Staatliche Wohnungsbaugesellschaft – ein PPP-Modell?

Wer Argumente gegen die Idee einer staatlichen Wohnungsbaugesellschaft sucht, wird im aktuellen OECD Report über Wachstum und Wettbewerbsfähigkeit, Länderteil Deutschland, fündig.

Der Report führt ausdrücklich den Bausektor an, um Wettbewerbsbehinderungen durch zu hohe Anforderungen an den Markteintritt für Unternehmen zu rügen. Zugleich wird der Einfluss staatlicher Unternehmen als größer und die Unternehmensführung staatlicher Unternehmen als schwächer im Vergleich zum OECD-Durchschnitt festgestellt. Bei der Durchsetzung der Wettbewerbsneutralität bestehe Verbesserungsbedarf.

Und ausgerechnet jetzt schlägt der Bundesfinanzminister vor, dass der Staat der Privatwirtschaft den Wohnungsbau abnimmt? Schlechtes Timing? Schlechte Idee?

„Occupational entry regulations and licensing requirements to open a business are high, hampering market entry and competition, for example in the construction sector. The scope of state-owned enterprises (SOEs) is larger and their governance weaker than on average in the OECD, and the enforcement of competitive neutrality has room for improvement.“

OECD (2026), Foundations for Growth and Competitiveness 2026, OECD Publishing, Paris, 09 April 2026 https://doi.org/10.1787/40a7532f-en.

„Ich will deshalb, dass auch der Bund zukünftig Wohnungen in großem Stil bauen kann. Daher schlage ich die Gründung einer staatlichen Wohnungsbaugesellschaft vor.“

Bundesfinanzminister Lars Klingbeil, Rede bei der Bertelsmann Stiftung, Berlin, 25. März 2026

Das Bild wandelt sich aber, wenn man genau hinschaut. Denn tatsächlich arbeitet das Finanzministerium schon länger an einem solchen Konzept. Und tatsächlich könnte die Bezeichnung „staatlich“ schlecht gewählt sein. Denn gemeint sein könnte eine private Wohnungsbaugesellschaft, mit privatem Kapital und privatwirtschaftlichen Verträgen an private Unternehmen.

Wie das?

Es soll wohl ein PPP-Modell sein.

Der PPP-Ansatz stellt ein Organisations- bzw. Beschaffungsmodell mit dem Ziel der effizienten und nachhaltigen Gewährleistung öffentlicher Aufgaben sowie der Entlastung der öffentlichen Hand dar. Es handelt sich um eine langfristige, vertraglich geregelte Zusammenarbeit zwischen öffentlicher Hand und Privatwirtschaft zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben, bei der die erforderlichen Ressourcen (z.B. Know-how, Betriebsmittel, Kapital, Personal) in einen gemeinsamen Organisationszusammenhang eingestellt und vorhandene Projektrisiken entsprechend der Risikomanagementkompetenz der Projektpartner angemessen und Effizienz steigernd verteilt werden.

Beteiligt sich die öffentliche Hand an der Projektgesellschaft, spricht man von dem Kooperations- bzw. Gesellschaftsmodell. Ziel der Beteiligung ist hierbei nicht die gemeinsame Aufgabenwahrnehmung, sondern die Sicherung von Mitbestimmungs- und Kontrollrechten der öffentlichen Hand, die Projektgesellschaft hat neben den übrigen Projektverträgen eher instrumentalen Charakter für die Realisierung des Vorhabens.

Und so könnte die Wohnungsbaugesellschaft eine privatrechtliche PPP-Gesellschaft sein mit einer 51%-Beteiiligung des Bundes, über welche er die Vermietungsbedingungen bestimmt und durchsetzt, Bürgschaften, geringere Eigenkapitalanforderungen und vergünstigte Zinsen einbringt, während Private zu 49% Kapital und Ressourcen einbringen. Der Bau, die Bewirtschaftung und die Vermietung der Wohneinheiten erfolgt umfangreich skaliert über private Verträge der PPP-Gesellschaft mit Privaten.

Das klingt gut und ich bin von Beginn an ein Befürworter der PPP-Ansatzes.

Ausführlich:
Elmar Bickert, Der Bauvertrag als symbiotischer Interessenwahrungsvertrag – Ein Beitrag zur Institutionenbildung im Bauvertragsrecht unter Berücksichtigung von PPP/BOT-, Projektfinanzierungs- und Partnering-/Alliancingmodellen. Duncker & Humblot, Berlin, 2014.

Trotzdem bleiben die Bedenken der OECD wichtig. Denn der Wohnunsbau oder die Vermietung sind eigentlich nicht (Kern-) Aufgaben des Staates, die im klassichen PPP-Sinn auf Private übertragen werden könnten. Die ordnungspolitische Grundlage des PPP-Ansatzes (Gewährleistungsstaat) bezeichnet eigentlich den Rückzug des Staates von der eigenen Aufgabenerledigung, verbunden mit dem Einrücken Privater in die Leistungserbringung, wobei der Staat für die ordnungsgemäße Aufgabenerfüllung durch die einbezogenen Privaten die Gewährleistungsverantwortung innehat. Daher sollen mit dem PPP-Ansatz über eine (funktionale) Privatisierung eigentlich die Handlungsmöglichkeiten der Privatwirtschaft erweitert werden, für die Privatwirtschaft wird ein Markt eröffnet, den es ohne den PPP-Ansatz nicht geben würde.

Bei der Wohnungsbaugesellschaft ist das anders, hier rückt der Staat jenseits seiner Kernaufgaben in den Wohnungsbau ein, der eigentlich bei der Privatwirtschaft liegt – wenngleich in Kooperation mit Privaten und mit privatwirtschaftlichen Mitteln.

Auch an anderer Stelle wird PPP als Beispiel zur Mobilisierung von privaten Kapital mit staatlicher Risikoübernahme gesehen (Klimaschutz). Weshalb dann nicht auch beim Wohnungsbau? Es muss nur richtig verstanden, benannt und gemacht werden.