Kürzlich saß ich mit Anwälten der alten Schule zusammen, die sich darüber freuten, dass nun endlich die „Home-Offce-Plage“ aufhöre. Die großen Unternehmen würden endlich ihre Angestellten zur Rückkehr ins Büro zwingen und man selbst könne sich endlich wieder in den Mittelpunkt einer Präsenzkultur stellen. Man müsse nur die Büroflächen wieder auf eine starre Präsenzpflicht ausrichten und schon wären die „guten alten Zeiten“ wieder da. Sind sie nicht.
Eben ist die renommierte Konstanzer Homeoffice Studie (Ergebnisreport April 2025) erschienen (Prof. Dr. Florian Kunze und Dr. Kilian Hampe, Future of Work Lab Konstanz, Exzellenzcluster “The Politics of Inequality” der Universität Konstanz). Besonders bemerkenswert:
- Der Trend zu Homeoffice und zum mobilen Arbeiten ist ungebrochen. Hybrides Arbeiten hat sich demnach in Organisationen fest etabliert und ist für viele Beschäftigte zur bevorzugten Form der Arbeitsgestaltung geworden. Das Büro ist nicht tot, aber Flexibilisierung setzt sich durch, Homeoffice und Präsenz werden integriert.
- Es besteht die Vermutung, dass manche Unternehmen eine striktere Präsenzpolitik gezielt als Instrument zur indirekten Personalreduktion nutzen. Die medienwirksamen Return-to-Office-Anordnungen stehen mithin nicht für eine Trendumkehr am Markt, erst recht nicht bei wachtsumsorientierten Unternehmen.
- Die Daten legen nahe, dass eine Rückkehr zur vollständigen Büropräsenz nicht zu spürbaren Produktivitätsgewinnen, eher zu einer steigenden psychischen Belastung der Mitarbeitenden führt.
Wenn der ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex (ISI) im März 2025 zum Büromarkt feststellte, es blieben Unsicherheiten bezüglich der Auswirkungen von mobiler Arbeit auf den Büroraumbedarf, kann man angesichts sich verfestigender Trends die Anforderungen an den modernen Büromarkt eigentlich schon recht klar umreißen.
Die richtigen Büroflächen zu haben, wird für Unternehmen immer wichtiger. Bei der BCG war der Rat an die CEOs kürzlich sehr deutlich:
With the tectonic shift in how we work, selecting an office location has become more strategic than ever. The right choice can attract and help retain top talent while enhancing productivity. But a poor location may lead to the loss of valuable employees, reduced performance among those who stay owing to dissatisfaction and lower motivation, missed opportunities for greater productivity, and ineffective use of space.
Boston Consulting Group, Reviving the City Center: From Office Buildings to Knowledge Campus, April 11, 2025
Für Vermietende wird es dementsprechend wichtig, die richtigen Büroflächen im Portfolio zu haben. Flucht in die Qualität ist eine Losung. Marktberichte zeigen, dass sich zentrale Lagen und Objekte mit hoher Qualität weiterhin einer hohen Nachfrage erfreuen. So der ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex. Mittels aktiver Strategien bietet sich demnach für Investoren und Entwickler Wertschöpfungspotenzial an – mit hoher Bedeutung für Build-to-/Manage-to-ESG Ansätze.
Das Büro als reine Präsenzfläche dagegen läuft Gefahr, zum „stranded asset“ zu werden. Hybrides Arbeiten verlangt nach Flexibilität (Flexible Office), in Flächen, Ausstattung und Prozessen. Das Büro als Ort für Begegnung, Interaktion, Zusammenarbeit und Vernetzung rückt in den Mittelpunkt (Face-to-Face Value), ebenso der Mensch, sein Wohlbefinden, seine Motivation und Produktivität (Wellbeing Office). Der Betrieb und die Bewirtschaftung des Objekts muss auf diesen Bedarf effizient, flexibel, nutzerfreundlich, nachhaltig und ressourcenschonend eingestellt und steuerbar sein (Green Office & Smart Office).
The office is no longer just a place—it’s a strategy.
BCG a.a.O.
Das gilt für Eigentümer- wie für Nutzerseite. Eine solche Strategie kann ein ganzes Quartier oder auch einen ganzen Stadtteil mit erfassen. Und eine solche Startegie bedarf natürlich passender Verträge (inkl. Green & Smart Lease).
Nicht aber jedes Bestandsobjekt und jede Lage wird sich für eine solche Strategie eignen, auch nicht nach Neuentwicklung. Hier stellt sich dann die Frage nach einem Aufgeben von Gebäuden oder nach einer Umnutzung, etwa zu Wohnungszwecken. Dies ist die Frage der „Five Rs“ an die Eigentümer von Büroimmobilien. Welche Handlungsoption passt für das jeweilige Objekt, wobei die Umnutzung Inhalt von Optionen 3 und 4 sein kann?
- Remain
- Renovate
- Repurpose
- Redevelop
- Relinquish
Man kann Redraft ergänzen, was sich auf die erforderlichen Verträge und (rechtlichen) Strategien bezieht, allerdings weniger eine Option als vielmehr ein Requirement ist.
REMAIN
RENOVATE
REPURPOSE
REDEVELOP
RELINQUISH
REDRAFT
Die BauGB-Reform 2024 brachte zaghafte Ansätze, um Umnutzungen aufgegebener Büro- oder Gewerbeflächen im Kerngebiet zugunsten von Wohnnutzung zu erleichtern. Wegen des Scheiterns der alten Bundesregierung kam die Reform nicht. Und die neue Bundesregierung hat zumindest im Koalitionsvertrag dazu nur wenig Aussagekräftiges zu bieten. Immerhin:
- „Wir stärken die städtebauliche Entwicklung unseres Landes, … , stärken Innenstädte und soziale Infrastrukturen und passen sie an Klimawandel sowie Barrierefreiheit an.“
- „Die Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm), das Bauplanungsrecht und die Technische Anleitung zur Reinhaltung der Luft (TA Luft) werden weiterentwickelt, um Nutzungskonflikte zwischen Wohnen, Gewerbe und Landwirtschaft zu lösen.“
© Copyright by Dr. Elmar Bickert
Siehe auch:
Forum Nachhaltige Immobilien 
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