„Overrent“ bei Büroimmobilien und Ertragswert bei Fondsgesellschaften: Nachhaltig oder Risiko?

Mitte Juni hatte ich über „Zombie Buildings“ und „Stranded Assets“ berichtet (Grey Discounts in Real Estate, Stranded Assets & Zombie Buildings: Wertverluste bei Gebäuden mit schlechter ESG- und Energiebilanz – und überflüssige Büros als Betongold?). Eine Analyse der BCG etwa folgerte (bezogen auf den US-Markt, übertragbar aber auf den EU-Markt) aus dem Rückgang der Nachfrage nach Büroflächen infolge des fortgesetzten Trends zu hybriden Arbeitsstrukturen eine Verringerung von deren Wert und sah die Gefahr, dass Bürogebäude mit geringer Auslastung, hohen Leerständen und einer schnell schwindenden finanziellen Rentabilität zu „Zombies“ werden, die zusammen mit steigenden Zinssätzen einen erheblichen finanziellen Druck auf Gebäudeigentümer ausüben.

Mitte Juli greift das New York Magazine die Misere auf seinem Titelbild auf. Und nicht wenige sehen vergleichbare Gefahren und Entwicklungen in Europa und hierzulande. Und tatsächlich schlagen auch in Deutschland schon Wertberichtigungen auf Immobilienunternehmen durch.

Was heißt das für die Prospekthaftung? Zunächst einmal Klarstellendes aus einer aktuellen BGH-Entscheidung:

„Jedoch übernimmt der Prospektherausgeber grundsätzlich keine Gewähr dafür, dass die von ihm prognostizierte Entwicklung tatsächlich eintritt. Die Prognosen im Prospekt müssen vielmehr durch Tatsachen gestützt und ex ante betrachtet vertretbar sein. Sie sind nach den bei Aufstellung des Prospekts gegebenen Verhältnissen und unter Berücksichtigung der sich abzeichnenden Risiken zu erstellen.„
BGH, Beschluss vom 13. Juni 2023 – XI ZB 17/21

Gestritten wurde beim BGH im Rahmen eines Verfahrens nach dem Kapitalanleger-Musterverfahrensgesetz (KapMuG) über die Fehlerhaftigkeit eines Prospekts zu einer Fondsgesellschaft, deren Gegenstand der Erwerb und Betrieb einer zum Zeitpunkt der Erstellung des Prospekts voll vermieteten Büroimmobilie war. Behauptet wurde, der Prospekt sei u.a. deshalb fehlerhaft, weil er die Aussage treffe, dass der vereinbarte Kaufpreis durch ein unabhängiges Gutachten für marktgerecht erklärt worden sei, obwohl aus diesem hervorgehe, dass die zugrunde gelegte Miete 11% über der ortsüblichen Vergleichsmiete gelegen habe (sog. Overrent) und der Substanzwert des Objekts nur 55% des Kaufpreises betragen habe, so dass der Anleger unrichtig über den Wert und Wiederverkaufswert des Objekts informiert werde.

Bereits das OLG Hamburg hatte entschieden, dass der sog. Overrent bei einem Fonds, dessen Vermögensgegenstand eine Gewerbeimmobilie ist, ein Risiko darstelle, auf welches grundsätzlich hingewiesen werden müsse. Es könnten Zweifel bestehen, ob diese Miete nachhaltig erzielt werden kann und dementsprechend die auf den Ertragswert aufsetzende Wertermittlung Bedenken ausgesetzt sein. Der BGH stimmt dem zu:

Wie das Oberlandesgericht zutreffend ausgeführt hat, kann ein sog. Overrent, d.h. eine über der marktüblichen Miete liegende Miete, ein für den Ertrag der Anlage besonderes Risiko darstellen, das der Aufklärung bedarf, da eine solche Miete häufig nicht nachhaltig zu erzielen ist.
BGH, Beschluss vom 13. Juni 2023 – XI ZB 17/21

Trotzdem war der Prospekt auch ohne Offenlegung des sog. Overrent fehlerfrei. Insbesondere durfte die Miete auch der Wertermittlung im Rahmen einer Ertragswertberechnung zugrundegelegt werden.

Zum Zeitpunkt der Prospekterstellung bestanden keine begründeten Zweifel, dass die über dem
Marktniveau liegende Miete über die gesamte Haltedauer zu erzielen sein würde. Auf Risiken wurde hinreichend hingewiesen:

Der Umstand, dass die Fondsimmobilie an einen einzigen Mieter vermietet war und dass sich etwa dessen Insolvenz negativ auf den Ertrag der Anlage auswirken kann, ergab sich aus dem Prospekt.
Dies galt ebenso für das Risiko, dass das Recht zur außerordentlichen Kündigung vor Ablauf oder dasjenige zur ordentlichen Kündigung zum Ablauf der Festmietzeit ausgeübt wird und dass im Falle einer Neuvermietung unter Umständen nur eine niedrigere Miete erzielt werden kann.

Damit war auch die Aussage des Prospekts, dass der vereinbarte Kaufpreis durch ein unabhängiges Gutachten für marktgerecht erklärt wurde, nicht zu beanstanden.

Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerden versteht der durchschnittliche Anleger, der den Prospekt sorgfältig und eingehend liest, die Angabe, der Kaufpreis sei für marktgerecht erklärt worden, nicht dahin, dass die mit der Fondsimmobilie erzielten Erträge dem aktuellen Mietniveau entsprächen.
BGH, Beschluss vom 13. Juni 2023 – XI ZB 17/21

Wichtig war dabei, dass sich die Bewertung als marktgerecht ausdrücklich auf den Kaufpreis der Immobilie und nicht auf die Höhe der Miete bezog. Nichts anderes ergab sich aus der Verwendung einer Ertragswertberechnung. Die Ertragsverhältnisse einer Immobilie sind mit dem BGH sowohl nach deutschem Recht (vgl. § 2 Abs. 1, Abs. 3 Satz 2 Nr. 6, § 8 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 ImmoWertV) als auch nach internationalen Bewertungsverfahren als wertbildender Faktor anerkannt.

Dass die Mieterträge einer Gewerbeimmobilie maßgeblichen Einfluss auf deren Kaufpreis haben, ist dem durchschnittlichen Anleger bekannt.
BGH, Beschluss vom 13. Juni 2023 – XI ZB 17/21