind wiederum soziale, sozio-kulturelle und funktionale Qualitäten und Gesichtspunkte, die im ureigenen Interesse der Mieter liegen und Eingang finden müssen in das Verständnis von dem, was „angemessener oder bezahlabrer Wohnraum“ ist.

Und damit sind wir dann doch wieder beim Bauhaus. Und mit dem New European Bauhaus (NEB) sind wir damit auf jenem Pfad, der die Lebensqualität der Bürger verbessern möchte, in Gebäuden und im öffentlichen Raum, der Nachhaltigkeit mit gutem Design, Erschwinglichkeit und Vielfalt verbinden will.