Jeder kennt sie in der Bau- und Immobilienbranche, die Lautsprecher für niederes Niveau. Kaum ein Podium, das sie derzeit auslassen, um ihre Wrecking Balls auf normative und technische Standards zu werfen.
Wie kann man sie stellen, wenn sie behaupten, niedere Baustandards würden ohne Weiteres die Baukosten senken und das Wohnen bezahlbar machen? Es ist ganz einfach. Man muss sie nur fragen, wo und wie in den Vorschlägen zum Gebäudetyp E und anderen Vorhaben geregelt ist, dass eine Absenkung des Qualitätsniveaus tatsächlich auch zu weniger Baukosten und Wohnkosten führt. Sie werden nichts sagen können. Denn dazu gibt es bislang keine Regelungsvorschläge. Es sind reine Qualitätsminderungsregulierungen. Nicht ein Regelungsvorschlag ist enthalten, der niedrigere Baukosten oder Mieten regelt oder auch nur adressiert. Es fehlt an jeder Regelung, wie eine geminderte Qualität wirklich zu geringeren Baukosten und Wohnkosten führen soll.
Bekommen Sie als Antwort, das sei dann eine Frage der Vereinbarung, haben Sie ihr Gegenüber perfekt gestellt. Denn richtigerweise ist es gerade das, für das sie eine staatliche Regulierung fordern, was schon heute eine Frage der privatautonomen Vereinbarung ist: Die bauvertragsrechtlich geschuldete Qualität. Trotzdem wollen sie eine Regulierung dazu, aber eben keine zum Preis. Preis und Leistung sind frei vereinbar, wer eine Regulierung nur auf der Leistungsseite fordert und das trotzdem mit Preisvorteilen bewirbt, die aber unreguliert bleiben sollen, ist nicht ganz ehrlich.
It shows that the links between regulation and supply, and between supply and prices, are weak at best.
Das sagt eine aktuelle Studie aus den USA: Buchholz, Maximilian & Kemeny, Tom & Randolph, Gregory & Storper, Michael, 2026. „Inequality, not regulation, drives America’s housing affordability crisis,“ SocArXiv 95trz_v1, Center for Open Science.
Sie stellt sich gegen die Annahme, dass Deregulierung die Lösung ist für die Wohnungskrise bzw. „Affordability Crisis“.
A popular view holds that declining housing affordability stems from regulations that restrict new supply, and that deregulation will spur sufficient market-rate construction to meaningfully improve affordability. We argue that this ‘deregulationist’ view rests upon flawed assumptions.
Auch wenn sich die Studie auf die USA bezieht, sind die Grunderkenntnisse auch für uns interessant. Auch bei uns wissen die „Deregulierer“ nicht, wie eine Deregulierung hinreichend verlässlich gewährleisten soll, dass Wohnen bezahlbar und Bauen kostengünstiger wird.
Die Studie hebt überzeugend hervor, dass eine Deregulierung nicht dazu führen muss, dass Projektentwickler sofort wie befreit neue Projekte aufsetzen. Entwickler entscheiden tatsächlich strategisch, wann sie Projekte in Angriff nehmen. Wenn Entwickler heute bauen, verzichten sie auf die Möglichkeit, denselben Standort später zu entwickeln, wenn die Marktbedingungen vielleicht günstiger sind. Neueste Forschungen zum Optionswert zeigen, dass Entwickler oft mit dem Bau zögern, um auf höhere zukünftige Renditen zu warten, insbesondere wenn sie erwarten, dass die Nachfrage wächst. Außerdem gibt es nach der Studie keinen Grund zu glauben, dass Entwickler jemals wissentlich genug Wohnraum schaffen würden, um die Investitionsrenditen unter das Marktniveau zu drücken. Sollte das ein strukturelles Merkmal der Wohnmärkte werden, würde es Immobilienvermögen zerstören.
Auch Studien von DEUTSCHE BANK RESEARCH hatten schon festgestellt, dass die politischen Vorhaben und Initiativen zur Baukostensenkung hauptsächlich punktuell und temporär mit nur wenigen Kosteneinsprarungen wirken werden, während das eigentliche Problem ignoriert, wenn nicht gar vertieft wird: Die geringe Produktivität im Baugewerbe. Auch eine aktuelle DIW-Studie verdeutlicht, dass es zur Eindämmung von Preiseffekten vor allem darum gehen muss, die Produktivität im Bausektor zu erhöhen. Tatsächlich ist eine Deregulierung und Qualitätsminderungs-Regulierung, wie sie der Gebäudetyp E werden könnte, eher kontraproduktiv, wenn es um die Steigerung der Produktivität der Bauwirtschaft geht.
© Copyright by Dr. Elmar Bickert
Forum Nachhaltige Immobilien 
Du muss angemeldet sein, um einen Kommentar zu veröffentlichen.