Was gerne untergeht in dem Streit um das Wachstumschancengesetz: Die Bundesregierung hat in der letzten Kabinettssitzung mit dem Entwurf eines Zukunftsfinanzierungsgesetz (ZuFinG) ein umfassendes und weitreichendes Gesetzespaket beschlossen. Um nicht weniger als die Zukunftsfähigkeit des Landes soll es gehen.
Unser Land benötigt Investitionen in nahezu beispiellosem Umfang. Nur so kann unter den sich verändernden Bedingungen unser Wohlstand gesichert und können gleichzeitig Gesellschaft und Wirtschaft zügig auf Digitalisierung und Klimaschutz eingestellt werden.
Entwurf Zukunftsfinanzierungsgesetz – ZuFinG
Ein wichtiger Bestandteil ist der Klimaschutz. Hier möchte die Bundesregierung rechtlich fördernd eingreifen:
- Es werden zusätzliche Investitionen vor allem auch aus dem Privatsektor benötigt, um Gesellschaft und Wirtschaft zügig auf den Klimaschutz einstellen und die Energiewende voranzubringen. Ein Ziel des Pariser Klimaschutzabkommens ist es, die Finanzströme mit den Klimazielen in Einklang zu bringen.
- Zur Erreichung der Klimaziele liegt die Errichtung von Anlagen zur Erzeugung oder zum Transport von Strom aus Erneuerbaren Energien im öffentlichen Interesse und dient der öffentlichen Sicherheit.
- Auf Grundlage der Deutschen Sustainable Finance-Strategie soll der Finanzsektor mit klaren Rahmenbedingungen für nachhaltige Investitionen unterstützt werden.
- Anbietern von offenen Immobilienfonds soll daher nun erleichtert werden, für ihre Anleger verstärkt in erneuerbare Energien zu investieren, um den CO2-Fußabdruck der Fondsimmobilien (Gebäude) zu reduzieren. Die aufsichtsrechtlich zulässigen Vermögensgegenstände von offenen Immobilienfonds sollen erweitert werden.
Eine Änderung des Kapitalanlagegesetzbuch soll es Offenen Immobilienfonds aufsichtsrechtlich ermöglichen, auch Grundstücke zu erwerben, auf denen sich ausschließlich Anlagen zur Erzeugung, zum Transport und zur Speicherung von Strom, Gas oder Wärme aus erneuerbaren Energien befinden, und diese
Anlagen auch selbst zu betreiben. Zudem soll für den Betrieb von Anlagen auf bestehenden Gebäuden
Rechtssicherheit geschaffen werden. Zum besseren Verständnis muss unterschieden werden:
- Aufdachanlagen und sonstige Anlagen, die in einem gewissen baulichen Zusammenhang mit einem Gebäude stehen: Deren Errichtung und Betrieb sind auch schon bislang zulässig. Hierzu soll es nur Klarstellungen geben.
- Anlagen, die die einzige Bebauung eines Grundstücks darstellen (Freiflächenanlage): Nach bisheriger Rechtslage ist der Erwerb eines Grundstücks, auf dem sich ausschließlich eine Erneuerbare-Energien-Anlage befindet oder errichtet werden soll, nicht zulässig. Das soll nun geändert werden.
Mit einer Ergänzung in § 231 Kapitalanlagegesetzbuchs wird der Katalog der zulässigen Vermögensgegenstände, die für ein Immobilien-Sondervermögen erworben werden dürfen, um unbebaute Grundstücke im Sinne der §§ 72 und 145 des Bewertungsgesetzes, also solche ohne Gebäude, die für die
Errichtung von Anlagen zur Erzeugung, zur Umwandlung, zum Transport und zur Speicherung von Strom, Gas oder Wärme aus erneuerbaren Energien (Erneuerbare-Energien-Anlage) bestimmt und geeignet sind, erweitert.
Damit wird es für Kapitalverwaltungsgesellschaften möglich, in solche Anlagen auch dann zu investieren, wenn kein unmittelbarer baulicher Zusammenhang zu einem Gebäude besteht. Die Ergänzung soll dafür sorgen, dass Immobilien-Sondervermögen einen größeren Beitrag zur Energiewende leisten können als bisher.
Für die Erreichung der Klimaziele und den Beitrag, den Immobilien-Sondervermögen hierzu leisten können, spielt es jedoch keine Rolle, auf welchem Grundstück erneuerbare Energien erzeugt werden. Auch die nicht gebäudenah erzeugten erneuerbaren Energien leisten einen wertvollen Beitrag, z. B. Wind- oder Solarstrom in der Freifläche. Deshalb soll der Erwerb von Grundstücken ermöglicht werden, auf denen sich Erneuerbare-Energien-Anlegen befinden oder auf denen sie errichtet werden sollen. Eine Bebauung mit einem Gebäude soll dabei nicht notwendig sein, also auch Grundstücke, auf denen sich nur Freiflächenanlagen befinden oder befinden sollen, erworben werden können
Entwurf Zukunftsfinanzierungsgesetz – ZuFinG
Der Erwerb und Betrieb von Erneuerbare-Energien-Anlagen soll aber nicht dazu führen, dass dies zum Hauptzweck eines Immobilienfonds wird. Ein Fonds, der eine entsprechende Bezeichnung führt, soll auch ganz überwiegend in Immobilien investiert sein. Der Charakter der Immobilienfonds als Anlagevehikel zur Investition in Immobilien soll gewahrt bleiben, ein bestimmter Grundstücksbezug soll erhalten bleiben. Für den Immobilienfonds sollen daher nicht Anlagen erworben werden, die sich auf Grundstücken ohne Bezug zum Immobilienfonds befinden. Ansonsten wäre es vorstellbar, dass ein Fonds, der die Bezeichnung Immobilienfonds führt, zukünftig gar nicht in Immobilien investiert, sondern nur Erneuerbare-Energien-Anlagen erwirbt. Der Entwurf sieht eine Anlagegrenze von 15 Prozent vor: Zulässiger Vermögensgegenstand sind demnach unbebaute Grundstücke, die für die alsbaldige Errichtung von Anlagen zur Erzeugung, zur Umwandlung, zum Transport oder zur Speicherung von Strom, Gas oder Wärme aus erneuerbaren Energien bestimmt und geeignet sind, oder auf denen solche Anlagen zum Zeitpunkt des Erwerbs errichtet werden oder auf denen solche Anlagen bereits errichtet wurden, wenn zur Zeit des Erwerbs ihr Wert zusammen mit dem Wert weiterer solcher Grundstücke, die sich bereits in dem Sondervermögen befinden, 15 Prozent des Wertes des Sondervermögens nicht übersteigt.
Die gesetzliche Änderung hat Auswirkungen auf die Transparenzanforderungen und das Risikoprofil des Fonds:
- Durch die geltenden Transparenzanforderungen sollen Anleger leicht erkennen können, ob ein Immobilienfonds auch in Erneuerbare-Energien-Anlagen investieren darf.
- Risiko- und Liquiditätsmanagement einer Kapitalverwaltungsgesellschaft, die solche Anlagen für einen Immobilienfonds erwerben möchte, müssen auf das im Vergleich zu einem Gebäude andere Risikoprofil ausgerichtet sein.
Bereits nach der gegenwärtigen Rechtslage ist der Betrieb von Aufdachauflagen für Immobilienfonds erlaubt. Die Bundesregierung hat jedoch aus der Praxis Abgrenzungs- und Auslegungsprobleme erfahren, die unter Umständen den Ausbau von Bestandsimmobilien von Immobilienfonds mit Aufdachanlagen behindern oder zukünftig den Erwerb von neuen Immobilien für Immobilienfonds gar ausschließen könnten.
Denn es gibt Fälle, dass die Aufdachanlage entweder mehr Strom produziert, als für das Gebäude benötigt wird, oder dass die Mieter den Strom aus der Anlage gar nicht abnehmen. Deshalb können solche Anlagen bisher häufig nicht ohne Weiteres als Bewirtschaftungsgegenstände der Immobilie betrachtet werden. Zur Umsetzung der Energiewende ist es aber gerade notwendig, dass mehr Dachflächen zur Energieerzeugung genutzt werden. … Bei zunehmender Nutzung von Dachflächen durch Solaranlagen wären aber Immobilienfonds in der Zukunft immer häufiger vom Erwerb moderner oder modernisierter Gebäude ausgeschlossen, wenn ihnen nicht erlaubt wird, solche Anlagen auch zu erwerben, wenn sie nicht oder nicht ausschließlich zur Bewirtschaftung der Immobilie dienen und insofern im Einzelfall nicht mehr als erforderlich anzusehen sind. Außerdem ist nicht nachvollziehbar, wieso gerade Immobilien, die von Immobilienfonds gehalten werden, ihre Dachflächen nicht zur Solarenergiegewinnung zur Verfügung stellen sollen.
Entwurf Zukunftsfinanzierungsgesetz – ZuFinG
Die Bundesregierung verfolgt daher die Klarstellung, dass „erforderlich“ für die Bewirtschaftung nicht im strengen technischen Sinne zu verstehen ist. Zudem werden neben Aufdachanlagen auch Ladestationen für Elektromobilität in das Erforderlichkeits-Kriterium aufgenommen.
Die Ergänzung trägt außerdem der Tatsache Rechnung, dass der Markt im Zeitverlauf geänderte Ansprüche an die technische Gebäudeausstattung stellt. Auch Gegenstände für Ladestationen für Elektrofahrzeuge oder Elektrofahrräder sind nicht unmittelbar für die Bewirtschaftung einer Immobilie notwendig. Unzweifelhaft ist aber die Ausstattung eines modernen Gebäudes mit Ladestationen zukünftig unabdingbar.
Entwurf Zukunftsfinanzierungsgesetz – ZuFinG
Außerem wird der Betrieb sowohl von Freiflächenanlagen als auch von Aufdachanlagen als eine zulässige Tätigkeit der Kapitalverwaltungsgesellschaft für den Immobilienfonds geregelt, was auch den Verkauf des Stroms einschließt. Es bedarf also keiner Vermietung von Anlagen (mehr), eine künstliche Aufspaltung der Verwaltung des Gebäudes einerseits und der Anlagen andererseits sollte passé sein.
In Zukunft werden immer mehr Gebäude auch aufgrund von gesetzlichen Anforderungen mit entsprechenden Anlagen ausgestattet sein; insbesondere bei neuen Gebäuden werden diese Anlagen zum normalen Bestand gehören. … Die Schaffung von Rechtsklarheit dient dazu, dass auch Anleger von Immobilienfonds an diesem Fortschritt teilhaben können und offene Immobilien-Sondervermögen in Zukunft nicht etwa vom Erwerb von Neubauten abgehalten werden.
Entwurf Zukunftsfinanzierungsgesetz – ZuFinG
Die Neuerung soll auch für Infrastruktur-Sondervermögen gelten. Für offene Infrastrukturfonds wird zudem der Katalog der zulässigen Vermögensgegenstände um direkt gehaltene Erneuerbare-Energien-Anlagen erweitert und damit der Direkterwerb solcher Anlagen erstmals ermöglicht (bislang war nur der indirekte Erwerb über eine Infrastruktur-Projektgesellschaft möglich).
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