BGH zur Mietpreisbremse: Schutz der Vermieter bei gesonderten Verträgen zu Keller/Stellplätzen und bei Indexmieten

Der BGH hat mal wieder Berliner Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht kassiert.

Ein Mieter rügte nach der Mietpreisbremse seine vereinbarte Miete, die er mit EUR 929 nettokalt bemaß, bestehend aus EUR 850 Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung aus dem Wohnraummietvertrag und EUR 79 aus einem gesonderten Kellermietvertrag. Amtsgericht und Landgericht gaben dem Recht und kürzten die Miete auf die im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB geltende Vormiete von EUR 727,50. Der BGH dagegen wendet erhebliche Rechtsfehler ein.

Zum einen war es rechtsfehlerhaft, die für den Keller in einem gesonderten Mietvertrag vereinbarte Miete mit einzubeziehen. Der Prüfung anhand der Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) unterlag lediglich die von den Parteien für die Wohnung vereinbarte Ausgangsmiete in Höhe von EUR 850, nicht jedoch auch das für die Nutzung des Kellers vereinbarte Nutzungsentgelt in Höhe von EUR 79.

Bei der Miete für den Keller handelte es sich nicht um einen nur gesondert ausgewiesenen Anteil oder Rechenwert bei der Zusammensetzung einer einheitlichen Miete, entgegen AG und LG waren die Wohnung und der Keller nicht aufgrund eines einheitlichen Mietvertrags, sondern aufgrund rechtlich selbständiger Ver-
träge an die Mieter vermietet. Nach dem BGH

ist zwar in der Regel von einer rechtlichen Einheit der Verträge über Wohnung und Keller/Stellplatz auszugehen, wenn sich die Flächen in demselben Gebäude befinden (und ggf. sogar am gleichen Tag geschlossen wurden),
spricht aber bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage oder Stellplatz eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen.

Selbst wenn sich Wohnung und Keller/Stellplatz in demselben Gebäude befinden und beide Verträge am gleichen Tag abgeschlossen wurden, bedarf es der Widerlegung der Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Entscheidend ist letztlich der Inhalt der beiden Verträge. Im konkreten Fall ergab sich die Eigenständigkeit der beiden Verträge

aus deren eindeutigen Wortlaut sowie
aus den erheblichen Abweichungen hinsichtlich wesentlicher Vertragsbestandteile wie Vertragslaufzeit, Kündigungsmöglichkeiten und vor allem Gestaltung und Entwicklung des vereinbarten Mietentgelts. Eine gewisse inhaltliche Verknüpfung der Verträge zum Fortbestand schadet dabei nicht unbedingt:

Das den Klägern für den Fall einer Beendigung des Wohnungsmietvertrags vor dem Ablauf des Kündigungsausschlusses eingeräumte Sonderkündigungsrecht erlaubt ihnen zwar eine gleichzeitige Beendigung der vertraglichen Beziehung zur Beklagten. Daraus folgt aber nicht ohne Weiteres, dass die Parteien ungeachtet der besonderen Bedingungen über die Vertragslaufzeit und die Kündigung der Kellernutzungsvereinbarung einen einheitlichen Mietvertrag über Wohnung und Keller schließen wollten.
BGH – VIII ZR 94/21

Zum anderen hatten die Berliner Gerichte § 556e Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft angewendet und den Rückzahlungsanspruch der Mieter falsch und zu hoch berechnet. Bei der Anwendung der Vorschrift des § 556e Abs. 1 BGB (Vormiete) hatten sie rechtsfehlerhaft nicht in den Blick genommen, dass diese Bestimmung eine Identität des betreffenden Leistungsgegenstands des Vermieters voraussetzt.

§ 556e Abs. 1 BGB enthält eine Bestandsschutzregelung zugunsten des Vermieters. Die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe nach §§ 556d ff. BGB sollen die Unterbindung unangemessener Preissprünge bei der Wiedervermietung verhindern, nicht aber den Vermieter zur Absenkung zuvor wirksam vereinbarter Mietentgelte im nachfolgenden Mietverhältnis zwingen.
BGH – VIII ZR 94/21

Rechtsfehlerhaft war es, einfach nur die im aktuellen Mietvertrag vereinbarte Miete der vom Vormieter zuletzt geschuldeten Nettokaltmiete gegenüberzustellen. Zwar war es zutreffend, die im Streitfall für die Wohnung vereinbarte Ausgangsmiete in Höhe von EUR 850 netto kalt und die vom Vormieter für die Wohnung zuletzt geschuldete Nettokaltmiete (EUR 727,50) miteinander zu vergleichen. Das war aber nur der erste Schritt.

Zu beachten war nämlich, dass die streitgegenständliche Miete eine Indexmiete war. Die Vormiete (EUR 727,50) konnte daher nach § 557b Abs. 4, § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB nur die Ausgangsmiete der von den Parteien getroffenen Indexmietenvereinbarung (EUR 850,00) begrenzen. Wichtig war der zweite Schritt:

Die Vergleichs(vor)miete nach § 556e Abs. 1 BGB (EUR 727,50) ist entsprechend den Mietentgelterhöhungen für die Wohnungsmiete zu indexieren und
der von den Mietern gezahlten (indexierten) Miete gegenüberzustellen.