Übertrieben euphorisch wurde diese Woche teilweise der im Bundestag beschlossene „Bauturbo“ gefeiert. Er soll den Wohnungsbau und das bezahlbare Wohnen beschleunigen. „Revolutionär“, „Quantensprung“ rufen da einige ganz aufgeregt in Ku’damm-Seitenstraßen-Kanzleien. Zeit für eine nüchterne Betrachtung.
Der Bauturbo ist gut und wichtig. Er ist aber mehr Bauteil als Bauturbo. Man muss nur mal die FAZ beiseite legen und z.B. in den aktuellen IBB Wohnungsmarktbarometer 2025 schauen.
Für den Neubau werden dort die steigenden Baukosten mit großem Abstand (80%) als drängendstes Problem benannt. Der Bauturbo wird das nicht ändern. Eher zeigt die unglückliche Begriffswahl, was die Gefahr ist: Ein Turbo kann auch mit geringem Hubraum unten raus ordentlich Beschleunigung liefern. Wenn er dann aber wirklich – wie erhofft – Fahrt aufnimmt, kann er im hohen Drehzahlbereich schnell die Verbrauchswerte und damit die Kosten treiben.
IN DEPTH:
Schneller bauen heißt günstiger bauen. Das sagt die Bundesregierung. So einfach ist das aber nicht. Planungskosten aufgrund von langen Genehmigungsverfahren sind nicht das zentrale Thema. Tatsächlich werden die Baukosten strukturell weiter steigen, was u.a. mit der Verschärfung des Fach- und Arbeitskräftemangels, mit Grundstückskosten sowie mit den Kosten für Material, Maschinen und Energie zu tun hat. Hauptsächlich punktuell und temporär mit Kosteneinsprarungen von wenigen Prozent, ohne strukturellen und flächendeckenden Einfluss, so bewertete z.B. Deutsche Bank Research eben erst solche Reformen (siehe: Wohnungsbau zwischen Masse und Klasse: Zur Innovationskraft und Wettbewerbsfähigkeit der Bau- und Immobilienbranche).
Der Bauturbo greift ein beim Rang zwei nach IBB: Zu lange Baugenehmigungsverfahren und hohe Auflagen werden nach der IBB von gut 54 % als hemmend für den Neubau wahrgenommen. Allerdings hilft der Bauturbo nicht, wenn er nicht auch in den Ländern, den Kommunen und Ämtern angenommen und umgesetzt wird. Blockaden müssen auch in Köpfen und Techniken aufgelöst werden.
Lange schon gibt es Rechtsprechung, die Behörden Blockadehaltungen untersagt. Richtig angewendet, haben wir längst mindestens einen Triturbo:
- Längst entschieden ist, dass die Baubehörde respektieren muss, dass Gebäude im Innenbereich tendenziell einer Änderung ihrer Zweckbestimmung zugänglich sind, auch hin zu einer (intensiveren) Wohnnutzung, und dass eine Beschränkung auf das, was nach der subjektiven Sicht der Baubehörde städtebaulich wünschenswert ist, von der Behörde im Rahmen des § 34 BauGB nicht vorgenommen werden darf (siehe: Recht in der Projektentwicklung: Wider der Blockade von Ideenreichtum und der starren Festlegung auf geografisch-mathematische Maßstäbe).
- Auch eine Blockadehaltung mit Verweis auf das Vorliegen eines Außenbereichs hat sich oft als überholt erwiesen, da unzutreffend rein geografisch-mathematische Maßstäbe angelegt werden (siehe: Nachverdichtung von Baulücken im Innenbereich (§ 34 BauGB) oder Außenbereich (35 BauGB)? Auf den Bebauungszusammenhang kommt es an).
- Längst ist zudem anerkannt, dass § 34 BauGB eine weitergehendes Baurecht gewähren kann als ein Bebauungsplan und dass ein weites und „wohnungsbaufreundliches“ Verständnis der Norm kein unzulässiges „Schlupfloch“ unter Umgehung von Bebauungsplanerfordernissen eröffnet (siehe: Oberverwaltungsgericht stärkt Wohnungsneubau: Die starken Baurechte nach § 34 BauGB – besser als ein Bebauungsplan?).
Wenn dieser Triturbo bislang nicht hinreichend zündete, wieso soll dann der Bauturbo zünden? Ob es nun um ein von der Rechtsprechung ausgelegtes Gesetz oder um ein reformiertes Gesetz geht, stets muss es Kapazitäten, Fähigkeiten und auch den Willen vor Ort geben, dies anzuwenden.
Bei den weiteren Hemmnissen im Sinne der IBB dagegen ist der Bauturbo wiederum kaum relevant: Das aktuelle Zinsumfeld, und das Problem der nicht kostendeckenden Marktmieten im Neubau.
Letzteres wird als immer drängender bezeichnet und auch für den Mietwohnungsbestand wird die mangelnde Finanzierbarkeit von Modernisierungen über marktfähige Mieten als ein vordergründiges Problem benannt. Eher kontradiktorisch wirken hier die Diskussionen um eine weitere Mietpreisregulierung.
Ebenfalls nicht hilfreich ist, dass mit dem Bauturbo zugleich das Aufteilungsverbot (§ 250 BauGB) bis 2030 verlängert wird, wobei immerhin über den Bundestag noch die ausdrückliche Einschränkung hinzukam, dass das Genehmigungserfordernis nicht für Flächen gilt, auf denen zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird (Neubau und Bestandserweiterung).
Nicht unwichtig sind mit der IBB auch der Widerstand gegen neue Bauvorhaben, die mangelnde Passgenauigkeit der Neubauförderung und der Fachkräftemangel, ebenfalls Themen, die uns auch mit Bauturbo erhalten bleiben.
Der Bauturbo ist letztlich „nur“ eine punktuelle (und sehr späte!) Reform des öffentlichen Baurechts. Und er wirkt nur als eines von vielen Bauteilen, vorausgesetzt, alle Bauteile passen genau zusammen, arbeiten reibungslos und hebeln sich nicht gegenseitig aus.
Nicht zu diesem „Baukasten“ sollte weiterhin das Gebäudetyp-E-Gesetz gehören, auch wenn es jetzt wieder wie ein Untoter auf der Expo Real auftauchte. BGH-Richter hatten dem Entwurf ebenso zutreffend wie deutlich das Prädikat „E“ verliehen: E wie einfach schlecht gemacht.
Der Bauturbo (Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und der Wohnraumsicherung) liegt nun für die Sitzung am 17.10.2025 im Bundesrat. Hier erfahren Sie, was dann gilt.
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