Recht in der Projektentwicklung: Wider der Blockade von Ideenreichtum und der starren Festlegung auf geografisch-mathematische Maßstäbe

Nach dem IBB Wohnungsmarktbericht 2022 ist ein Grund für den rückläufigen Wohnungsbau der zunehmende Mangel an einfach zu erschließenden Grundstücken, die in der Hauptstadt kaum noch auszumachen seien. Was für Berlin gilt, gilt ebenso wenn nicht gar noch mehr in weiteren Metropolen des Landes – bis hinein in das jeweilige Umland. Nach der Wirtschaftsfördergesellschaft Germany Trade & Invest (GTAI) entpuppt sich der Flächenmangel gar als Standortnachteil für Großinvestitionen.

Dabei ist es dem Grunde nach nicht unbedingt das Recht, das sich der Erschließung versperrt. Eher stellen sich bisweilen die zur Rechtsanwendung berufenen Behörden in den Weg. Allzu oft wird zu starr und formal argumentiert oder rein geografisch-mathematisch gedacht. Das Recht dagegen, richtig angewendet, verbietet solches Schablonendenken, jedenfalls im Rahmen des unbeplanten Innenbereichs nach § 34 BauGB.

Besonders treffend hat das schon 2013 das OVG Berlin-Brandenburg (bestätigt durch BVerwG) für den unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB formuliert:

Auch Vorhaben, die den aus ihrer Umgebung ableitbaren Rahmen überschreiten, können sich dennoch in diese Umgebung einfügen. Beim „Einfügen“ geht es weniger um „Einheitlichkeit“ als um „Harmonie“. Das Gebot des „Einfügens“ soll nicht als starre Festlegung auf den gegebenen Rahmen allen individuellen Ideenreichtum blockieren, es zwingt nicht zur Uniformität.

Dazu gehört es, dass die Baubehörde respektieren muss, dass Gebäude im Innenbereich tendenziell einer Änderung ihrer Zweckbestimmung zugänglich sind, auch hin zu einer (intensiveren) Wohnnutzung, und dass eine Beschränkung auf das, was nach der subjektiven Sicht der Baubehörde städtebaulich wünschenswert ist, von der Behörde nicht vorgenommen werden darf.

Beliebt ist allerdings auch die Blockadehaltung, den Anwendungsbereich des § 34 BauGB mit der Begründung zu versagen, es liege ein Außenbereich nach § 35 BauGB vor. Das greift oftmals zu kurz, wie kürzlich schon dargestellt wurde: Nachverdichtung von Baulücken im Innenbereich (§ 34 BauGB) oder Außenbereich (35 BauGB)? Auf den Bebauungszusammenhang kommt es an. Und so hat gerade das Bundesverwaltungsgericht auch nochmals bestätigt, dass sich rein geografisch-mathematische Maßstäbe verbieten.

Ein Bebauungszusammenhang reicht stets so weit, wie die aufeinanderfolgende Bebauung trotz etwa vorhandener Baulücken nach der Verkehrsauffassung den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt und die zur Bebauung vorgesehene Fläche (noch) diesem Zusammenhang angehört. Wie eng die Aufeinanderfolge von Baulichkeiten sein muss, um sich als zusammenhängende Bebauung darzustellen, ist nicht nach geografisch-mathematischen Maßstäben, sondern aufgrund einer umfassenden Würdigung der tatsächlichen örtlichen Gegebenheiten einzelfallbezogen zu entscheiden.
BVerwG, Beschluss vom 24.03.2023 – 4 BN 28.22 (OVG Hamburg)

Insbesondere erfordert die Annahme, dass eine unbebaute Grünfläche Außenbereich darstellt, die Feststellung, dass diese Fläche von der Umgebungsbebauung nicht mehr geprägt wird. Dabei ist es fraglich und besonders begründungsbedürftig, dass ein an allen Seiten mit Ortsteilcharakter umbaute Gebiet so groß ist, dass es einer eigenen und von der Umgebung unabhängigen städtebaulichen Planung und Entwicklung zugänglich ist. Für eine solche Beurteilung ist der gesamte Stadtteil und nicht nur die unmittelbare Örtlichkeit in den Blick zu nehmen, etwa auch anhand von Lichtbildern und Katasterkarten. Am Ende entscheidet: Eine umfassende Würdigung der tatsächlichen örtlichen Gegebenheiten im Einzelfall.