Recap 2021: Mietendeckel und BVerfG – was bleibt

Heute vor fünf Jahren endete eine auch für mich aufregende Zeit.

Eine Zeit, in der Branchenveranstaltungen teilweise unter Polizeischutz stattfinden mussten, in der aber der eigentliche Kampf in Rechtsgutachten, Vorträgen auf Verbandskonferenzen, Stellungnahmen zu Gericht und Anhörungen vor den Regierungsfraktionen im Parlament geführt wurde. Immer hart in der Sache, aber respektvoll im Umgang, in meinem Fall für die Wohnungswirtschaft.

Heute vor fünf Jahren veröffentlichte das Bundesverfassungsgericht seine Entscheidung zum Berliner Mietendeckel. Ein Sieg auf ganzer Linie: Vollständige Nichtigkeit von Anfang an. Die Bestätigung von „ganz oben“, dass man trotz vieler Anfeindungen vollständig zutreffend sein Judiz für die richtige Seite eingesetzt hatte. Das prägt bis heute.

Fünf Jahre später gibt es wieder Regulierungsüberlegungen, die an einen Mietendeckel 2.0 erinnern, und die versuchen, das zivile Mietrecht öffentlich-rechtlich aufzuladen.

Aber auch darüber hinaus gibt das Fünfjährige Anlass für ein kurzes Recap (Bild). Was uns das BVerfG mitgegeben hat:

KEEP IT RIGHT
Kompetenzanmaßungen der Länder sind unzulässig.

KEEP IT CONSISTENT
Eine regionale Fragmentierung des Mietrechts ist nicht akzeptabel.

KEEP IT FAIR
Der Mietvertrag ist Ergebnis privatautonomer Entscheidungen der Parteien, die kraft Verfassung geschützt und gesichert sind.

KEEP IT SIMPLE
Bei einem Mietvertrag geht es um Gebrauchsüberlassung gegen Mietzahlung – nicht mehr und nicht weniger.

KEEP IT HONEST
Privatautonome Entscheidungen des Zivilrechts können nicht durch öffentliches Recht „verstaatlicht“ werden.

RECAP BVerfG – 2 BvF 1/20 (Mietendeckel), SELECTED READS:

Die verfassungsrechtliche Kompetenzverteilung ist unverfügbar.

Eine Auslegung des Grundgesetzes im Lichte landesverfassungsrechtlicher Vorgaben stellt den Geltungsvorrang des Grundgesetzes in Frage und beinhaltet das Risiko einer regionalen Fragmentierung der auf Einheit angelegten Bundesverfassung.

Die Überlassung einer Wohnung beruht auf einem Vertrag zwischen Vermieter und Mieter, in dem Mietsache, Gebrauch, Mietdauer und die zu zahlende Miete festgelegt werden. Dieser Vertrag ist das Ergebnis privatautonomer Entscheidungen der Vertragsparteien und – vorbehaltlich gesetzlicher Schrankenziehungen – durch ihre grundrechtlich geschützten Interessen aus Art. 14 Abs. 1, Art. 12 Abs. 1 und Art. 2 Abs. 1 GG abgesichert.

Ergeben sich die – synallagmatischen – Pflichten der Gebrauchsüberlassung einerseits und der Mietzahlung andererseits jedenfalls dem Grunde nach aus dem zwischen Vermieter und Mieter frei angebahnten und abgeschlossenen Mietvertrag, geht es um ein dem bürgerlichen Recht zuzuordnendes Rechtsverhältnis. Das gilt selbst dann, wenn die privatautonom begründeten Rechte und Pflichten durch den Gesetzgeber näher ausgestaltet oder begrenzt werden.

Knüpfen sie jedoch an einen privatautonom geschlossenen Mietvertrag an, in dem die Auswahl des Vertragspartners, der Gegenstand des Mietverhältnisses, seine Dauer und – in den gesetzlichen Grenzen – die Höhe der Miete das Ergebnis grundrechtlich geschützter Entscheidungen der Vertragsparteien sind, sind sie auch dann der Materie des bürgerlichen Rechts zuzuordnen, wenn ihre Durchsetzung durch Vorschriften des Verwaltungs-, Ordnungswidrigkeiten- und Strafrechts abgesichert und/oder erleichtert wird.