BGH zum Mietrecht (Auskunftspflicht): Wieso der Rechtsfrieden gegen Regulierungsexzesse spricht

In den Parteizentralen des Landes wird eifrig an den Wahlprogrammen für eine – ggf. sogar vorgezogene? – Bundestagswahl gearbeitet. Und man braucht kein Orakel, um zu wissen, dass die Wohnraum- und Mietenfrage eine zentrale Rolle spielen wird.

Zu befürchten ist, dass es nicht primär um deren wirkliche Lösung gehen wird, sondern um das Bedienen von Feindbildern zur Mobilisierung der Massen, wobei ein bundesweiter Mietendeckel (oder eine Öffnungsklausel im Bundesrecht für Landesrecht) eines von vielen Polit-Instrumenten werden könnte.

Schon heute reicht ein Blick in die (Hauptstadt-) Presse, um eine weitere politische Aufladung erwarten zu können – statt der dringend gebotenen Entpolitisierung und Versachlichung. Dort ist im Zusammenhang mit der Mietenfrage verbreitet von Wucher, Abzocke und Betrug die Rede. Mit der reißerischen Darstellung von stets massiv überhöhten Mieten und der Pflege des Feindbildes Vermieter wird viel Kampf und Hass in den Markt, in die Bevölkerung und nicht zuletzt in die Mietvertragsverhältnisse getragen – eine von außen wirkende Dauereskalation mit dem Ziel, eine nochmals verschärfte gesetzliche Regulierung der Mietverhältnisse als Lösung der Wohnraum- und Mietenfrage fordern zu können. Das ein oder andere Parteiprogramm wird dies sicherlich dankend aufgreifen.

Vor diesem Hintergrund möchte ich eine neuere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aufgreifen, die so wohltuend in exakt die gegenteilige Richtung zeigt:

Zum einen stellt der BGH den Rechtsfrieden zwischen den Mietvertragsparteien in den Mittelpunkt.
Zum anderen sieht er diesen Rechtsfrieden beeinträchtigt, wenn durch eine zu weitreichende Regulierung erhebliches Streitpotential in das Mietvertragsverhältnis getragen wird.
Also stellt er sich mit Verweis auf das Ziel des Rechtsfriedens gegen eine exzessive Rechtsanwendung zu Lasten des Vermieters.

Es geht um den Umfang der vorvertraglichen Auskunftspflichten des Vermieters. Der BGH erteilte passenderweise eben jenem Inkassounternehmen eine klare Absage, zu dessen Geschäftsmodell die Dauereskalation gehört und welches mit immer extremeren Auslegungsversuchen zur Mietpreisregulierung viel Streit in die Mietverhältnisse und vor die Gerichte trägt.

Nach dem BGH muss der Vermieter dem Mieter vorvertraglich im Sinne des § 556g Abs. 1a S. 1 Nr. 1 BGB nur die vertraglich vereinbarte Vormiete, nicht die rechtlich geschuldete (zulässige) Vormiete mitteilen.

Gegen eine Auskunftspflicht des Vermieters über die rechtlich geschuldete Vormiete spricht weiter, dass eine solche – dem Willen des Gesetzgebers widersprechend – zu weiterem erheblichen Streitpotenzial zwischen den Mietvertragsparteien führte. Denn anders als eine Auskunftspflicht über die vertraglich vereinbarte Vormiete begründete eine Auskunftspflicht über die nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB geschuldete Vormiete im Hinblick auf die auch von dem Gesetzgeber gesehenen Schwierigkeiten, diese zutreffend zu ermitteln, für den Vermieter die nicht unerhebliche Gefahr einer fehlerhaften Auskunft. Streitigkeiten über die Richtigkeit der erteilten Auskunft wären hierdurch vorgezeichnet. Dies würde aber der Intention des Gesetzgebers zuwiderlaufen, den Rechtsfrieden zwischen den Mietvertragsparteien durch die Regelungen zur Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn nicht über Gebühr zu beeinträchtigen und durch eine ausgewogene Regelung der Rechtsfolgen einer unzulässig überhöhten Mietvereinbarung auf die praktischen Probleme, die sich bei der Bestimmung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn ergeben können, sowie die bei deren Ermittlung bestehende Unsicherheiten zu reagieren.
Bundesgerichtshof

HINWEISE:
1. Dem Vermieter ist es aber unbenommen, statt der vertraglich vereinbarten Vormiete die nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB geschuldete Vormiete mitzuteilen.
2. Für die Auskunft des Vermieters zur Vormiete bleibt auch dann allein das unmittelbare Vormietverhältnis maßgeblich, wenn dessen zulässige Miethöhe sich wiederum aus dem Vor-Vormietverhältnis ergeben sollte.

Und der BGH widersprach einem weiteres Exzess der Inkassoindustrie. Diese wollte Vermieter im Fall einer unwirksamen Vormiete weitergehend sanktionieren: Vermieter sollten sich nicht auf die auf den zulässigen Anteil reduzierte Vormiete berufen dürfen. Der BGH lehnt eine solch exzessive Rechtsanwendung als gesetzeswidrig ab:

Überdies führte eine solche Gesetzesanwendung zu einer dem Sinn und Zweck der Vorschriften nicht entsprechenden Sanktionierung des Vermieters wegen des Verstoßes gegen die Regelungen zur Begrenzung der Miethöhe. Das Gesetz zielt objektiv auf eine Begrenzung der Mietsteigerungen bei Mietanpassungen. Dies sollte durch eine Mietpreishöchstgrenze für Neuvermietungen und eine Unwirksamkeit von Vereinbarungen über höhere Mieten hinsichtlich des überhöhten Betrags erreicht werden. Sonstige negative Folgen einer zu hohen Mietpreisabsprache für den Vermieter sieht das Gesetz bewusst nicht vor. Der Gesetzgeber wollte mit den getroffenen Regelungen auf die praktischen Probleme, die sich bei der Bestimmung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn ergeben können, sowie die bei deren Ermittlung bestehende Unsicherheiten reagieren, den Rechtsfrieden aber nicht über Gebühr beeinträchtigen, weshalb er lediglich die Teilunwirksamkeit der Mietvereinbarung hinsichtlich des überhöhten Mietanteils vorgesehen hat. Dem widerspräche es, in der vorliegenden Konstellation dem Vermieter die Berufung auf die auf den zulässigen Anteil reduzierte Vormiete zu verwehren.
Bundesgerichtshof

Schon zuvor hatte der BGH auch zu § 556g Abs. 1a S. 1 Nr. 4 BGB exzessive Anforderungen abgelehnt:

Den Anforderungen an die Auskunftspflicht des Vermieters nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 zur umfassenden Modernisierung ist Genüge getan, wenn er dem Mieter vor der Abgabe von dessen Vertragserklärung unaufgefordert die Auskunft erteilt, bei dem Abschluss des Mietvertrags handele es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung der Wohnung.
Der Vermieter ist nicht gehalten, über Umfang und Details der Modernisierung Auskunft zu erteilen, sondern zunächst nur über das „Ob“ einer solchen umfassenden Modernisierung.
Es obliegt vielmehr dem Mieter, gegebenenfalls mittels eines Auskunftsverlangens nach § 556g Abs. 3 BGB weitere Einzelheiten und Nachweise zu erfragen, wenn er an der Richtigkeit der Auskunft zweifelt.
Erteilt der Vermieter eine solche Auskunft nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 BGB zur umfassenden Modernisierung, ist er nicht gehindert, sich gegebenenfalls auf eine (einfache) Modernisierung zu berufen, sofern sich herausstellt, dass eine umfassende Modernisierung im Sinne von § 556f Satz 2 BGB unterblieben ist. Denn die Auskunft zur umfassenden Modernisierung (§ 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 BGB) umfasst auch den Fall der einfachen Modernisierung im Sinne von § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB, so dass der Vermieter sich gegebenenfalls auf eine einfache Modernisierung berufen darf, sofern sich herausstellen sollte, dass eine umfassende Modernisierung nicht durchgeführt worden ist.

HINWEISE:
Der BGH stellt in der angeführten Rechtsprechung ganz grundlegend klar:
1. Dem Mieter sind mit der vorvertraglichen Auskunft nicht alle Informationen zur Verfügung zu stellen, die er für eine eigenständige Prüfung der höchstzulässigen Miete auf der Grundlage der Ausnahmetatbestände benötigt. Für weitergehende Informationen ist der Mieter auf den allgemeinen Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB verwiesen.
2. Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, dem Mieter die Höhe der von ihm verlangten Miete zu erläutern, seine diesbezügliche interne Berechnung und deren Grundlage offenzulegen oder dem Mieter die Zulässigkeit der Miete nach den Regelungen der §§ 556d ff. BGB nachzuweisen.

Im Wahlkampf wird man im Zusammenhang mit der Mieten- und Wohnraumfrage wieder viel über den sozialen Frieden lesen und hören. Diesen berechtigten Belang zu missbrauchen, um einseitig und pauschal gegen Vermietende zu mobilisieren, hat das Bundesverfassungsgericht im Zusammenhang mit dem Berliner Mietendeckel schon nicht gelten lassen. An dieser Stelle soll es ausreichen, dem das Ziel des Rechtsfriedens entgegenzusetzen. Denn auch dieser trägt zum sozialen Frieden bei, auch wenn die Inkassoindustrie damit kein Geld verdienen kann und die Populisten damit keine Wähler gewinnen können.