Der Provisionsanspruch des Maklers setzt nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB voraus, dass der Hauptvertrag „infolge“ des Nachweises oder der Vermittlung zustande gekommen, das heißt die von ihm entfaltete Tätigkeit für den Abschluss des Hauptvertrags kausal geworden ist. Der BGH hat nun entscheiden, was das rechtlich und prozessual bedeutet:

  • Mitursächlichkeit genügt:
    Das Handeln des Maklers muss nicht allein ursächlich gewesen sein oder auch nur die Hauptursache gebildet haben; vielmehr reicht es aus, wenn das Verhalten des Maklers zumindest mitursächlich geworden ist.
  • Ergebnis einer wesentlichen Maklerleistung gefordert:
    Hierbei genügt es allerdings nicht, dass die Maklertätigkeit auf anderem Weg adäquat kausal den Abschluss bewirkt hat; vielmehr muss der Hauptvertrag bei wertender Betrachtung sich zumindest auch als Ergebnis einer dafür wesentlichen Maklerleistung darstellen.

DETAILS:
Der Nachweismakler hat seinen Kunden auf die Gelegenheit, über ein bestimmtes Objekt einen Vertrag zu schließen, hinzuweisen. Er muss ihn in die Lage versetzen, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Dazu gehört in der Regel, dass er seinem Kunden den Vertragspartner für das Geschäft benennt und dass dieser auch tatsächlich bereit ist, über das Objekt den in Rede stehenden Vertrag zu schließen. An letzterem kann es etwa fehlen, wenn der Vertragspartner seinen Entschluss, einen Vertrag über das Objekt abzuschließen, endgültig aufgegeben hat.

Neben der Feststellung der Ursachen für den Abschluss des Hauptvertrages ist es daher jeweils auch ein dem Tatgericht obliegender Akt wertender Beurteilung im Einzelfall, wie diese Ursachen zu gewichten sind und ob die Maklerleistung als wesentlich für den Vertragsabschluss anzusehen ist.

Schon zuvor hatte der BGH in einer anderen Entscheidung ausgeführt: Das Entstehen einer Provisionspflicht setzt voraus, dass der Makler eine provisionsauslösende Tätigkeit entfaltet. Der Makler wird nur für seine vertrags-gemäße Tätigkeit belohnt, falls diese den mit dem Maklervertrag angestrebten Erfolg erreicht hat. Er wird dabei nicht belohnt für den Erfolg schlechthin, sondern für einen Arbeitserfolg.

Für den Vermittlungsmakler etwa hat er ausgeführt: Eine Vermittlungsleistung des Maklers liegt vor, wenn dieser auf den potentiellen Vertragspartner mit dem Ziel des Vertragsabschlusses einwirkt. Vermittlungstätigkeit ist dabei die bewusste finale Herbeiführung der Abschlussbereitschaft des Vertragspartners des zukünftigen Hauptvertrags. Der Vermittlungsmakler verdient seine Provision durch Verhandeln mit beiden Seiten und durch Einwirken auf den potentiellen Vertragsgegner des Auftraggebers, das dessen Abschlussbereitschaft herbeiführt.

Und wenn ein Alleinauftrag vereinbart ist, begründet das darüber hinaus einen Maklerdienstvertrag, der eine Tätigkeitspflicht des Maklers begründet

AUSFÜHRLICH:
Wann ist die Maklerprovision verdient? (1/2) – Der Vermittlungsmakler
Wann ist die Maklerprovision verdient? (2/2) – Der Nachweismakler


Was also muss der Makler darlegen und ggf. beweisen?

  • Es besteht eine Vermutung dafür, dass die Maklerleistung ursächlich für den Vertragsschluss war, wenn zwischen dem Nachweis des Maklers und dem Vertragsschluss ein Zeitraum bis zu einem Jahr liegt. Die zugunsten des Maklers sprechende Vermutung der Kausalität der Maklerleistung für den nachfolgenden Hauptvertragsabschluss kann der Maklerkunde widerlegen.
  • Beträgt der Zeitraum dagegen mehr als ein Jahr, streitet nicht mehr ein sich von selbst ergebender Schluss auf den Ursachenzusam- menhang für den Makler.

Was bedeutet eine geänderte Verkaufsabsicht des Immobilieneigentümers?

Ein Provisionsanspruch entsteht beim Käufermakler nicht, wenn

  1. der Makler eine tatsächlich bestehende Möglichkeit zum Erwerb eines Objekts nachweist,
  2. diese Gelegenheit sich aber zerschlägt, weil der Eigentümer die Verkaufsabsicht endgültig aufgegeben oder sich für einen anderen Interessenten entschieden hat,
  3. diese Verkaufsgelegenheit dann aber später unter veränderten Umständen neu entsteht und nunmehr von dem Kunden ohne Hinweis des Maklers genutzt wird.

ABER ACHTUNG:
Die Annahme einer endgültigen Aufgabe der Absicht des nachgewiesenen Interessenten, das Geschäft abzuschließen, unterliegt strengen Voraussetzungen:

  • Es ist nur dann von einer Unterbrechung des Kausalzusammenhangs zwischen der Maklerleistung und dem Abschluss des Hauptvertrags auszugehen, wenn der nachgewiesene Interessent sich zunächst anderweitig vertraglich gebunden hatte, bevor es später doch noch zu dem Abschluss des Hauptvertrags mit dem Maklerkunden gekommen ist.
  • Nur eine vom nachgewiesenen Interessenten eingegangene endgültige vertragliche Bindung rechtfertigt die Annahme einer Aufgabe seiner Vertragsabsicht und damit die Feststellung einer Unterbrechung des Kausalverlaufs zwischen Nachweisleistung und Abschluss des späteren Hauptvertrags.
    • Zwar kann beim Nachweis einer Immobilie nach Abschluss eines notariellen Kaufvertrags mit einem anderen Käufer im Allgemeinen nicht mehr von einer fortbestehenden Verkaufsbereitschaft des Eigentümers gesprochen werden.
    • Anders liegt der Fall jedoch dann, wenn der Kaufvertrag mit einem zeitlich befristeten, aber im Übrigen vorbehaltlosen Rücktrittsrecht vereinbart ist.

Bei einer solchen Konstellation bleibt der Kaufvertrag letztlich solange in der Schwebe, wie das Rücktrittsrecht noch ausgeübt werden kann; bis dahin ist das Objekt noch nicht endgültig vom Markt und der Verkäufer immer noch latent verkaufsbereit. Eine endgültige vertragliche Bindung wird erst zu dem Zeitpunkt begründet, zu dem das Rücktrittsrecht nicht mehr ausgeübt werden kann.

BGH

ABGRENZUNG:
Von dieser Rücktrittskonstruktion ist die Konstellation zu unterscheiden, in der in dem vom Makler nachgewiesenen Kaufvertrag ein zeitlich befristetes, aber im Übrigen vorbehaltloses Rücktrittsrecht vereinbart ist: Hier entsteht der Maklerlohnanspruch erst, wenn die Rücktrittsmöglichkeit verstrichen ist. Vergleichbare Wertung – andere Konstellation.

Der Verständnishorizont des Maklerkunden ist insoweit ohne Bedeutung:

  • Für die Annahme einer Unterbrechung des Kausalzusammenhangs zwischen dem Nachweis der Vertragsgelegenheit durch den Makler und dem Abschluss des Hauptvertrags genügt es nicht, dass sich aus der Sicht des Maklerkunden die vom Makler nachgewiesene Vertragsgelegenheit zerschlagen hat.
  • Es kommt allein darauf an, ob der nachgewiesene Interessent sich tatsächlich vertraglich an einen Dritten gebunden hat.

HINWEIS:
Liegt in dem vorstehenden Sinne keine Unterbrechung des Kausalzusammenhangs vor, obliegt es dem Makler nach der Erbringung seiner Maklerleistungen nicht, sich nach einer Benachrichtigung über das (vorläufige) Scheitern der Verhandlungen um weitere Nachweise zu bemühen oder erneut Verhandlungen mit der Verkäuferin in Gang zu setzen. Der Umstand, dass der Vertrag schließlich ohne weitere Beteiligung des Maklers zustande kommt ist, ist für seinen Vergütungsanspruch zumindest beim Nachweismakler grundsätzlich ohne Belang.


Kongruenz?

Wiederum eine andere Frage ist die nach dem Inhalt des Hauptvertrages. Nach § 652 Abs. 1 BGB steht dem Makler eine Provision nur dann zu, wenn der Vertrag, mit dessen Herbeiführung er beauftragt ist, tatsächlich zu- stande kommt. Führt die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss eines Vertrags mit anderem Inhalt, so entsteht kein Anspruch auf Maklerlohn.

  • Dies bedeutet allerdings nicht, dass sich das nachgewiesene und das abgeschlossene Geschäft vollständig decken müssen.
  • Es reicht aus, dass bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise in persönlicher und inhaltlicher Hinsicht Kongruenz besteht.

Siehe auch:

BGH: Wann der Maklerkunde Provision für den Ankauf durch einen Dritten schuldet

BGH: Kann sich der Maklerkunde durch unklare Angaben zur Person des Vertragspartners der Maklerprovision entziehen?


© Copyright by Dr. Elmar Bickert

(Titelbild: pexels)

Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.