(Möbliertes) Wohnen auf Zeit im Milieuschutzgebiet: Neue Regulierung in Berlin

Heute treten in Berlin die neuen Verwaltungsvorschriften „Genehmigungskriterien soziale Erhaltungsgebiete“ in Kraft. In Milieuschutzgebieten soll nun Wohnen auf Zeit genehmigungspflichtig sein.

Ziel soll es sein, bezahlbaren Wohnraum zu sichern und Missbrauch zu verhindern. Gewerblichen Geschäftsmodellen und „überteuerten“ Zwischenvermietungen, die dem Mietmarkt reguläre Wohnraum entziehen, will das Land den Kampf ansagen.

Was sehr unbestimmt klingt, ist es auch. Zwar sollen die neuen Verwaltungsvorschriften nach Ansicht der SenStadtBauWohnen in den insgesamt 82 sozialen Erhaltungsgebieten eine einheitliche, rechtsichere und effiziente Genehmigungspraxis sicherstellen. Das trifft es aber nicht so recht.

Das beginnt mit der Grundannahme, die befristete (Unter-)Vermietung von zuvor unbefristet vermietetem Wohnraum stelle grundsätzlich eine Nutzungsänderung der im sozialen Erhaltungsgebiet geschützten Wohnnutzung dar. Man stützt sich auf eine Rechtsmeinung, wonach der Begriff der zulässigen Nutzung bzw. Nutzungsänderung im Rahmen des § 172 BauGB anders zu verstehen sein soll als sonst im BauGB – und erst recht anders als im BGB. Diese Mindermeinung hat sich zu Recht nicht durchgesetzt, wird aber dennoch bei einigen Berliner Bezirken in denkbar rechtsunsicherer Weise aufgegriffen, nun als „Gutachten“ (siehe schon: Möbliertes Wohnen auf Zeit im Erhaltungsgebiet: Milieuschutzrecht als neues Instrument gegen Vermietende?).

Man setzte auf das Verwaltungsgericht, das aber klug genug war, sich nicht vorschieben zu lassen:

Soweit der Beklagte eine Genehmigungspflicht daraus herleitet, dass nach einem spezifisch erhaltungsrechtlichen Begriff der Wohnnutzung und des Vorhabens eine erhaltungsrechtlich genehmigungspflichtige Nutzungsänderung auch dann vorliege, wenn innerhalb des Spektrums der planungsrechtlichen Wohnnutzungen eine Umnutzung einer Wohnung von einem Wohnen auf Dauer zu einem (möblierten) Wohnen auf Zeit erfolge (vgl. dazu Beckmann, BauR 2021, 1376), kommt es darauf nicht an.
VG Berlin, Urteil vom 09.10.2025 – 19 K 344/23

Weder rechtssicher noch hinreichend bestimmt sind dann auch die Indizien, welche das Land nun für die Prüfung formuliert, ob im Einzelfall eine Nutzungsänderung vorliegt:

Laufzeit des Mietvertrags	Möblierung	Nutzung beziehungsweise Nutzungsabsicht/Wohnbedarf des Mieters
Vorformulierung der mieterseitig gewünschten Befristung im Mietvertrag	kurzfristige reguläre Kündigungsrechte	Verlängerungsmöglichkeiten nach Ablauf der Befristung
Miethöhe	Anmeldung bei der Meldebehörde	Zusatzleistungen (zum Beispiel Wäscheservice, Fitnessstudio)

Wichtig ist, dass nicht eines der genannten Indizien einen besonderen städtebaulichen Grund begründet und daher als solche nicht geeignet sind, für eine städtebauliche Genehmigungsversagung angeführt zu werden.

Alles andere als rechtssicher ist die Regulierung auch aus dem Grund, dass das Land erneut eine öffentlich-rechtliche Landesregelung zum bundesgesetzlichen Mietrecht versucht. Es begibt sich erneut in den Bereich einer „Verstaatlichung“ des bundesgesetzlichen Zivilrechts. Nun geht es um eine erhaltungsrechtliche Beschränkung der Mietdauer, welche aber Kerngehalt der privatautonomen Vertragsentscheidung der Mietvertragsparteien ist (siehe schon: Recap 2021: Mietendeckel und BVerfG – was bleibt).

Das OVG Berlin-Brandenburg hat schon früh entschieden, dass der städtebauliche Milieuschutz zwar ein Instrument des Verdrängungsschutzes, aber grundsätzlich kein Instrument des Mieterschutzes ist.

Der städtebauliche Milieuschutz ist zwar ein Instrument des Verdrängungsschutzes, aber grundsätzlich kein Instrument des Mieterschutzes. Milieuschutzverordnungen können solche Wirkungen in einer Gemengelage sozialer, wohnungswirtschaftlicher und städtebaulicher Aspekte allenfalls als Rechtsreflex faktisch entfalten.
OVG Berlin, Urteil vom 10. Juni 2004 – OVG 2 B 3.02

Auch nach dem BVerwG darf die Genehmigungspraxis der Behörden nicht übergehen, dass Genehmigungen nur versagt werden dürfen, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll.

Die Regelung dient somit städtebaulichen Zwecken. Sie ergänzt die zivilrechtlichen Regelungen zum Mieterschutz; dies ändert indes nichts an ihrer allein städtebaulichen Zielrichtung. An ihr hat sich dementsprechend auch die Genehmigungspraxis auszurichten.
BVerwG, Beschluss vom 17.12.2004 – 4 B 85/04

Schaut man sich nun die Verwaltungsvorschrift des Landes Berlin an, ist die städtebauliche Zielrichtung oder deren Bachtung nicht ohne Weiteres erkennbar:

GENEHMIGUNGSBEDÜRFTIG:

Die befristete (Unter-)Vermietung von zuvor unbefristet vermietetem Wohnraum

GENEHMIGUNGSFÄHIG:

(1.) Die befristete Vermietung gemäß § 575 BGB

(2.) Die befristete Untervermietung des bei der zuständigen Meldebehörde angemeldeten Hauptwohnsitzes (Erstwohnsitz) und/oder Nebenwohnsitzes (Zweitwohnsitz) einer natürlichen Person

NICHT GENEHMIGUNGSFÄHIG:

Jegliche anderweitige zeitliche Befristung des Wohnens, unabhängig davon, ob es sich um ein Haupt-, Unter- oder Zwischenmietverhältnis (Weitervermietung) handelt

Wir dürfen daher davon ausgehen, dass hierzu noch nicht das letzte Wort gesprochen ist. Bemerkenswert ist hierbei, dass der Jurist, auf dessen Rechtsmeinung sich einige Bezirke hierbei stützen, auch schon einen Bezirk zum sozialen Erhaltungsrecht (zum Vorkaufsrecht) dahingehend beraten hatte, entgegen dem Wortlaut des BauGB eine weitreichende Eingriffsbefugnis des Bezirkes für sich in Anspruch nehmen zu dürfen. Das ging nicht gut aus für den Bezirk. Und das, was das BVerwG dazu entschied, ist durchaus geeignet, auch dem aktuellen Versuch entgegenzuhalten, das BauGB wohnungspolitisch motiviert extensiv auszulegen:

Demgegenüber reicht der Hinweis nicht aus, dass allein eine den Wortlaut des Gesetzes berichtigende Interpretation zu einer als wünchenswert und sinnvoll erachteten Regelung führe. Eine solche vor dem Hintergrund neuer Entwicklungen und drängender Probleme auf dem Wohnungsmarkt zu schaffen, ist Sache des Gesetzgebers.
BVerwG, Urt. v. 09.11.2021 – 4 C 1/20, ausführlich: BVerwG: Ausübung von Vorkaufsrechten in Berliner Milieuschutzgebieten rechtswidrig – so auch Aufteilungsverbote?

Die Verwaltungsvorschrift aber ist kein Gesetz, ihr Herausgeber ist kein Gesetzgeber. Das aktuell im Parlament liegende Wohnraumsicherungsgesetz enthält dazu bislang nichts, eben weil es als Landesgesetz kein Bundesrecht ändern kann, auch wenn gerade erst wieder neue Landesgesetze angekündigt wurden.

Siehe auch: