BGH zur Mieterhöhung: Gerichte müssen berechtigte Interessen der Vermieter beachten und gesetzlichen Modernisierungs-Anreiz respektieren

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Der Bundesgerichtshof hat soeben in gleich zwei Entscheidungen die Rechte des modernisierungswilligen Vermieters gestärkt. Er lehnt u.a. eine bundesweit immer wieder von Gerichten (Landgerichte in Berlin, Stuttgart, Hamburg, Potsdam, Dresden, Bremen) und auch in der Rechtsliteratur (u.a. von dem schon vom Bundesverfassungsgericht gestürzten „Mietendeckel-Papst“ Artz) vertretene Ansicht ab und hält dieser vor, die formellen Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zu überspannen.

Der BGH widerspricht damit explizit einer verbreitenden Tendenz, einseitig die Interessen der Mieter in den Blick zu nehmen und den berechtigten Interessen der Vermieter nicht gerecht zu werden. Er verlangt, den gesetzlichen Anreiz für den Vermieter zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen nicht zu untergraben:

Denn es widerspräche der Zielsetzung des Gesetzgebers, durch die (anteilige) Umlagefähigkeit des getätigten Aufwands auf den Mieter einen Anreiz für den Vermieter zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen zu schaffen, wenn eine Durchsetzbarkeit eines dem Vermieter materiellrechtlich zustehenden Ausgleichs für seine bereits erbrachte Eigenleistung durch überhöhte formelle Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung erheblich erschwert würde und der Vermieter sogar Gefahr liefe, eines inhaltlich berechtigten
Mieterhöhungsanspruchs wegen überzogener formeller Anforderungen verlustig zu gehen.

BGH, Urteil vom 20. Juli 2022 – VIII ZR 361/21; BGH, Urteil vom 20. Juli 2022 – VIII ZR 339/21
Auszug Vortrag Dr. Elmar Bickert, Runder Tisch zum nachhaltigen Klimaschutz im Gebäudebestand

Ist das noch Rechtsprechung oder kann das weg?

Erst Ende 2021 hatte der BGH in mehreren Entscheidungen der Miet-Rechtsprechung der 66. Zivilkammer des Landgerichts Berlin ein vernichtendes Zeugnis ausgestellt. Von rechtsirrigen Ansätzen, von einer Verkennung der Rechtslage und einer Außerachtlassung der jüngeren Gesetzgebungsgeschichte in
Gänze sowie von einer Missachtung der anerkannten Grundsätze der Gesetzesauslegung ist dort zu lesen. Insbesondere aber ermahnt der BGH das LG, dass der an Gesetz und Recht gebundene Richter eine eindeutige Entscheidung des Gesetzgebers nicht aufgrund eigener rechtspolitischer Vorstellungen verändern oder ersetzen darf.

Es war auch die 66. Zivilkammer des Landgerichts Berlin, die im Sommer 2020 für Aufsehen sorgte, als sie im Widerspruch zur 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin meinte, der Berliner Mietendeckel sei verfassungsgemäß. Das Bundesverfassungsgericht hat auch das bekanntlich als verfassungswidrig verworfen.

Und das Bundesverfassungsgericht hat im Sommer 2021 nochmals klargemacht, was die Menschen und Unternehmen und damit auch die Vermieter von den Gerichten erwarten dürfen:

„Das Grundgesetz gewährleistet den Beteiligten eines gerichtlichen Verfahrens darüber hinaus, vor einem unabhängigen und unparteilichen Richter zu stehen, der die Gewähr für Neutralität und Distanz gegenüber allen Verfahrensbeteiligten und dem Verfahrensgegenstand bietet. Neben der sachlichen und persönlichen Unabhängigkeit des Richters (Art. 97 Abs. 1 und Abs. 2 GG) ist es wesentliches Kennzeichen der Rechtsprechung im Sinne des Grundgesetzes, dass die richterliche Tätigkeit von einem „nicht beteiligten Dritten“ ausgeübt wird. Diese Vorstellung von neutraler Amtsführung ist mit den Begriffen „Richter“ und „Gericht“ untrennbar verknüpft. Die richterliche Tätigkeit erfordert daher unbedingte Neutralität gegenüber den Verfahrensbeteiligten. Das Recht auf den gesetzlichen Richter aus Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG gewährt deshalb nicht nur einen Anspruch auf den sich aus dem Gerichtsverfassungsgesetz, den Prozessordnungen sowie den Geschäftsverteilungs- und Besetzungsregelungen des Gerichts ergebenden Richter, sondern garantiert auch, dass der Betroffene nicht vor einem Richter steht, der aufgrund persönlicher oder sachlicher Beziehungen zu den Verfahrensbeteiligten oder zum Streitgegenstand die gebotene Neutralität vermissen lässt. Dieses Verlangen nach Unvoreingenommenheit und Neutralität des Richters ist zugleich ein Gebot der Rechtsstaatlichkeit.“

Das bedeutet aber keine Aufgabe des Mieterschutzes:

  1. Der Vermieter hat in der Mieterhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken.
  2. Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen.
  3. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.
  4. Die Erläuterungspflicht soll nur unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung – je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen – überprüfen kann.
  5. Dabei ist vorrangig vor einer Zumutbarkeitsprüfung in den Blick zu nehmen, ob zusätzliche Angaben in der Mieterhöhungserklärung tatsächlich mit einem maßgeblichen Erkenntnisgewinn für den Mieter verbunden wären.
  6. Zudem steht dem Mieter zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Einsichtsrecht zur Verfügung (§ 259 BGB analog).

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HINWEIS:
Auch im Zusammenhang mit einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 558a BGB hat der BGH in einer aktuellen Entscheidung auf die Erkenntnismöglichkeiten des Mieters und darauf abgestellt, ob er ohne weiteres in der Lage ist, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und dieses wenigstens ansatzweise überprüfen zu können (Beschl. v. 14.06.2022 – VIII ZR 361/20):
„Eine ausdrückliche Benennung der in Anspruch genommenen wohnwerterhöhenden Merkmale im Mieterhöhungsverlangen ist (…) nicht erforderlich. Denn als Bewohner der Wohnung konnten die Beklagten erkennen, welche drei von der Klägerin in Anspruch genommenen wohnwerterhöhenden Merkmale der in den fünf Merkmalgruppen des Mietspiegels genannten Merkmale in ihrer Wohnung vorhanden sein sollen (…).“

Das Schutzbedürfnis des Mieters darf aber eben nicht einseitig (oder politisch) überspannt werden. Mit dem BGH gilt nun was folgt:

Ausweisung der Gesamtkosten ausreichend

  • Die Erklärung über eine Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB) genügt regelmäßig den formellen Anforderungen nach § 559b BGB, wenn sie – im Hinblick auf die Angabe der entstandenen Kosten –
    • die Gesamtkosten für die durchgeführte Modernisierungsmaßnahme
    • und im Fall der Durchführung mehrerer verschiedener Modernisierungsmaßnahmen die jeweiligen Gesamtkosten für die einzelnen Maßnahmen ausweist.
  • Das gilt nicht nur, wenn es sich bei der betreffenden Maßnahme um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, sondern auch dann, wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung durchgeführt wurde und der Vermieter sich deshalb nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB einen – in der Erhöhungserklärung (zumindest durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags) auszuweisenden – Instandsetzungsanteil anrechnen lassen muss.

Keine umfassende Vergleichsrechnung erforderlich

  • Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Regelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen. Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten erspart wurden.
  • Auch insoweit sind aber keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen. Es bedarf insbesondere keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung.
  • Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsaufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlegt

Keine Aufschlüsselung nach den einzelnen Gewerken erforderlich

  • Eine Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme entstandenen Gesamtkosten nach den einzelnen angefallenen Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen ist grundsätzlich auch dann nicht erforderlich, wenn umfangreiche und entsprechend kostenträchtige bauliche Veränderun-
    gen oder Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt wurden.
  • Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erforderlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, noch wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung vorgenommen wird.
  • Weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift gebieten es, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt.
  • Etwas anderes gilt in der Regel auch dann nicht, wenn es sich um umfangreiche und entsprechend kostenträchtige oder um solche Baumaßnahmen handelt, die (teilweise) außerhalb der betroffenen Wohnung vorgenommen wurden oder mehrere Gebäude umfassen.
  • Eine Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien führt für den Mieter zu keinem maßgeblichen Erkenntnisgewinn im Hinblick auf den in den Gesamtkosten enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaßnahmen. Auch ein anderweitiger zweckmäßiger Erkenntnisgewinn wäre mit diesen zusätzlichen Angaben nicht verbunden.
  • Es liegt mithin kein berechtigtes Interessse des Mieters vor. Dies ist vorrangig. Auf die Frage, ob dem Vermieter eine Aufschlüsselung möglich und zumutbar wäre, kommt es daher nicht an.

Umlage von allgemeiner Modernisierung nach dem jeweiligen Anteil der Wohnfläche an der Gesamtwohnfläche ausreichend

  • An der in der Erhöhungserklärung enthaltenen Kostenzusammenstellung und darauf basierenden Berechnung der Mieterhöhung mangelt es nicht deshalb an der erforderlichen Nachvollziehbarkeit, wenn der Vermieter die Kosten derjenigen Maßnahmen, die er der „allgemeinen Modernisierung“ zugeordnet hat, mit der Begründung, es handele sich hierbei um „Gesamtgewerke, die für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffen“, nach dem jeweiligen Anteil der Wohnfläche der Wohnung des
    Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umgelegt hat.
  • Denn aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich hierbei um Maßnahmen handele, die keinen (einzel-)wohnungsspezifischen Charakter aufweisen.

Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungserklärung – wie hier geschehen – die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder – wie hier – eines bezifferten Betrags kenntlich macht.
Das gilt erst recht, wenn der Vermieter – wie hier – die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert.
Für die im Streitfall getrennt angeführten, jeweils für mehrere Maßnahmen zusammengefassten Baunebenkosten (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u.ä.) nebst – zusätzlich erläuterter – Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile gilt nichts anderes. Insbesondere begegnet es keinen Bedenken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt ausgewiesen hat. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbarkeit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkosten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (sogenannte anrechenbare Kosten) abhängt.

BGH

Der BGH befasst sich zudem mit spezifischen Modernisierungsmaßnahmen und deren Anforderungen:

Maßnahmen der Energieeinsparung

  • Bei Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie hat der Vermieter neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darzulegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Maßnahme eine nachhaltige Einsparung von Energie bewirkt.
  • Für die plausible Darstellung eines Energieeinspareffekts ist eine gegenständliche Beschreibung der betreffenden Maßnahme oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert bzw. u-Wert) der renovierten Bauteile ausreichend.
  • Eine Aufteilung der insgesamt ermittelten Energieeinsparung auf die einzelnen hierzu beitragenden Baumaßnahmen ist für die Darlegung des Vermieters bei Maßnahmen zur Energieeinsparung nicht erforderlich.
  • Auch kann auf den Inhalt von Ankündigungsschreiben für die Modernisierungsmaßnahme zurückgegriffen werden. Ist dort etwa eine Bauteil-Dokumentationen beigefügt, der sich die Wärmedurchgangskoeffizienten (u-Werte) der renovierten Bauteile vor und nach der Modernisierung entnehmen lassen, so erschließt sich aus diesen Angaben mittelbar auch, in welcher (ungefähren) Größenordnung die einzelnen genannten Maßnahmen zu der Gesamteinsparung von Heizenergie beitragen.

Weitere Modernisierungsmaßnahmen

  • Auch bei weiteren Modernisierungsmaßnahmen kann auf den Inhalt von Ankündiugungsschreiben zurückgegriffen werden, wenn dort eine Darlegung zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache beziehungsweise zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse enthalten ist bzw. wenn dort Gründe dafür dargelegt sind, dass die Maßnahmen nicht nur auf die Beibehaltung oder erstmalige Herrichtung des vertragsgemäß geschuldeten (Mindest-)Standards, sondern auf ein „Mehr“ gerichtet sind.
  • Maßnahmen zur „Strangsanierung in den Wohnungen“ und „Erneuerung der Elektrosteigleitungen im Treppenhaus“ z.B. können als Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache betrachtet und dargelegt werden, wenn die Strangsanierung in den Wohnungen dem Zweck dienen soll, eine gleichmäßige Wärmeverteilung in der Heizungsanlage zu erreichen und die Wassermenge, welche die Heizkörper durchströmt, an die notwendige Heizleistung des modernisierten Objekts anzupassen und wenn die Erneuerung der Elektrosteigleitungen die Verlegung der Elektrozähler in einen zentralen Verteilerschrank ins Kellergeschoss ermöglicht. Mit solchen Angaben wird der Mieter in die Lage versetzt – gegebenenfalls unter Zuziehung juristisch und/oder bautechnisch sachkundiger Personen – zu überprüfen, ob und inwieweit die genannten Maßnahmen eine Modernisierung darstellen.
  • Eine Badmodernisierung bspw. kann zu einer Verbesserung der Mietsache als auch zu einer Einsparung des Wasserverbrauchs führen und so erläutert werden, wenn ausgeführt wird, dass nicht nur neue Waschbecken und Badewannen/Duschen, sondern auch moderne Wand-WCs mit einer – den Wasserverbrauch senkenden – 2-Mengen-Spültechnik eingebaut werden und die Wände und Böden zeitlose Fliesen erhalten, wodurch moderne zeitgemäße Badezimmer und Gäste-WCs geschaffen werden.
  • Der Austausch von Wohnungseingangstüren kann mit einer Verbesserung der Mietsache nebst einer Energieeinsparung begründet werden. Es geht um die Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse sowie der Sicherheit, des Schallschutzes und des Wärmeschutzes und es reicht aus, wenn hierauf schon im Ankündigungsschreiben eingegangen wurde.

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