Neulich schickte mir ein Mandant einen Auszug aus ChatGPT. Er hatte KI gefragt, was ich vom Gebäudetyp E halte. Und nun wollte er wissen, ob das so stimme (siehe Bild). Das konnte ich im Wesentlichen bejahen, wobei ich in meiner Kritik im Wesentlichen dem folge, was die BGH-Richter zutreffend an Kritik äußerten (siehe den verlinkten Beitrag).
Gebäudetyp „E“ wie „Ende“ hatte ich vor einem Jahr nach dem vernichtenden Urteil vom BGH geschrieben. Trotzdem lebt die Idee weiter, wirkt aber bisweilen eher als „E“ wie Ecstasy für jene, die daran glauben wollen – mit einem bösen Erwachen, sobald der Rausch vorbei ist (ohne dass ich sowas jemals konsumiert hätte).
Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) und das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) hatten am 20. November 2025 gemeinsame Eckpunkte zum Gebäudetyp E vorgelegt, die tatsächlich weit besser waren als das, was zuvor der alte Justizminister vorgelegt hatte. Der aktuell laiufende Stakeholderprozess zum Gebäudetyp E soll bis zum Frühjahr 2026 abgeschlossen werden, um dann den Gesetzentwurf zu erarbeiten.
Wichtige Eckpunkte der Bundesministerien zum zivilrechtlichen Gebäudetyp E:
- Es sollen gesetzliche Regelungen zu einem neuen Gebäudetyp-E-Vertrag geschaffen werden. Eine strukturelle Reform des gesamten privaten Baurechts ist aber nicht beabsichtigt.
- Bei einem Gebäudetyp-E-Vertrag wird lediglich ein „einfacher Standard“ geschuldet:
- Wenn die Parteien einen Gebäudetyp-E-Vertrag abschließen, schuldet der Auftragnehmer für die Bereiche, die durch die jeweils anwendbaren technischen Baubestimmungen der Länder geregelt werden, für die Bauausführung als Mindeststandard nur die Einhaltung derjenigen anerkannten Regeln der Technik, die in diesen technischen Baubestimmungen der Länder enthalten sind.
- Im Gleichlauf mit dem Bauordnungsrecht sind Abweichungen von den technischen Baubestimmungen der Länder dann möglich, wenn die Abweichung als gleichwertige Lösung nach Maßgabe der jeweiligen Landesbauordnung zugelassen ist.
- Soweit die technischen Baubestimmungen anerkannte Regeln der Technik abbilden, stellt insofern dann eine Abweichung von den anerkannten Regeln der Technik keinen Mangel dar.
- Hinsichtlich derjenigen Inhalte von Planungen und Ausführungen, die durch die technischen Baubestimmungen der Länder nicht geregelt werden, etwa bestimmte Qualitäts- und Komfortstandards, schuldet der Auftragnehmer nur einen einfachen Standard. Der Auftragnehmer hat in diesem Fall nur die auf diesen einfachen Standard bezogenen anerkannten Regeln der Technik einzuhalten.
- Die Parteien können diesen Gebäudetyp-E-Vertrag ausdrücklich vereinbaren. Sofern sie keine ausdrückliche Vereinbarung hierzu treffen, verbleibt es bei der bisherigen Rechtslage.
- Der Auftragnehmer hat den Auftraggeber über die Bedeutung des Gebäudetyp-E-Vertrags aufzuklären. Dabei hat er insbesondere zu erklären, dass nur ein einfacher Standard geschuldet wird. Ist der Auftraggeber ein Unternehmer, genügt eine allgemeine Aufklärung.
- Bei sich anschließenden Kauf- und Mietverträgen ist der Vertragspartner (also der Käufer oder Mieter) darüber zu informieren, dass das Bauwerk lediglich mit dem Mindeststandard der technischen Baubestimmungen der Länder erbaut wurde und auch diejenigen Bereiche, die von den technischen Baubestimmungen der Länder nicht abgedeckt sind, nur mit einem einfachen Standard erbaut wurden.
Die Eckpunkte bleiben wesentliche Antworten schuldig. So meinen sie, dass trotz Absenkung der qualitativen Standards „die zeitgemäße Gebrauchstauglichkeit“ sichergestellt bliebe. Wie diese Sicherstellung aber erfolgen soll und wie sich das verträgt mit dem vorgeschlagenen niederen Niveau, bleibt offen. Gleiches gilt für die Aussage, mit der Abweichung dürften keine Risiken der Minderung der dauerhaften Gebrauchstauglichkeit verbunden sein (Gleichwertigkeit). Das verträgt sich im Zweifelsfall nicht mit der Idee der Qualitätsabsenkung und findet sich jenseits eines bloßen Programmsatzes in keinem Regelungsvorschlag.
Generell muss man beachten, dass im Zusammenhang mit dem Gebäudetyp E oftmals irreführend argumentiert wird. Vor allem dann, wenn behauptet wird, bei dem Gebäudetyp E handele es sich um ein Instrument, um Wohnen bezahlbar und Bauen kostengünstiger zu machen, ist Vorsicht geboten. Das stimmt so nicht. Dazu muss man sich nur die Vorschläge ansehen. Tatsächlich geht es nur um eine Absenkung des Qualitätsniveaus. Nicht ein Regelungsvorschlag ist enthalten, der niedrigere Baukosten oder Mieten regelt oder auch nur adressiert. Lapidar wird nur angemerkt, die Kostenreduktion infolge des gewählten einfachen statt eines bei Gebäuden bisher üblichen Standards sei lediglich als „überschlägiger Schätzwert“ allgemein darzulegen. Es fehlt aber an jeder Regelung, wie eine geminderte Qualität wirklich zu geringeren Baukosten und Wohnkosten führen soll. All jene, die jetzt also diese „E“-Pille schlucken wollen, laufen Gefahr, bald mit einem bösen Realitätsschock aufzuwachen: Weder Baukosten sind gesunken noch die Mieten – die bebaute Umwelt aber bleibt neben einem verunstalteten Recht über Jahrzehnte mit niederer Qualität erhalten.
Was die Diskussion um den Gebäudetyp E vor allem ignoriert ist der Umstand, dass eine Absen,kung der Bauqualität nicht gleich zu einer Absenkung der Baukosten führt. Ein Kernproblem bleibt die geringe Produktivität im Baugewerbe, wie schon zwei aktuelle Studien von DEUTSCHE BANK RESEARCH herausstellten. Und das zeigt nun auch eine aktuelle DIW-Studie (DIW Wochenbericht 5 / 2026, S. 55-67 – Bauwirtschaft kehrt zurück auf Wachstumskurs): Sie sieht zwar vor allem auch wegen der Kimaschutzpolitik (Förderung durch das Sondervermögen für Infrastruktur und Klimaneutralität, energetische Sanierung im Bestand) wieder Wachstum beim Bauvolumen. Sie stelt aber auch fest, dass mittelfristig ohne eine Anhebung der Produktivität der Bauwirtschaft die vielen Fördermilliarden nicht reichen werden, die Infrastruktur und die Wohnraumversorgung in Deutschland nachhaltig zu verbessern. Dringend erforderlich sei daher eine fundierte empirische Ursachenforschung der aktuellen Produktivitätsschwäche und eine daraus abgeleitete Initiative von Politik und Unternehmen, um die Produktivität der Bauwirtschaft zu steigern.
In mittelfristiger Perspektive muss es zur Eindämmung von Preiseffekten vor allem darum gehen, die Produktivität im Bausektor zu erhöhen. In den letzten Jahren ist die Arbeitsproduktivität im Baugewerbe anders als in anderen Sektoren und Ländern nicht gestiegen, sondern dramatisch gefallen. Was genau für die signifikante Produktivitätsschwäche in vielen Baubereichen verantwortlich ist, ist noch weitgehend unklar. Dringend erforderlich sind daher eine wissenschaftlich basierte empirische Ursachenforschung und eine daraus abgeleitete Initiative von Politik und Unternehmen zur Produktivitätssteigerung des Bausektors in Deutschland. Ohne die Anhebung des Produktivitätspfades der Bauwirtschaft werden die vielen Fördermilliarden nicht reichen, um die Infrastruktur und die Wohnraumversorgung in Deutschland nachhaltig zu verbessern.
DIW Wochenbericht 5 / 2026, S. 55/66 – Bauwirtschaft kehrt zurück auf Wachstumskurs
Tatsächlich ist eine „Billigbau“-Initiative, wie sie der Gebäudetyp E werden könnte, eher kontraproduktiv, wenn es um die Steigerung der Produktivität der Bauwirtschaft geht.
Siehe auch schon:
Ist der Gebäudetyp E schon kritsich zu sehen, gibt es nun aber auch besonders laute Lautsprecher für niederes Niveau, denen sogar der Gebäudetyp E zu komplex ist und die Billigbau sogar zum neuen normativen Normal machen möchten. Ein im Niveau unterirdischer Vorschlag (siehe Beitrag im Link).
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