Soll ein Gesamtgrundstück realgeteilt werden, müssen die Teilflächen vermessen und als Grundstücke neu gebildet werden. Nicht selten soll aber der Kauf von Teilflächen schon vor Vermessung erfolgen. Geht das?
Ja. Wie der BGH gerade bestätigt hat.
Die grundlegende Anforderung beim Teilflächenkauf lautet:
Die verkaufte Teilfläche muss hinreichend bestimmt bezeichnet sein.
Für die Auflassung bestehen unter Einhaltung dieser Anforderung verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten:
Die Auflassung wird vor Vermessung und Neubildung der Grundstücke erklärt und beurkundet
- Die Auflassung wird bereits im Kaufvertrag erklärt und beurkundet.
- Da noch keine Vermessung erfolgt ist und kein neugebildetes Grundstück vorliegt, ist die sachenrechtlich bestimmte Bezeichnung der zu erwerbenden Teilfläche im Kaufvertrag essentiell.
- Für den Grundbuchvollzug und die grundbuchmäßige Bezeichnung des Kaufgegenstandes ist sodann nach erfolgter Vermessung eine sog. Identitätserklärung erforderlich und ausreichend: Eine notarielle Ergänzungsurkunde, die erklärt, dass das zwischenzeitlich vermessene Grundstück mit der Teilfläche, hinsichtlich derer die Auflassung erklärt worden war, identisch ist.
Die Auflassung wird nach der Vermessung erklärt und beurkundet
- Die Auflassung wird noch nicht im Kaufvertrag erklärt, sondern gesondert erst nach der erfolgten Vermessung. Im Kaufvertrag kann aber schon die Auflassungsvollmacht enthalten sein.
- Da die Auflassung erst nach Vermessung erfolgt, ist die hinreichend bestimmte Bezeichnung der Teilfläche aufgrund der Vermessung rechtssicher möglich.
- Neben der gesonderten Auflassungsurkunde bedarf es keiner weiteren Ergänzungsurkunde. Die Identität von vermessener Fläche und auflassungsgegenständlicher Fläche ergibt sich aus der Auflassungsurkunde.
Kombinationslösung: Die Auflassung wird bereits in dem Kaufvertrag erklärt und nach Vermessung nochmals wiederholt
Welche Gestaltungsoption?
Entscheidet man sich für die erste Gestaltungsvariante für Eilige (Auflassung vor Vermessung), sollte man sich diverser Risiken bewusst sein:
- Wird die Auflassung in der Kaufvertragsurkunde erklärt, ist diese nur wirksam, wenn das vermessene Grundstück mit dem im Kaufvertrag bezeichneten und aufgelassenen genau übereinstimmt.
- Ist das nicht der Fall, fehlt es an einer wirksamen Einigung.
- In der Folge erwirbt der Käufer kein Eigentum.
- Auch die Grundbuchumschreibung heilt diese nicht, weil der Fehler nicht in der Form des Kaufvertrags, sondern im Inhalt der Auflassung liegt.
Wegen dieses Risikos wird in der Rechtsliteratur empfohlen, die Auflassung bei einem Teilflächenverkauf erst nach der Vermessung zu erklären bzw. aufgrund einer in dem Vertrag erteilten Auflassungsvollmacht erklären zu lassen. Und der BGH bezeichnet es im Fall einer Auflassung vor Vermessung als sichersten Weg, nicht nur eine Identitätserklärung abzugeben, sondern auch die Auflassung zu wiederholen.
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