Verlängerung der Mietpreisbremse: BGH bestätigt Rechtmäßigkeit der Zweiten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung (2020)

Der Bundesgerichtshof ist nicht das Bundesverfassungsgericht. Und zur Entscheidung stand selbstredend nicht die aktuell politisch viel diskutierte dritte Verlängerung der Mietpreisbremse. Aber der BGH hat sich auch verfassungsrechtlich zur zweiten Verlängerung der Mietpreisbremse geäußert und Einblick in das gegeben, was auch für die Frage der Verfassungsgemäßheit oder Verfassungswidrigkeit einer dritten Verlängerung entscheidend sein wird.

Die von den Mietern verklagte Vermieterin hatte sich in dem heute veröffentlichten Fall (bislang nur Pressemitteilung ohne Entscheidungsgründe) darauf berufen, die Vorschriften zur Mietpreisbremse in der verlängerten Fassung seien verfassungswidrig und die hierauf gestützte Zweite Berliner Mietenbegrenzungsverordnung daher unwirksam.

Der BGH entschied, dass die verlängerte Mietpreisbremse und damit auch die zweite Mietenbegrenzungsverordnung den verfassungsrechtlichen Anforderungen gerecht werde. Insbesondere verstießen sie nicht gegen die in Art. 14 Abs. 1 GG verbürgte Eigentumsgarantie, sondern erwiesen sich als zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG, die durch Gründe des öffentlichen Interesses unter Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes gerechtfertigt sei.

Der Gesetzgeber verfolge mit der gesetzlichen Miethöhenregulierung weiterhin ein legitimes, im öffentlichen Interesse liegendes Regelungsziel, nämlich auf angespannten Wohnungsmärkten dem überdurchschnittlich starken Anstieg der Mieten bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen entgegenzuwirken und hierdurch den Zugang der Bevölkerung zu bezahlbaren Mietwohnungen in ihrem bisherigen Wohnviertel zu sichern.
Die gesetzliche Regelung sei zur Erreichung dieses Ziels auch weiterhin geeignet und erforderlich. Insoweit verfüge der Gesetzgeber über einen weiten Beurteilungs- und Prognosespielraum.
Ein anderes gleichwertiges, zweifelsfrei – auch kurzfristig – vergleichbar wirksames (milderes) Mittel, mit dem die weiterhin angestrebte rasche Verlangsamung des Anstiegs der Wiedervermietungsmieten bis zum Wirksamwerden der regelmäßig erst mittel- bis langfristig wirkenden wohnungsmarktpolitischen Maßnahmen erreicht werden könnte, sei nicht ersichtlich.
Das Regelungskonzept der §§ 556d ff. BGB einschließlich der dort vorgesehenen Ausnahmen trage auch den Interessen der Vermieter hinreichend Rechnung. Insbesondere könne trotz der fortschreitenden Geltungsdauer nicht festgestellt werden, dass die vom Vermieter nach den §§ 556d ff. BGB erzielbare Wiedervermietungsmiete einen hinreichenden Marktbezug nicht mehr aufweisen würde.
Die Verlängerung der Geltung der Vorschriften zur Mietpreisbremse wahre zudem die Grenze der Zumutbarkeit und begegne auch im Hinblick auf die Grundsätze der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes keinen verfassungsrechtlichen Bedenken.
Insbesondere könnten Vermieter nicht davon ausgehen, dass die Mietpreisbremse mit dem Auslaufen der zeitlichen Geltungsdauer der jeweiligen Landesverordnung entfällt und damit künftig Neuabschlüsse von Mietverträgen beziehungsweise künftig fällig werdende Mietstaffeln in bestehenden Mietverträgen einer gesetzlichen Miethöhenregulierung nicht mehr unterliegen würden.

Diese Fragen würden sich auch bei einer dritten Verlängerung stellen – und sie können mit guten Gründen abweichend beantwortet werden. Denn wir befinden uns dann im Jahr 2025, es ist nicht mehr 2020 (Zeitpunkt der zweiten Verlängerung). Und mehr denn je fragt sich, ob die Mietpreisregulierung zu rechtfertigen ist, wenn sie doch nur als Übergangslösung gedacht war, um Zeit für die wirkliche Lösung der Wohnraum- und Mietenfrage zu bekommen: Wohnungsneubau, der aber erkennbar nicht hinreichend verfolgt wurde. Spätestens in 2025 stellen sich daher ergänzend Fragen der Konsequenz, Stetigkeit und Widerspruchsfreiheit staatlichen Handelns und der Logik im Recht. Und spätestens 2025 dürfen Vermietende durchaus den Gesetzgeber beim Wort nehmen, dürfen Überzeugungskraft und Vertrauenswürdigkeit erwarten. Dies gilt umso mehr, wenn man bedenkt, dass schon die aktuellen Ausnahmen von der Mietpreisbremse in der Gerichtspraxis erheblich erschwert werden, und nochmals mehr, wenn nun sogar die Ausnahmen (etwa zum Neubau) weitergehend eingeschränkt werden sollen.

Das Jahresgutachten des Sachverständigenrats für Wirtschaft etwa stellte sich zwar kürzlich nicht gegen eine Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2028, führte aber doch grundlegende Bedenken gegen eine Mietpreisregulierung an, die für mich auch schon gegen eine Verlängerung sprechen könnten:

Entlastet würden vor allem immobile und ältere Menschen, während junge Menschen sowie Menschen, die z. B. aus beruflichen Gründen öfter umziehen, durch höhere Neumieten belastet werden.
Die Regulierung von Mieten durch die Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen löse die Ursachen der Wohnraumknappheit auf angespannten Wohnungsmärkten nicht.
Eine zu restriktive Regulierung würde die privaten Investitionsanreize in Wohnraum verringern.
Sie verhindere auch eine effiziente Nutzung von Wohnraum.
Die Mietpreisregulierung sei zudem sozial wenig treffsicher und daher weniger gut als verteilungspolitisches Instrument geeignet als die soziale Wohnungspolitik.

Stay tuned!