Die Mietenfrage als (Um-) Verteilungsfrage: Von Lock-In- und Remanenzeffekten im Wohnungsmarkt, Mitarbeiterwohnungen und der Bundes-Wohnungsbaugesellschaft

Wenn in Berlin in den letzten zehn Jahren das verfügbare Einkommen stärker gestiegen ist als die ortsübliche Vergleichsmiete (28,3% zu 23,5%), wieso ist dann die Bezahlbarkeit von Wohnraum ein so großes Thema?

Der neue IBB Wohnungsmarktbericht 2025 spricht trotzdem von einer tendenziell zunehmenden Belastung für Berliner Haushalte – bei einem potenziellen Wohnungswechsel. Der Hintergrund: Die Angebotsmiete stieg sehr viel stärker (85,2%).

Bestandsmieter können also die großen Gewinner sein, Neumieter die großen Verlierer?

Es ist eine Ungerechtigkeit, die schon der Sachverständigenrat für Wirtschaft zur Mietpreisregulierung herausstellte: Entlastet würden vor allem immobile und ältere Menschen, während junge Menschen sowie Menschen, die z. B. aus beruflichen Gründen öfter umziehen, durch höhere Neumieten belastet werden. Aktuelle Studien bestätigen die Belastung vor allem junger Menschen und die Gefahr des Verlustes beruflicher Mobilität zum Schaden der Volkswirtschaft.

Diese Ungerechtigkeit betrifft unmittelbar die Lebensadern der Hauptstadt.

Nach dem IBB Wohnungsmarktbericht 2025 lebt die Stadt von jungen Menschen und ist angewiesen auf berufsbedingte Zuzüge. Berlin wächst zwar, das Wachstum beruht aber ausschließlich auf dem Zuzug von außen. Seit 2022 verzeichnet Berlin eine negative natürliche Bevölkerungsentwicklung. Junge Erwachsene tragen seit Jahren maßgeblich zu Berlins Außenwanderungsgewinnen bei, die Auslandszuwanderung bleibt demografischer Treiber.
Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum für aktuelle und potenzielle Beschäftigte kann sich nach dem IBB Wohnungsmarktbericht 2025 zudem zu einem Standortnachteil für die Berliner Wirtschaft entwickeln. Denn Berliner Unternehmen stehen vor einem zunehmenden Fach- und Nachwuchskräftemangel. Generell ist die Knappheit von Wohnraum in Ballungsräumen auch ein gesamtwirtschaftliches Thema, da sie den Zuzug von Arbeitskräften in besonders produktive Regionen hemmt. Und wenn der Bedarf an Fachkräftezuzug dann vor allem Bau, Architektur, Vermessung und Gebäudetechnik betrifft, dann hindert dies wiederum die Wohmnraumschaffung durch Neubau.

Berlin ist weiterhin eine Stadt mit großer Anziehungskraft für Menschen aus ganz Europa und aus anderen Teilen der Welt. Viele möchten hier leben, arbeiten und ihr Zuhause finden. Doch bezahlbarer Wohnraum ist die zentrale soziale Herausforderung dieser wachsenden Metropole. … Laut Prognosen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen wird bis 2040 mit einem Bevölkerungsanstieg von 5 % gerechnet.
Wohnraumsicherungsgesetz-E, Abgeordnetenhaus von Berlin, Drucksache 19/3072

Wenn das BVerfG eben die ortsübliche Vergleichsmiete bestätigt hat als einen am angestrebten Normalzustand orientierten Maßstab für die höchstzulässige Miete, dann darf nicht übersehen werden, dass diese folgenschwere Ungerechtigkeit weder angestrebter Normalzustand sein kann noch allein durch Mietpreisregulierung gelöst werden kann.

Der Wohnmarktreport Berlin 2026 der Berlin Hyp spricht hier von einem „Lock-in-Effekt„: Wohnungen werden auch dann nicht aufgegeben, wenn sie nicht mehr passen, die Fluktuation ist gering, Wohnungen kommen noch seltener auf den Markt und das Angebot verknappt sich weiter.

Die neue Wohnungsbaustudie 2026 im Auftrag des Verbändebündnisses Wohnungsbau spricht vom Remanenzeffekt: Haushalte verbleiben mangels geeigneter und bezahlbarer Alternativen im Bestand, selbst wenn sich ihre Wohnbedarfe deutlich verändert haben. Die Folge: Obwohl rein rechnerisch ausreichend Wohnfläche vorhanden ist, kann der Wohnungsmarkt seine Versorgungsfunktion immer weniger erfüllen. Es geht längst nicht mehr nur um Bezahlbarkeit von Wohnraum, sondern um Verfügbarkeit.

Mit dem BVerfG muss gelten: „Der Wohnungsmangel auf angespannten Mietmärkten lässt sich dauerhaft nur bekämpfen, indem zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird.“

Und um es mit Michael „Air“ Jordan zu sagen: „Some people want it to happen, some wish it would happen, and others make it happen.“ Wir brauchen letztere. Wer sind jene, die wirklich neuen Wohnraum schaffen?

Für die IBB kann das auch die Wirtschaft sein, wenn sie das Konzept des Mitarbeitendenwohnens in den Fokus rückt. Die Wirtschaft nimmt die Versorggung ihrer Mitarbeiter mit Wohnraum selbst in die Hand, vom Aufbau eines eigenen Wohnunsgbestandes bis zur Anmietung von (ggf. neu errichteten) Wohnungen. Die Unternehmen schließen im letzteren Fall typischerweise keine eigenen Wohnraummietverträge, da es nicht um ihren eigenen Wohnbedarf geht, sondern um jenen ihrer Mitarbeiter. Es geht um eine Weitervermeitung, für deren Gewerblichkeit ausreichend ist, wenn Unternehmen die von ihnen angemieteten Wohnungen an die eigenen Mitarbeiter weitervermieten.

Nach neueren Ideen aus der Politik soll nun aber der Staat selbst über eine Bundeswohnungsbaugesellschaft in den Wohnungsbau einsteigen. Das ist eine merkwürdige Art der Umverteilung. Sprachen wir neulich noch über Organisations- und Beschaffungsmodelle für die effiziente und nachhaltige Gewährleistung öffentlicher Aufgaben durch Private zur Entlastung der öffentlichen Hand, damit der Staat sich auf seien Kernaufgaben konzentrieren kann, möchte jetzt der Staat weit weg von seinen Kernaufgaben der Privatwirtschaft den Wohnungsbau abnehmen. Ich habe Zweifel, dass der Staat schnell und hinreichend die erforderlichen Kapazitäten aufbauen kann und den Produktivitätsdefiziten der Bauwirtschaft besser begegnen kann.

Ist es nicht besser, wenn der Staat bei seinen Kernaufgaben bleibt und der Privatwirtschaft auch für den Wohnungsneubau einen geeigneten Rahmen schafft? Das heißt auch zu erkennen, dass Mietpreisregulierung nicht geeignet ist, die Ursachen der Wohnraumknappheit zu lösen, vielmehr Investitionsanreize einschränkt. Sie ist auch kein geeignetes verteilungspolitisches Instrument, ist sozial nicht treffsicher und baut weder sozial noch finanziell Umzugsbarrieren ab. Hier wäre die soziale Wohnungspolitik gefragt – eine Kernaufgabe des Staates.

Und ja, in einer wachsenden Stadt muss man sich entscheiden zwischen Exzellenz und der Frage, für wen was bezahlbar ist und sein soll.

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