Wann der Verkäufer doch haftet

Eine zum Schadensersatz verpflichtende Verletzung vertraglicher Nebenpflichten des Verkäufers kommt in Betracht, wenn er vor oder bei Abschluss des Kaufvertrages erklärt, dass eine Gebäudeversicherung besteht. Wird in diesem Fall das Versicherungsverhältnis vor Umschreibung des Eigentums beendet, trifft den Verkäufer in aller Regel die vertragliche Nebenpflicht, den Käufer hierüber unverzüglich zu unterrichten.

  • Der Käufer hat zwar auch in diesem Fall keinen Anspruch darauf, dass die Versicherung von dem Verkäufer nach dem Kaufabschluss aufrechterhalten wird oder dass – im Fall der Beendigung – ein neuer Versicherungsvertrag geschlossen wird.
  • Der Käufer kann aber davon ausgehen, dass die Erklärung des Verkäufers der Wahrheit entspricht und er von diesem informiert wird, wenn der Versicherungsschutz im Nachhinein entfällt. Der Käufer ist nicht gehalten, sich nach Abschluss des Kaufvertrages bei dem Verkäufer (ständig) danach zu erkundigen, ob der Versicherungsvertrag noch besteht.
  • Die Nebenpflicht des Verkäufers, den Käufer über die nachträgliche Beendigung der Versicherung zu informieren, besteht unabhängig davon, ob die Erklärung über das Bestehen einer Gebäudeversicherung in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen wurde.
  • Der Verkäufer wird nach dem BGH durch eine solche Aufklärungspflicht nicht unzumutbar belastet. Denn der Verkäufer ist trotz Abschluss des Kaufvertrags weiter Versicherungsnehmer und erhält deshalb von dem Versicherer die das Versicherungsverhältnis betreffenden Informationen, während der Käufer insoweit auf die Unterrichtung durch den Verkäufer angewiesen ist.
    • Wird das Versicherungsverhältnis nach Kaufabschluss beendet, muss der Verkäufer deshalb diese Information in aller Regel an den Käufer unverzüglich weitergeben, um ihn vor möglichen Schäden zu schützen.
    • Etwas Anderes kann ausnahmsweise beispielsweise dann gelten, wenn die Vertragsbeteiligten übereinstimmend davon ausgehen, dass sich der Käufer unabhängig von der bestehenden Gebäudeversicherung selbst um den Versicherungsschutz kümmert.

Maßgeblich ist, dass der Käufer auf die (Wissens-)Erklärung des Verkäufers, eine Gebäudeversicherung bestehe, vertrauen und deshalb – für den Verkäufer erkennbar – davon ausgehen durfte, dass das Gebäude bis zum Eigentumsübergang weiterhin versichert ist.

BGH

HINWEIS:
Eine Vertragsklausel, wonach die „Verpflichtungen aus den den Grundbesitz betreffenden Versicherungen mit der Kaufpreiszahlung auf den Käufer übergehen“, enthält nicht die Erklärung, dass im Zeitpunkt des Vertragsschlusses eine Gebäudeversicherung bestand. Zu unterscheiden sind Klauseln, welche eine Regelung hinsichtlich der Frage treffen, ab welchem Zeitpunkt der Käufer die Verpflichtungen aus Versicherungen zu tragen hat (= nicht ausreichend) von der Erklärung, dass Versicherungen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses tatsächlich bestehen. 

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