BGH zur Mietpreisbremse

Im Zusammenhang mit dem landesrechtlichen Mietendeckel von Berlin haben wir erfahren, dass das Landgericht Berlin in Teilen versucht, sich mit einer verfassungskonformen Auslegung zu behelfen (siehe: Berliner Mietendeckel Update: Durchblick in den Entscheidungen des Landgerichts und Licht auf die „Schattenmiete“). Das hat es nun auch bezogen auf die bundesrechtliche Mietpreisbremse versucht – und hat sich dafür beim Bundesgerichtshof eine Absage abgeholt.

Sofern das Berufungsgericht sein Verständnis des Begriffs der „Vormiete“ in § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB mit den vorstehenden Erwägungen auf eine verfassungskonforme Gesetzesauslegung stützen will, geht dies schon deshalb fehl, weil eine solche Auslegung nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ihre Grenze dort findet, wo sie mit dem Wortlaut der Vorschrift und dem erkennbaren Willen des Gesetzgebers in Widerspruch treten würde. So liegt der Fall hier. 

BGH

Um was ging es?

§ 556e Abs. 1 Satz 1 BGB erlaubt dem Vermieter für den Fall, dass die vom vorherigen Mieter geschuldete Miete (Vormiete) höher ist als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete (ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 %), die Vereinbarung einer Miete bis zur Höhe der Vormiete. Doch was ist die maßgebliche Vormiete, wenn die Einheit zuletzt gewerblich vermietet wurde? Kann der Vermieter die gewerbliche Miete oder aber jene Miete ansetzen, die sich aus dem der gewerblichen Vermietung vorhergehenden Wohnraummietverhältnis ergibt?

Die Entscheidung

Zunächst ist festzustellen, dass die gewerbliche Miete keine Vormiete im Sinne des § 556e Abs. 1 S. 1 BGB sein kann:

  • Als „Vormiete“ kommt nur die in einem Wohnraummietverhältnis vereinbarte Miete in Betracht und nicht etwa eine in einem ganz anderen Marktsegment (wie einem Gewerberaummietverhältnis) erzielte Miete.
  • Es muss sich also bei dem Vormietverhältnis um ein Wohnraummietverhältnis handeln.

Kann der Vermieter mithin nicht auf die vorherigen Gewerbemiete zurückgreifen, hilft ihm aber nach dem BGH auch die davor bestehende Wohnraummiete nicht. Denn bei der „Vormiete“ muss es sich um eine solche aus einem unmittelbar vorangegangenen Mietverhältnis handeln. Der Vermieter kann sich mithin nicht mit Erfolg auf die Maßgeblichkeit der in einem (früheren) Wohnraummietverhältnis gezahlten „Vormiete“ im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB berufen, wenn er die Räume vor dem nach den §§ 556d ff. BGB zu beurteilenden Mietverhältnis zuletzt gewerblich vermietet hat.

Die Begründung

Nach dem BGH gewährt die Ausnahmeregelung des § 556e Abs. 1 BGB dem Vermieter keinen (uneingeschränkten) Investitionsschutz dahin, dass ihm unabhängig von der zuletzt gewählten Nutzungsart eine früher erzielte Wohnraummiete erhalten bleiben oder gar eine bestimmte Einnahmehöhe garantiert werden sollte.

§ 556e Abs. 1 Satz 1 BGB ist eine Ausnahmeregelung zum Grundsatz des § 556d Abs. 1 BGB:

  • Nach § 556d Abs. 1 BGB darf bei Abschluss eines Mietvertrags über Wohnraum, der in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) höchstens um 10 % übersteigen. Hierdurch sollen die Kernziele des Gesetzgebers erreicht werden.
    • Ziel des Gesetzgebers der Mietpreisbremse war es nach dem BGH nicht, neuen Mietwohnraum zu schaffen, etwa durch Anreize zur Wohnraumerschließung gewerblich genutzter Bestandsimmobilien.
    • Vielmehr ging es dem Gesetzgeber ausschließlich darum, durch Dämpfung des Mietanstiegs die Verdrängung einkommensschwacher Mieter aus dem „vermieteten Wohnungsbestand“ zu verhindern.
  • Wenn § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB abweichend hiervon unter bestimmten Voraussetzungen die Vereinbarung einer höheren Miete erlaubt, ist das eine Ausnahmeregelung. Als Ausnahmeregelung ist sie aber eng auszulegen.

Bemerkenswert schließlich sind die weiteren Ausführungen des BGH, im Wesentlichen unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zur Mietpreisbremse:

Art. 14 Abs. 1 GG gewährleistet keine Investitionssicherheit dahin, dass ein Vermieter ohne Weiteres darauf vertrauen darf, nach Beendigung eines Mietverhältnisses sogleich wieder eine gleich hohe Miete erzielen zu können. Zwar tragen Vermieterinnen und Vermieter für die von der Miethöhenregulierung betroffene Wohnungen hohe, häufig kreditfinanzierte Investitionskosten, die sich über Mieteinnahmen nur über einen langen Zeitraum rentieren können und insoweit auf Langfristigkeit angelegt sind. Auf dem sozialpolitisch umstrittenen Gebiet des Mietrechts müssen sie aber mit häufigen Gesetzesänderungen rechnen und können nicht auf den Fortbestand einer ihnen günstigen Rechtslage vertrauen. Ein Vertrauen, mit der Wohnung höchstmögliche Mieteinkünfte erzielen zu können, wird durch die Eigentumsgarantie nicht geschützt, weil ein solches Interesse seinerseits vom grundrechtlich geschützten Eigentum nicht umfasst ist.

BGH

BVerfG zum Mietendeckel

Mit Beschluss vom 28.10.2020 hat das Bundesverfassungsgericht einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung, der sich gegen das Inkrafttreten des § 5 Abs. 1 und Abs. 2 MietenWoG Bln am 22. November 2020 richtete, abgelehnt. Gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 und 2 MietenWoG Bln ist in allen Mietverhältnissen eine Miete verboten, soweit sie die nach Berücksichtigung der Wohnlage bestimmte Mietobergrenze aus den § 6 oder § 7 Abs. 1 MietenWoG Bln um mehr als 20 % überschreitet und nicht nach § 8 MietenWoG Bln als Härtefall genehmigt ist. 

Zur Erfolglosigkeit des Eilrechtsschutzes

Das Bundesverfassungsgericht betont die strengen Anforderungen an den Eilrechtsschutz: Es darf von seiner Befugnis, den Vollzug eines in Kraft getretenen Gesetzes auszusetzen, nur mit größter Zurückhaltung Gebrauch machen, da der Erlass einer solchen einstweiligen Anordnung stets ein erheblicher Eingriff in die Gestaltungsfreiheit des Gesetzgebers ist. 

Dem Antragsteller war es nicht gelungen, einen hinreichend schwerwiegenden Nachteil für den Fall der Ablehnung der einstweiligen Anordnung darzulegen. Das gelte sowohl im Hinblick auf die eigene Situation als auch für die Gesamtheit oder eine erhebliche Zahl der Vermieter. Wirtschaftliche Nachteile, die Einzelnen durch den Vollzug eines Gesetzes entstehen, sind im Allgemeinen nicht geeignet, die Aussetzung der Anwendung von Normen zu begründen.

Was das BVerfG noch entschieden hat

Sehr spannend aber ist, was das Gericht sonst noch feststellt:

  • Es seien keine irreversiblen Schäden für den Fall zu erwarten, dass sich die Norm nach einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts in der Hauptsache als verfassungswidrig erweist. Der Vermieter kann die mit den Mietern vertraglich vereinbarten Beträge rückwirkend verlangen. Das BVerfG bestätigt also erneut die Legitimität dessen, was andere als „Schattenmiete“ versuchen zu verteufeln (siehe schon: Berliner Mietendeckel Update: Durchblick in den Entscheidungen des Landgerichts und Licht auf die „Schattenmiete“).
  • Alle schauen jetzt also auf die Hauptsacheentscheidungen (abstrakte und konkrete Normenkontrolle, Verfassungsbeschwerden). Auch hierzu hat das BVerfG eine Aussage: „Die Frage, ob dem Land Berlin die Gesetzgebungskompetenz für die angegriffenen Regelungen des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin zusteht, muss jedenfalls als offen bezeichnet werden und bedarf einer näheren Prüfung im Verfahren der Verfassungsbeschwerde.“

VerfGH Bln zum Mietendeckel

Mit Beschluss vom 21.10.2020 hatte der Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin das Verfahren der Normenkontrolle von Vorschriften des „Mietendeckels“ ausgesetzt.

Der Beschluss ergeht nach § 32 Abs. 1 des Gesetzes über den Verfassungsgerichtshof. Es soll der Abschluss der Verfahren beim Bundesverfassungsgericht zu den Aktenzeichen 1 BvR 515120,1 BvR 623120 und 2 BvF 1/20 abgewartet werden, nachdem das Bundesverfassungsgericht mitgeteilt hat, dass es beabsichtigt, im ersten Halbjahr des Jahres 2021 zu entscheiden.

Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin, Beschluss vom 21. Oktober 2020 – VerfGH 87/20

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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.