Absurdes aus der Immobilienwirtschaft: Wie Verbände die Auftraggeber von Wohnbauprojekten angreifen

In den USA gibt es einen „National Absurdity Day“ (20.11.). Er hat ein wenig an Relevanz verloren, da schon die täglichen Ereignisse immer verrückter werden.

Man muss aber gar nicht in die USA schauen. Auch hierzulande erleben wir Absurditäten. Nicht nur im Weißen Haus hantieren Typen mit „Wrecking Balls“. Auch in der hiesigen Immobilienwirtschaft. Leider.

So musste ich neulich zum Thema des bauvertraglichen Gebäudetyp E ein aufgeregtes Statement lesen, in dem sich jemand freute, dass Abweichungen von den anerkannten Regeln der Technik keinen Mangel mehr darstellen sollen.

Was klingt wie der irre Traum eines windigen Bauträgers aus den dunklen „Pfusch am Bau“-Zeiten, kam absurderweise aus dem Kreis der Immobilienwirtschaft. Dabei wäre das der Albtraum eines jeden Auftraggebers der Bau- und Immobilienwirtschaft. Und dann freut sich da jemand aus der Immobilienwirtschaft darüber, dass die Bauherren der Immobilienwirtschaft in ihren Bauprojekten einen wichtigen und zentralen Mangeltatbestand verlieren? Verrückt.

Absurder aber wird die Begründung. Und da fühlt man sich dann wirklich in das aktuelle Weiße Haus versetzt. Die Zerstörung der eigenen Abrissbirne wird grotesk verherrlicht als Freiheitskampf gegen eine Unterdrückung, die es gar nicht gibt. Man bekomme endlich die Freiheit zurück und müsse sich nicht mehr „sklavisch an teure DIN-Normen halten“. Das ist so schlecht wie es falsch ist.

Das geht schon mit dem peinlichen Fehler los, dass DIN-Normen keine Rechtsnormen sind, sondern private technische Regelungen mit bloßem Empfehlungscharakter, welche nur dann verbindlich werden können, wenn sie zugleich anerkannte Regeln der Technik darstellen, was aber nicht ohne Weiteres der Fall ist.
Ebenso falsch aber ist die Annahme, man sei an die anerkannten Regeln der Technik oder DIN-Normen zwingend oder gar „sklavisch“ gebunden. Tatsächlich hat man schon heute vertraglich jede Freiheit, von den anerkannten Regeln der Technik abzuweichen. Nach ständiger Rechtsprechung schuldet der Auftragnehmer die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik nur vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen. Die Zulässigkeit abweichender Vereinbarungen folgt schlicht aus Selbstverständlichem: Es ist nach dem im Bürgerlichen Recht geltenden Grundsatz der Privatautonomie und Vertragsfreiheit den Vertragsparteien im Allgemeinen freigestellt, Leistung und Gegenleistung zu bestimmen, wie der BGH wiederholt verdeutlicht hat.

Personen der Immobilienwirtschaft rufen also nach Freiheit, die sie längst haben, um sich gegen ein Unterdrückung zu wehren, die es nicht gibt. Das ist Irrsinn. Und dann verweigert man sich auch noch der Kehrseite der Freiheit: Der Verantwortung.

Und mehr noch. Was würden solche Kampfansagen dem geltenden Recht gegenüber eigentlich bedeuten?

Anerkannte Regeln der Technik sind technische Prinzipien die (1.) in der Theorie allgemein anerkannt sind und (2.) in der Praxis allgemein bewährt und erprobt sind. Was daran ist schlecht? Nichts. Wieso sollte ein Auftraggeber das für sein Bauprojekt nicht haben wollen? Es gibt keinen rationalen Grund. Er braucht das als Mindeststandard. Niemand verzichtet ohne Weiteres auf Anerkanntes und Bewährtes.
Möchte ein Auftragnehmer von den anerkannten Regeln der Technik abweichen, muss er nach geltendem Recht den Auftraggeber hierüber und über die damit verbundenen Folgen und Risiken umfassend aufklären. Das ist zwingend, denn dem Werk- und Bauvertragsrecht ist es immanent, dass der Auftragnehmer für das Fachwissen und die Erfahrung einstehen muss, die der Auftraggeber nicht hat bzw. nicht haben muss. Hierauf zu verzichten, wäre für die Auftraggeber unverantwortlich.
Wenn nach der geltenden Rechtslage die anerkannten Regeln der Technik einen objektiven bzw. normativen Mindeststandard gewährleisten, dann erfüllt das wichtige Funktionen für die Branche, die Projekte und die Verträge. Neben einer (Mindest-) Qualitätssicherungsfunktion geht es um eine Entlastungsfunktion. Ein subsidiäres, verkehrserleichterndes Angebot an die Rechtsverkehrsteilnehmer, das diesen erlaubt, auf die Ausformulierung aller möglicherweise relevanten Einzelheiten zu verzichten. Der normative Mindeststandard erlangt in diesem Rahmen die Aufgabe zur Kooperationsförderung, -erleichterung und -unterstützung der Vertragsparteien, er gewährt den Vertragsparteien eine Effizienzsteigerung und Transaktionsoptimierung durch Minderung der Transaktionskosten und Minderung der Konfliktanfälligkeit. Dies lässt sich zudem als Instrument gegen ex-post-Opportunismus verstehen, weil sie vertragliche Unvollständigkeiten reduzieren und nachvertraglich nicht mehr einseitig geändert werden können. Dem normativen Mindeststandard kommt mithin auch eine Steuerungs- und Anreizfunktion zur Ermöglichung und Absicherung von Vertragsverhältnissen zu. Es dient damit letztlich auch der Rechtssicherheit. Dies zu zerstören, ist aus Sicht der Eigentümer und Auftraggeber der Immobilienbranche und Baubranche unverantwortlich und selbstzerstörerisch.

Spätestens in den Wohnungsbauprojekten werden die Bauherren der Wohnungswirtschaft, wenn Pfusch am Bau das neue Normal ist und der frivole Bieter mit seinen horrenden Nachtragsforderungen der neue Standard sein sollten, merken, dass man sie vor den fahrenden Zug der Bauwirtschaft geworfen hat und dass die Mietenden keinesfall verpflichtet sind, dies mitzutragen oder auszubaden. Und das nur wegen irgendwelchen Lautprechern für niederes Niveau, die mit Abrissbirnen hantieren.

Und um die Parallelität zum Weißen Haus perfekt zu machen fordern sie nun Qualitätsminderungen, möchten aber nicht, dass man es so nennt: Weder soll der Auftraggeber vom Auftragnehmer darüber aufgeklärt werden noch sollen die Mietenden darüber von den Vermietenden informiert werden. Das ist verrückt und dann doch arg DT, der Zölle will, aber nicht will, dass man sie nennt, was sie sind: Steuern.