BGH: Keine Gewinnerzielung mit Untervermietung

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Der BGH hat in einer aktuellen Entscheidung die Vermieterrechte bei einer Untervermietung gestärkt und zugleich die Rechtsprechung des Berliner Landgerichts II im Ergebnis bestätigt:

Rechtsfehlerfrei und insoweit von der Revision nicht angegriffen ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass der Beklagte durch die ohne Erlaubnis der Klägerin vorgenommene Untervermietung – unabhängig davon, ob er die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis beanspruchen konnte – seine Vertragspflichten verletzt hat. Denn gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Mieter – wie die Vorschrift des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB unterstreicht – ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen.

BGH, Urteil vom 28. Januar 2026 – VIII ZR 228/23

Der BGH bestätigte das Kündigungsrecht des Vermieters und den Räumungsanspruch gegenüber dem Mieter wegen unzulässiger Untervermietung.

Siehe schon:

Neues zur Untervermietung: Was muss der Vermieter erlauben und was nicht?

Der BGH entschied, dass der Zweck einer Untervermietung schon im Grundsatz – und damit von vornherein – nicht darin besteht, dem Mieter durch diese die Möglichkeit einer über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Gewinnerzielung zu verschaffen.

In der Begründung weicht der BGH damit etwas vom Landgericht Berlin II ab:

  • Es kommt nicht darauf an, ob die Untermiethöhe gegen die Bestimmungen der Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) und damit gegen die geltende Rechts- und Sozialordnung verstößt.
  • Die Untervermietung ist schon dann unzulässig, wenn die vereinbarte Untermiete die wohnungsbezogenen Aufwendungen des Hauptmietverhältnisses übersteigt.
  • Hierdurch soll auch den Interessen von Untermietern angemessen Rechnung getragen werden, da diese hierdurch im Grundsatz vor überhöhten Untermieten geschützt werden.
  • Auch auf den Gesichtspunkt des (vermeintlichen) Erfordernisses einer Teilhabe des Vermieters an dem durch die Untervermietung erzielten Gewinn kommt es nicht an.

HINWEIS:

Trotzdem bleibt die Frage der Einhaltung der Rechts- und Sozialordnung natürlich relevant. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH kann als berechtigt nur jenes Interesse des Mieters an einer Untervermietung sein, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht. Hierbei können nicht nur Verstöße gegen die Mietpreisbremse relevant werden, sondern auch solche gegen das Zweckentfremdungsverbot. Aus meiner Praxis etwa das AG Berlin-Wedding, Urteil vom 10.04.2025 -17 C 5085/24:
„Die unerlaubte Gebrauchsüberlassung an Dritte verstieß sowohl gegen die Mietpreisbremse
nach §§ 556d ff. BGB als auch gegen das ZwVbG.“

Die über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehende Gewinnerzielung durch Untervermietung ist demnach kein berechtigtes Interesses des Mieters im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB. Der BGH begründet das überzeugend mit einem verhältnismäßigen Ausgleich der grundrechtlich geschützten Rechtspositionen des Vermieters und des Mieters – sowie des Untermieters:

  • Das Besitzrecht an einer gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne der grundrechtlichen Freiheitsgewährleistung aus Art. 14 Abs. 1 GG. Die Wohnung ist für jedermann regelmäßiger Mittelpunkt der privaten Existenz; auf ihren Gebrauch ist der einzelne zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur Sicherung seiner Freiheit und zur Entfaltung seiner Persönlichkeit angewiesen.
  • Im Rahmen dieser grundrechtlich geschützten Rechtsposition kann der Mieter über sein – der Verwirklichung des Mietvertragszwecks des Wohnens dienenden und von dem Eigentumsrecht des Vermieters abgeleiteten – Besitzrecht nur eingeschränkt verfügen, es insbesondere nur in den Grenzen der §§ 540, 553 BGB Dritten zum Gebrauch überlassen.
  • Die wirtschaftliche Verwertung der Wohnung, mithin die Befugnis, aus deren vertraglicher Überlassung zur Nutzung durch andere den Ertrag zu ziehen, der zur finanziellen Grundlage für die eigene Lebensgestaltung beiträgt, ist durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG deren Eigentümer zugewiesen.
  • Vor diesem Hintergrund reicht die grundrechtlich geschützte Rechtsposition des Mieters nicht so weit, dass ihm im Rahmen der Vorschrift des § 553 Abs. 1 BGB ein Recht auf gewinnbringende Untervermietung der Wohnung zuzubilligen wäre.
  • Der Umstand, dass der Untermieter die Wohnung räumen muss, wenn das Hauptmietverhältnis aufgrund einer in der unberechtigten Untervermietung liegenden Pflichtverletzung des Hauptmieters gekündigt wird, beruht darauf, dass der Untermieter einen geringeren Bestandsschutz als der Hauptmieter genießt: Für einen Untermieter besteht grundsätzlich das Risiko, dass der Hauptmieter im Einzelfall nicht zur Untervermietung berechtigt ist, weil ihm diese – gleich aus welchen Gründen – vom Vermieter nicht gestattet ist und er eine entsprechende Erlaubnis auch nicht beanspruchen kann.

HINWEIS:

Macht ein Mieter dem Vermieter gegenüber zur wirklich erfolgenden Untervermietung falsche Angaben, kann auch das kündigungsrelevant sein – so ein zutreffendes Urteil aus meiner Praxis: AG Berlin-Wedding, Urteil vom 10.04.2025 -17 C 5085/24 (mangelnde Bereitschaft des Mieters, den Vermieter über die wirkliche Nutzung der Wohnung aufzuklären, und besonders schwerwiegend: bewusste Täuschung).

© Copyright by Dr. Elmar Bickert