Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen: Achtung bei der Inanspruchnahme von Fördermitteln

Der BGH hat in einer aktuellen Entscheidung die Bedeutung der Pflicht des modernisierenden Vermietenden hervorgehoben,

sich Drittmittel (Zuschüsse sowie zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten, Aufwendungsbeihilfen, sonstige Drittmittel) anrechnen zu lassen und
dies dem Mietenden transparent zu machen.

Weder besteht eine Pflicht des Vermietenden, Fördermittel in Anspruch zu nehmen, noch eine Pflicht, infolge einer Modernisierung eine Mieterhöhung geltend zu machen. Doch wenn er beides macht, hat er zu beachten, dass nach dem Willen des Gesetzgebers

eine Verringerung der Kosten des Vermietenden für die Modernisierung durch öffentliche oder private Zuschüsse oder Darlehen auch dem Mietenden zugutekommen soll und
der Vermietende gegenüber einem Modernisierungsmaßnahmen aus dem eigenen Vermögen finanzierenden Vermietenden nicht ungerechtfertigt besser gestellt werden soll.

Folglich gehören vom MIetenden oder für diesen von einem Dritten übernommene oder mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckte Kosten der Modernisierungsmaßnahmen nicht zu den aufgewendeten Kosten des Vermietenden und dürfen deshalb nicht bei der Erhöhung der Miete nach § 559 Abs. 1 BGB angesetzt und auf den Mietenden umgelegt werden.

Bei Deckung der Kosten für die Modernisierungsmaßnahme oder von laufenden Aufwendungen infolge der Modernisierungsmaßnahme durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten, durch Darlehen oder Mietvorauszahlungen des Mietenden oder durch Leistungen eines Dritten für den Mietenden sowie aus Mitteln der Finanzierungsinstitute von Bund und Ländern verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung, des Zuschusses oder des Darlehens.

Auszug Vortrag Dr. Elmar Bickert, Runder Tisch zum nachhaltigen Klimaschutz im Gebäudebestand

Siehe auch:
BGH zur Mieterhöhung: Gerichte müssen berechtigte Interessen der Vermieter beachten und gesetzlichen Modernisierungs-Anreiz respektieren

Wichtig ist nun, dass sich das Begründungserfordernis für eine Mieterhöhung infolge Modernisierung auch auf die Voraussetzungen zur Anrechnung von Drittmitteln erstreckt. Der Vermietende muss aufgrund der Relevanz für die Mieterhöhung im Rahmen seiner Mieterhöhungserklärung auch im Hinblick auf die Anrechnung von Drittmitteln gewähreiten, dem Mietenden diejenigen Informationen zu geben, die dieser benötigt, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kontrolle – etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Personen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermietenden oder durch Einsichtnahme in die dem Vermietenden vorliegenden Rechnungen und sonstigen Belege – besteht.

Hier ist Sorgfalt geboten, soweit es nach dem BGH geht. Und zwar bei der Erstellung des Mieterhöhungsschreibens und bei der Erstellung des Ankündigungsschreibens. Im Mieterhöhungsschreiben kann Bezug genommen werden auf das Ankündigungsschreiben. Wird dies gemacht, muss die Verständlichkeit für den Mietenden gewahrt bleiben.

Im Fall des BGH bedeutete das was folgt:

Der Vermietende hatte im Mieterhöhungsschreiben keine Angaben gemacht zu anrechenbaren Drittmitteln. Das kann grundsätzlich als (stillschweigende) Erklärung des Vermietenden dahingehend verstanden werden, dass er für die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen anrechenbare Drittmittel nicht in Anspruch genommen und deshalb auch Kürzungsbeträge nicht angerechnet hat.
Zum Verhängnis wurde dem Vermietenden aber seine verweisende Bezugnahme auf das Ankündigungsschreiben, in welchem die beabsichtigte Beantragung von Fördermitteln für energieeffiziente Maßnahmen mitgeteilt wurde.

Aus der Sicht des Mietenden als Empfänger der Mieterhöhungserklärung war damit nicht hinreichend erkennbar, welche Erklärung zur Inanspruchnahme von anrechenbaren Drittmitteln der Vermietende letztlich hat abgeben wollen – die Mieterhöhugserklärung war wegen Verfehlung der formellen Anforderungen unwirksam. Der Vermietende hätte sich klar ausdrücken müssen: Wollte er sagen,

die Förderung ursprünglich beabsichtigt, tatsächlich aber nicht beantragt zu haben,
die Förderung zwar beantragt, jedoch nicht erhalten zu haben,
dass die gewährte Förderung nicht auf die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen anzurechnen seien oder
dass er die Förderung bereits vorweg abgezogen und nicht gesondert ausgewiesen hat?

Wenn der Vermietende sich dazu nicht einlässt, kann aus Sicht des Mietenden auch nicht ausgeschlossen werden, dass er die Erklärung zu den Fördermitteln schlicht vergessen har.

Die gesetzliche Regelung zur Anrechnung von Drittmitteln wird oftmals kritisiert, da sie die Anreizwirkung für modernisierungswillige Vermietende schwächt. Auch ein Ausweichen von der Modernisierungsumlage auf die Vergleichsmietenerhöhung ändert daran nichts, denn auch dort sind von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, Drittmittel abzuziehen. Der BGH hat diesen gesetzgeberischen Willen nun nochmals bestätigt und konkretisiert. Wertvoll aber ist, dass der BGH zugleich an seiner im Übrigen anreizorientierten Rechtsprechung festhält und gegen Kritik verteidigt.

Auch nach nochmaliger Prüfung – unter Berücksichtigung der Ausführungen der Revisionserwiderung – hält der Senat an seiner bisherigen Rechtsprechung fest; zur Vermeidung von Wiederholungen wird umfassend auf die dortigen Ausführungen Bezug genommen.
BGH – VIII ZR 416/21

Das bedeutet vor allem:

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