Miet- und Pachtrecht: Wem gehören die Einbauten und Ausbauten des Mieters/Pächters?

Mit Urteil vom 23. September 2016 (V ZR 110/15) hat der BGH die Kriterien konkretisiert, nach denen sich die Frage entscheidet, wer Eigentümer von Bestandteilen des Gebäudes wird.

Die Regel zu wesentlichen Bestandteilen

Der Vermieter als Eigentümer des Gebäudes ist kraft Gesetzes zugleich auch Eigentümer der wesentlichen Bestandteile des Gebäudes:

Zu den wesentlichen Bestandteilen gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen.
Das sind in erster Linie die verwendeten Baustoffe und Bauelemente.
Außerdem sind das auch diejenigen Gegenstände, deren Einfügung dem Gebäude erst seine besondere Eigenart gibt.
Nicht erforderlich ist eine feste Verbindung mit dem Gebäude.

Ausnahme: Scheinbestandteil?

Es gehören jedoch solche Sachen nicht zu den Bestandteilen eines Grundstücks oder Gebäudes, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden oder in ein Gebäude eingefügt sind.

Liegt ein solcher Scheinbestandteil vor, so ist der Vermieter als Eigentümer des Gebäudes ausnahmsweise nicht kraft Gesetzes zugleich Eigentümer der wesentlichen Bestandteile.

Scheinbestandteile bleiben, obwohl mit einem Grundstück verbunden oder in ein Gebäude eingefügt, rechtlich selbständige bewegliche Sachen und können deshalb nach §§ 929 ff. BGB übereignet werden.

Die Verbindung erfolgt dann zu einem vorübergehenden Zweck, wenn ihre spätere Aufhebung von Anfang an beabsichtigt ist.

Maßgebend ist die innere Willensrichtung des Einfügenden im Zeitpunkt der Verbindung der Sache, soweit diese mit dem nach außen in Erscheinung tretenden Sachverhalt vereinbar ist.
Der Annahme eines auf eine nur vorübergehende Zweckbestimmung gerichteten Willens steht nicht entgegen, dass das Gebäude in massiver Bauart errichtet ist und daher ohne Zerstörung nicht entfernt werden kann.
Verbindet ein Mieter, Pächter oder in ähnlicher Weise schuldrechtlich Berechtigter Sachen mit dem Grund und Boden, so spricht regelmäßig eine Vermutung dafür, dass dies mangels besonderer Vereinbarungen nur in seinem Interesse für die Dauer des Vertragsverhältnisses und damit zu einem vorübergehenden Zweck geschieht. In diesem Fall bleibt also der Mieter Eigentümer seiner von ihm eingebrachten Sachen, auch wenn sie mit dem Grundstück verbunden oder in das Gebäude eingefügt wurden.

Bei Ein- und Ausbauten durch Drittunternehmen kann sich der Mieter auf die vorgenannte Vermutungswirkung berufen, wenn er darlegen und erforderlichenfalls beweisen kann, dass die Ein- bzw. Ausbauten im Auftrag und auf Rechnung des Mieters erfolgt sind. Dann spricht die Vermutung für einen nur vorübergehenden Zweck der Einbringung und damit für eine unveränderte Eigentümerschaft des Einbringenden. In diesem Fall müsste der Vermieter diese Vermutung erschüttern, etwa indem er darlegt und erforderlichenfalls beweist, dass der Mieter bei dem Ein- bzw. Ausbau den Willen gehabt habe, die Ein- bzw. Ausbauten bei Beendigung des Vertragsverhältnisses in das Eigentum des Vermieters übergehen zu lassen.

Um die zum Teil erheblichen Einordnungs- und Abgrenzungsschwierigkeiten zu vermeiden – es gehört zweifellos nicht zu den einfachsten Übungen, rückblickend einen subjektiven Willen der Gegenseite zum Zeitpunkt der regelmäßig schon längere Zeit zurückliegenden Baumaßnahme nachzuweisen – und den daraus resultierenden Streitigkeiten über die Eigentumsbefugnisse vorzubeugen, empfiehlt sich eine entsprechend klare Regelung im jeweiligen Miet- bzw. Pachtvertrag bzw. Nachtrag hierzu.

Beachten Sie in diesem Zusammenhang auch die Bedeutung des Schriftformgebots bei Aus-/Umbauten und Baukostenzuschüssen.