BauGB-Reform 2024: Frischer Wind für Wohnungsbau, Innenentwicklung, Nachverdichtung, Aufstockung und Umnutzung – mit Hindernissen für Wohnungeigentum und Share Deals?

In den letzten Jahren hat sich § 34 BauGB, wenn man das so sagen kann, zu einer meiner Lieblingsnormen entwickelt. Für Projektentwicklungen im unbeplanten Innenbereich muss sich das Vorhaben, um baurechtlich zulässig zu sein, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen.

Ebenso spannend wie herausfordernd ist dabei die Verknüpfung des Rechtlichen mit dem Städtebaulichen und dem Architektonischen. Das geht viel über die Arbeit mit Planunterlagen, geht aber nie ohne konkrete Eindrücke vor Ort. Denn die Frage des Einfügens hat auch aus rechtlicher Sicht viel mit augescheinlicher Wahrnehmung und tatsächlichem Erleben vor Ort im Einzelfall zu tun.

Es ist eine große Sache, wenn sich die Vorstellungen, Wahrnehmungen und Planungen im Projekt dann so zusammenfügen, dass auch die Bauaufsicht dem Projekt attestiert, sich im Sinne des § 34 BauGB einzufügen. Und noch größer ist es, wenn man dann, das eigene Rechtsgutachten noch im Kopf, das realisierte Projekt im Betrieb erleben kann.

So eben bezogen auf ein Hotelprojekt an der Ostseeküste. Die dortige Baubehörde hatte den § 34 BauGB erfrischend zutreffend als zukunftsfähigen Möglichmacher verstanden. Städtebaulich trug § 34 BauGB das neue Angebot eines hochwertigen Qualitätstourismus und die funktionale Verknüpfung von gehobener Hotellerie mit Restaurants, Läden und Wellness in die erste Reihe der Strandpromenade auf Usedom. Architektonisch griff die Öffnung der Baumasse zum Meer hin, die Auflösung der Massivität durch einzelne Bauteile, eine kleingliedrige Fassade und die Integration von Altbestand die Maßgeblichkeit der Umgebung auf. Und das Recht diente nicht sich selbst, sondern der Sache.

Ganz andere Erfahrungen kann man, man mag es kaum glauben, ausgerechnet bei Wohnungsbauprojekten in und um die Metropolen machen, wo die Norm noch immer verbreitet eher als Mittel für eine behördliche Blockadehaltung angewendet wird. Allzu oft wird zu starr und formal argumentiert oder rein geografisch-mathematisch gedacht. Das Recht dagegen, richtig angewendet, verbietet solches Schablonendenken im Rahmen des unbeplanten Innenbereichs nach § 34 BauGB.

Besonders treffend hat schon 2013 das OVG Berlin-Brandenburg (bestätigt durch BVerwG) festgestellt, dass das Gebot des „Einfügens“ nicht als starre Festlegung auf den gegebenen Rahmen allen individuellen Ideenreichtum blockieren soll und nicht zur Uniformität zwingt. Dazu gehört es, dass die Baubehörde respektieren muss, dass Gebäude im Innenbereich tendenziell einer Änderung ihrer Zweckbestimmung zugänglich sind, auch hin zu einer (intensiveren) Wohnnutzung, und dass eine Beschränkung auf das, was nach der subjektiven Sicht der Baubehörde städtebaulich wünschenswert ist, von der Behörde nicht vorgenommen werden darf.

Siehe auch schon:
Recht in der Projektentwicklung: Wider der Blockade von Ideenreichtum und der starren Festlegung auf geografisch-mathematische Maßstäbe
Nachverdichtung von Baulücken im Innenbereich (§ 34 BauGB) oder Außenbereich (35 BauGB)? Auf den Bebauungszusammenhang kommt es an

Ende Juli 2024 hat nun das BMWSB seinen Referentenentwurf zur „großen Novelle des BauGB“ vorgelegt (Entwurf eines Gesetzes zur Stärkung der integrierten Stadtentwicklung). Nach der Anhöhung der Verbände und der Länder soll die Bundesregierung im September 2024 darüber beschließen, der Bundestag soll sodann noch 2024 darüber befinden. Damit bestätigt die Bundesregierung Handlungsbedarf, auch wenn die Grundannahmen untertrieben klingen: Der Wohnungsmarkt sei vor allem in vielen urbanen Räumen nach wie vor „angespannt“ und generell sei die Neubautätigkeit infolge der wirtschaftlichen Entwicklungen im Immobilienbereich und auf den Finanzmärkten „gedämpft“.

Auch § 34 BauGB soll u.a. im Interesse einer Nachverdichtung von Baulücken im Innenbereich reformiert werden. Konkret soll die Möglichkeit erweitert werden, zusätzliche Wohnungen im unbeplanten Innenbereich ohne Aufstellung eines Bebauungsplans zuzulassen. Auch bei der Errichtung einer baulichen Anlage zu Wohnzwecken soll vom Erfordernis des Einfügens abgesehen werden könnnen, wenn sich das Vorhaben nach seiner Art in die nähere Umgebung einfügt. Dadurch, dass sich demnach das Maß der baulichen Nutzung nicht mehr einfügen muss, soll die Möglichkeit erweitert werden, hinterliegende Grundstücke oder
Grundstücksteile „in zweiter Reihe“ oder Freiflächen („Höfe“) innerhalb von Wohnblöcken zu bebauen. Die Erweiterung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes, also insbesondere seine Aufstockung im unbeplanten Innenbereich, ist bereits nach geltendem Recht von der Erleichterung erfasst.

Der Reformentwurf will aber auch im Geltungsbereich von Bebauungsplänen Erleichterungen für den Wohnungsbau schaffen, da in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten es zur Schaffung neuen Wohnraums angezeigt sein könne, zum Beispiel in großflächigerem Rahmen den vorhandenen (Wohn-)Gebäudebestand aufzustocken oder eine Hinterlandbebauung zuzulassen. Entsprechende Befreiungen wären nach dem geltenden § 31 Absatz 3 BauGB aufgrund des Einzelfallerfordernisses nicht gestattet. Aus diesem Grund soll nun die Möglichkeit geschaffen werden, in bestimmten Fällen vom Einzelfallerfordernis abzuweichen.Über dieses Instrument soll die Aufstockung oder die Erweiterung zugunsten von neuen Wohnungen für ganze Straßenzüge zugelassen werden können. Auch diese Regelung zielt insbesondere auf Abweichungen vom Maß der baulichen Nutzung.

HINWEIS:
Die vorgeschlagene Erweiterung zum unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) ist im Gegensatz zur vorgeschlagenene Befreiung von den Festsetzungen eines bestehenden Bebauungsplans (§ 31 BauGB) nicht an das Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarktes im Sinne des § 201a BauGB geknüpft, sondern bundesweit anwendbar.

Eine weitere Reform zur beschleunigten Wohnraumschaffung setzt an der Baunutzungsverordnung an. Die Zweckbestimmung des Kerngebiets soll in § 7 BauNVO um einen Satz ergänzt werden, wonach nach Maßgabe des Bebauungsplans Kerngebiete auch dem Wohnen dienen können. Schon nach geltender Rechtslage ermöglicht § 7 Absatz 2 Nummer 7, Absatz 4 BauNVO, in bestimmten Teilen des Kerngebiets Wohnnutzungen vorzusehen. Diese Möglichkeit soll den Gemeinden nun im Interesse einer stärkeren Nutzungsmischung entlang der Leitvorstellungen der Neuen Leipzig-Charta erleichtert werden.

Bislang waren Festsetzungen zur Ermöglichung von Wohnen im Kerngebiet nur unter der Einschränkung möglich, dass die allgemeine Zweckbestimmung des Gebiets gewahrt bleibt.
Nach der vorgeschlagenen Änderung wäre diese Einschränkung aufgehoben. Es soll in die Hände der Gemeinden gelegt werden, für den konkreten Fall zu beurteilen, zu welchem Grade Wohnnutzungen mit den übrigen im Kerngebiet zulässigen Nutzungen städtebaulich vertretbar sein können.
Durch die Änderung sollen insbesondere auch Umnutzungen aufgegebener Büro- oder Gewerbeflächen im Kerngebiet zugunsten von Wohnnutzung erleichtert werden.

Für den dringend erforderlichen Wohnungsbau bringt das frischen Wind. Frisch von der See kommend kann man feststellen, dass die Reform sicherlich mehr ist als eine kleine Brise. Ob es aber für einen wirklichen Segeltörn im Sinne des Wohnungsneubaus reicht, bleibt zweifelhaft.

Zugleich muss man feststellen, dass der eine oder andere „olle Dampfer“ den Törn stört. Denn die BauGB-Reform sieht neben Erleichterungen auch weitere Verschärfungen für den Wohnungsbereich vor:

Die Regelung zum „Umwandlungsverbot“ nach § 250 BauGB soll um zwei Jahre verlängert werden. Die Landesverordnungen nach § 250 Absatz 1 BauGB müssen nach einem neuen Satz 3 nunmehr spätestens zum 31. Dezember 2027 außer Kraft treten.
Das gemeindliche Vorkaufsrecht soll den Gemeinden zukünftig auch dann zustehen, wenn durch den Kauf sämtliche auf einem Grundstück liegende Wohnungseigentumsrechte in einer Person vereinigt werden. Der Entwurfsverfasser meint, dass der Verkauf von allen auf einem Grundstück liegenden Eigentumseinheiten in einer Transaktion an einen Käufer wirtschaftlich dem Verkauf eines Grundstücks entspricht. Mit Blick auf die Zweckrichtung der Vorkaufsrechte sei ein Ausschluss des Vorkaufgsrechts in solchen Fällen „kontraproduktiv“. Unverändert bleibt es jedenfalls dabei, dass der Gemeinde im Übrigen in Bezug auf einzelne Eigentumswohnungen und beim Verkauf von Erbbaurechten kein Vorkaufsrecht zusteht.
Schließlich wird vorgeschlagen, in einem neuen § 24 Absatz 2a BauGB die Einbringung eines Grundstücks in eine Gesellschaft für die Ausübung von gemeindlichen Vorkaufsrechten dem Kauf von Grundstücken gleich zu stellen. Der Vorschlag greift die langjährige Diskussion über die Umgehung gemeindlicher Vorkaufsrechte durch sog. Share Deals auf. Die Neuregelung soll eine Lücke schließen, soweit dies ohne grundlegende Veränderungen des Gesellschaftsrechts möglich ist.

Zu dem weiteren Verlauf und zu den weiteren Reformvorschlägen werden Sie hier im Forum Näheres lesen, sobald der Entwurf in den Bundestag geht.