Der Fall

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit vier Wohneinheiten hat ein Eigentümer, nennen wir ihn Machiavelli, zwei Einheiten. Mangels abweichender Vereinbarung gilt das gesetzliche Stimmrechtsprinzip des § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG: Das Kopfprinzip. Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme.

Machiavelli hatte also grundsätzlich nur eine Stimme und war den beiden anderen Eigentümern in der Beschlussmacht unterlegen. Die Lösung für ihn: Er übertrug das Eigentum an einer seiner Wohnung auf eine Gesellschaft, deren alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer er war. Neben ihm persönlich gab es nun also einen weiteren „Kopf“ und damit eine neue Stimme in der Gemeinschaft, auch wenn der neue „Kopf“ nur eine Gesellschaft war, die von Machiavelli beherrscht wurde. War das rechtmäßig?

Die anderen Eigentümer verneinten das natürlich, auch aus dem Grund, dass Machiavelli durch das zusätzliche Stimmrecht der Gesellschaft eine Blockadeposition erlangte, obwohl er seit Jahren freiwillig keine Hausgeldzahlungen leistete und auch die Gesellschaft seit der Eigentumsübertragung ihre Beitragspflichten nicht erfüllte. Folglich schließen sie die Gesellschaft von der Beschlussfassung aus.


Die Entscheidung

Die Vorinstanz hatte den Ausschluss der Gesellschaft von der Beschussfassung zugelassen. Die Stimme der Gesellschaft sei zu Recht unberücksichtigt geblieben. Machiavelli und seine Gesellschaft seien als ein „Kopf“ anzusehen.

Hinweis: Auch nach Ansicht der Vorinstanz gilt aber anderes, wenn ein Wohnungseigentümer das Eigentum an einer von mehreren Einheiten auf nahe Angehörige überträgt. In diesem Fall sei eine unterschiedliche Willensbildung denkbar und die Stimmrechtsvermehrung daher hinzunehmen.

Sinn und Zweck des Kopfstimmrechts bestehe darin, dem Wohnungseigentümer, der mehrere Einheiten oder besonders hochwertige Einheiten besitze, nicht von vornherein ein Übergewicht zu verschaffen. Diesem Sinn und Zweck widespreche es, wenn der Gesellschaft ein viertes Stimmrecht zukäme. Denn die Gesellschaft könne keinen eigenen Willen bilden, die Stimmabgabe richte sich einheitlich nach dem Willen von Machiavelli, der sowohl als natürliche Person als auch als Geschäftsführer der von ihm beherrschten Gesellschaft auftrete.

Der BGH (Urteil vom 14. Juli 2017 – V ZR 290/16) widerspricht:

Das wirksame Entstehen eines neues Stimmrechts

Bei Geltung des Kopfstimmrechts entsteht ein neues Stimmrecht, wenn ein Wohnungseigentümer das Alleineigentum an einer von mehreren Einheiten auf eine von ihm beherrschte juristische Person überträgt; die juristische Person ist von der Ausübung ihres Stimmrechts nicht allgemein ausgeschlossen.

Der BGH lässt eine Betrachtung nach Sinn und Zweck außen vor und wählt eine formale Betrachtungsweise. Wohnungseigentümer und damit Träger des Stimmrechts ist derjenige, der im Einklang mit der materiellen Rechtslage im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Unter der Geltung des Kopfstimmrechts kann also eine nachträgliche Vermehrung von Stimmrechten eintreten, wenn ein Eigentümer mehrere Einheiten hält und diese sukzessive veräußert.  Infolgedessen ist hier durch die im Grundbuch vollzogene Eigentumsübertragung ein neuess Stimmrecht entstanden.

Hinweis: Weiterhin ungeklärt bleibt, ob ein neues Stimmrecht auch dann entsteht, wenn der Verkäufer anteilig Eigentümer der veräußerten Einheit bleibt, weil er nur einen Bruchteil des Eigentums an einer von mehreren Einheiten an einen Dritten veräußert.

Der BGH sieht die Veräußerung auch als wirksam an. Selbst wenn der Kläger sie vorgenommen haben sollte, um über die Gesellschaft ein zusätzliches Stimmrecht ausüben zu können, läge kein unwirksames Scheingeschäft vor.

Die Entstehung des Stimmrechts setzt eine wirksame Veräußerung voraus, so dass eine solche im Zweifel gewollt ist. Dass es infolgedessen zu einer Vermehrung der Stimmrechte kommen kann, ist in dem Kopfstimmrecht angelegt und hinzunehmen, selbst wenn der veräußernde Wohnungseigentümer beherrschenden Einfluss auf den Erwerber ausübt.


Kein Ausschluss von der Stimmrechtsausübung

Der BGH widerspricht auch einem Ausschluss der Gesellschaft von der Ausübung des entstandenen Stimmrechts. Die Leitlinien zum allgemeinen Ausschluss der Stimmrechtsausübung:

  • Es gibt keinen allgemeinen Stimmrechtsausschluss im Fall von Interessenkonflikten.
  • Nach § 25 Abs. 5 WEG ist der Ausschluss des Stimmrechts auf bestimmte Fälle schwerwiegender Interessenkollisionen beschränkt, in denen die sonst legitime Verfolgung privater Sonderinteressen bei der Willensbildung der Wohnungseigentümer nicht mehr hinnehmbar erscheint.
  • Selbst erhebliche Beitragsrückstände lassen das Stimmrecht nicht entfallen, solange der Wohnungseigentümer nicht gemäß § 18 WEG rechtskräftig zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt ist.
  • Ein allgemeiner Stimmrechtsausschluss kommt auch dann nicht in Betracht, wenn die konkrete Gefahr der Majorisierung durch einzelne Eigentümer besteht.

Die „Waffen“ der Miteigentümer

Der BGH verweist die übrigen Wohnungseigentümer auf § 25 Abs. 5 WEG und auf die ihnen eingeräumten Rechtsschutzmöglichkeiten:

  • Vernachlässigt ein Wohnungseigentümer seine Zahlungspflichten, kann er Beschlussfassungen, die auf die Einleitung gerichtlicher Maßnahmen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft abzielen, nicht blockieren. Insoweit ist er gemäß § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG von der Ausübung des Stimmrechts ausgeschlossen.
  • Den darüber hinaus bei der Majorisierung durch einen Wohnungseigentümer erforderlichen Minderheitenschutz gewährleistet in erster Linie das Prinzip ordnungsmäßiger, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechender Verwaltung (§ 21 Abs. 5 WEG). Dessen gerichtliche Kontrolle erfolgt insbesondere im Wege der Beschlussmängelklage. Majorisierende Beschlüsse können insbesondere unter dem Blickwinkel der Willkür, des Rechtsmissbrauchs oder einer unbilligen Benachteiligung Einzelner ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen.
  • Soweit einem Wohnungseigentümer (bzw. einer festgefügten Gruppe von Wohnungseigentümern) eine Blockadeposition zusteht, mit der er Beschlussfassungen verhindern kann, wird der Minderheitenschutz in erster Linie durch die Beschlussersetzungsklage gewährleistet (§ 21 Abs. 4, § 21 Abs. 8 WEG). Wird eine Beschlussfassung verhindert, die ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, kann eine umfassende Beschlussersetzung durch das Gericht angezeigt sein.

Was gilt bei einem rechtsmissbräuchlichen Verhalten?

Das rechtsmissbräuchliche Verhalten eines Wohnungseigentümers führt nicht zu einem allgemeinen Ausschluss der Stimmrechtsausübung, kann aber dazu führen, dass die Stimmabgabe bezogen auf die jeweilige Beschlussfassung unbeachtlich ist. So können nach der Rechtsprechung des BGH abgegebene Stimmen wegen einer missbräuchlichen Ausübung des Stimmrechts unwirksam und deshalb bei der Feststellung des Beschlussergebnisses nicht zu berücksichtigen sein.

Allerdings werden die Anforderungen hierfür hoch angesetzt:

  • Ein Stimmrechtsausschluss wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens kommt nur ausnahmsweise und unter engen Voraussetzungen in Betracht.
  • Allein die Ausnutzung des Stimmenübergewichts eines Mehrheitseigentümers reicht hierfür nicht aus.
  • Eine Majorisierung soll vielmehr erst dann rechtsmissbräuchlich sein, wenn weitere Umstände hinzutreten, die sich als Verstoß gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen der Gemeinschaft und damit gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung darstellen.
  • Es reicht nicht aus, dass der mit den Stimmen eines Mehrheitseigentümers gefasste Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht oder dass ein Wohnungseigentümer aufgrund seines Stimmgewichts Beschlussfassungen blockiert, obwohl es ein Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung wäre, einen positiven Beschluss zu fassen.
  • Vielmehr muss die Art und Weise der Stimmrechtsausübung die übrigen Wohnungseigentümer so offenkundig und ohne jeden Zweifel in treuwidriger Weise benachteiligen, dass der Ausgang eines gerichtlichen Verfahrens nicht abgewartet werden kann.

Ein Stimmrechtsausschluss wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens soll nach dem BGH in aller Regel nur bei positiven Stimmabgaben in Betracht kommen, die dazu führen, dass Beschlüsse zustande kommen, etwa dann,

  • wenn ein Mehrheitseigentümer gegen die Stimmen der übrigen Wohnungseigentümer eine wegen gravierender Vermögensdelikte vorbestrafte Person aufgrund einer persönlichen Nähe zum Verwalter bestellt, oder
  • wenn mit den Stimmen eines Mehrheitseigentümers ein Beschluss gefasst wird, der diesem offensichtlich unangemessene Vorteile verschafft.

Negative Stimmabgaben, mit denen ein Mehrheitseigentümer Maßnahmen blockiert, sollen dagegen in aller Regel nicht zu einem Stimmrechtsausschluss führen:

Beispielsweise sind negative Stimmabgaben, mit denen die Mehrheit eine dringend gebotene Sanierungsmaßnahme zum Nachteil der Minderheit verzögert, nicht wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam, so dass ein Beschluss über die erforderliche Maßnahme nicht zustande kommt. Die treuwidrige negative Stimmabgabe kann aber

  • zu einer gerichtlichen Beschlussersetzung führen und
  • Schadensersatzansprüche gegen einzelne Wohnungseigentümer begründen.

Blockiert ein Mehrheitseigentümer die Verwalterbestellung trotz drohender Verwalterlosigkeit, ist seine Stimmabgabe nicht unwirksam mit der Folge, dass der von der Minderheit gewünschte Verwalter bestellt ist, sondern

  • das Gericht kann auf Antrag durch einstweilige Verfügung einen Notverwalter bestellen und
  • in der Hauptsache kann die Verwalterbestellung im Wege der Beschlussersetzung herbeigeführt werden.

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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.