Bundesregierung: Die Miethöhe und deren Entwicklung in deutschen Großstädten

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Aus einer Antwort der Bundesregierung vom 25.03.2026 auf eine parlamentarische Anfrage zu den Mietpreisen der im Internet inserierten Wohnungen in den letzten zehn Jahren in den nach Einwohnerzahl vierzehn größten Städten Deutschlands folgt eine Rangfolge der teuersten (Miete) Städte, Top 5 zum Stand 2025:

  1. München
  2. Frankfurt a.M.
  3. Stuttgart
  4. Berlin
  5. Hamburg

Nimmt man aber die Preisentwicklung in den letzten zehn Jahren, zeigt sich ein anderes Bild, Berlin mit der deutlich stärksten Preisdynamik nach oben, Top 5 (7):

  1. Berlin
  2. Leipzig
  3. Bremen / Duisburg
  4. Düsseldorf / Essen
  5. Hamburg

Einzelheiten in der nachfolgenden Tabelle aus BT-Drucksache 21/5005, S. 66 f.

Man muss dazu aber wissen, dass der Bundesregierung Angebotsmieten nur in Form von im Internet inserierten Wohnungsangeboten vorliegen. Die Angebotsmieten im Internet inserierter Wohnungen sind aber nicht repräsentativ für das gesamte Wohnungsangebot von Neuvermietungen. Sie spiegeln nur das Angebot wider, auf das Wohnungssuchende treffen, wenn sie im Internet nach einer Mietwohnung suchen.

Insbesondere Wohnungen im günstigen Mietsegment sind nach Aussage der Bundesregierung in dieser Datenquelle unterrepräsentiert.

Sonderauswertungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zu Folge lagen beispielsweise die Wiedervermietungsmieten des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. (GdW), dessen Unternehmen Wohnungen häufig über Wartelisten oder direkte Ansprache von Kundinnen und Kunden vermieten teilweise um knapp ein Viertel unterhalb der Internet-Wiedervermietungsmieten.

Das erinnert an den Report „Mapping the World’s Prices – 2025“ vom Deutsche Bank Research Institute, der viele Übereinstimmungen hat, den Blick aber international und in der Tiefe weitet.

Demnach liegt München in der Kategorie „Monthly rent for 3 bedroom apartment in city centre“ zwar „nur“ auf Platz 19, was aber Platz 1 der deutschen Städte bedeutet. Das sind „nur“ 40% des Wertes des Spitzenreiters New York, ist aber mit einer Zunahme von 31,6% in den letzten fünf Jahren Ausdruck einer großen Dynamik. Aus deutscher Sicht folgt auch dort Frankfurt a.M. auf Platz 31 und Berlin auf Platz 33, letzteres mit einer Wachstumsrate von enormen 41,4%. Berlin weist „nur“ 32% des Wertes des Spitzenreiters New York auf, was den Ruf einer verhältnismäßig günstigen Weltstadt bestätigt.

In der Kategorie „Verfügbares Einkommen nach Abzug der Miete (2 Personen, die arbeiten und eine 3-Zimmer-Wohnung mieten)“ landen Berlin und München auf den Plätzen 16 und 15 (jeweils 237% in Relation zu New York), Frankfurt gar auf Platz 5. Das ist ordentlich und stärkt die Attraktivität dieser Städte.

München hat es aber auch im internationalen Vergleich zur Nr. 1 geschafft. In der Kategorie „Monatliche Grundversorgungskosten (Strom, Heizung, Kühlung, Wasser, Müllabfuhr) für eine 85 m² große Wohnung“ ist München auf Platz 1 (223% in Relation zu New York), Frankfurt auf Platz 3 und Berlin auf Platz 4, letzteres mit einer Steigerungsrate in den letzten fünf Jahren von 45%. Das weitet bei der Frage nach den Wohnkosten den Blick etwas von der reinen Nettokaltmietenbetrachtung zu den Nebenkosten, was diese Tage nicht unwichtig ist.

© Copyright by Dr. Elmar Bickert

Siehe auch:

München, Berlin und Frankfurt im internationalen Vergleich der teuersten Städte: Mieten und Nebenkosten
Die Mietenfrage als (Um-) Verteilungsfrage: Von Lock-In- und Remanenzeffekten im Wohnungsmarkt, Mitarbeiterwohnungen und der Bundes-Wohnungsbaugesellschaft