Neues zur Untervermietung: Was muss der Vermieter erlauben und was nicht?

Nach § 553 Abs. 1 BGB Satz 1 kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hieran entsteht.

Dies gilt nach Satz 2 der Vorschrift nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

Vortragsfolien Dr. Elmar Bickert, BBA-Mietrechtstag

Der Bundesgerichtshof hat in aktuellen Entscheidungen die Rechte des Mieters auf Untervermietung gestärkt. Für wichtige Fragen aber, die vom Landgericht Berlin schon entschieden wurden, steht die Revision des BGH noch aus.

Einzimmerwohnung

Wenn das Gesetz verlangt, dass nur ein Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch überlassen werden darf, ist zweifelhaft, ob das bei einer Einzimmerwohnung realisierbar ist. Oder ist nicht eher eine Überlassung bei Einzimmerwohnungen stets eine solche des gesamten Wohnraums, auf die kein Anspruch besteht?

Nach dem BGH spricht entscheidend der Mieterschutzzweck der Norm gegen das Verständnis, Voraussetzung sei, dass der Mieter mindestens ein räumlich abgetrenntes Zimmer zurückbehält. Vielmeher kann nach dem BGH ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte grundsätzlich auch bei einer Einzimmerwohnung gegeben sein.

§ 553 Abs. 1 BGB stellt nach dem BGH weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich dessen weiterer Nutzung durch den Mieter auf.
Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB soll daher regelmäßig bereits dann auszugehen sein, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt.
Der Mieter muss Gewahrsam an einem Teil der Wohnung behalten, wobei es zu dessen Ausübung nicht erforderlich ist, dass er weiterhin in der Wohnung lebt; vielmehr kann auch derjenige Mieter Gewahrsam ausüben, der (zeitweise) ortsabwesend ist.
Es reichte daher aus, dass der Hauptmieter einen Wohnungsschlüssel zurückhielt und seine in der Wohnung verbliebenen persönlichen Gegenstände dort in einem Schrank und in einer Kommode sowie in einem am Ende des Flurs gelegenen, mit einem Vorhang abgetrennten und nur von ihm zu nutzenden Bereich von der Größe eines Quadratmeters lagerte.
Es ist nicht erforderlich, dass der zurückbehaltene Teil des Wohnraums (auch) zu Übernachtungszwecken genutzt werden kann.
Der Wunsch des Mieters, unter Beibehaltung seiner Wohnung eine (befristete) berufliche Tätigkeit im Ausland aufzunehmen und durch Untervermietung einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen zu erreichen, wurde als berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teils der Wohnung anerkannt.

Für die Anwendung des § 553 Abs. 1 BGB auch auf Einzimmerwohnungen spricht des Weiteren der in der heutigen Gesellschaft an Bedeutung zunehmende Aspekt der Mobilität und Flexibilität. … Diesem Gesichtspunkt ist gerade auch bei Einzimmerwohnungen Bedeutung zuzumessen.
BGH – VIII ZR 109/22

Folgenlose Pflichtverletzungen der Mieter?

Hat der Mieter nach dem Gesetz einen Ansppruch auf Erlaubnis zur Untervermietung, darf er ohne eine solche Erlaubnis noch nicht untervermieten – der Anspruch auf Erlaubnis gibt noch nicht die Befugnis zur Untervermietung. Er muss seine Anspruch gerichtlich durchsetzen, das Urteil fingiert dann die Erlaubnis.

Der Mieter handelt pflichtwidrig, wenn er ohne Erlaubnis untervermietet. Die Folgen hieraus sind aber oft unerheblich, wie der BGH entschieden hat:

Hat der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung rechtzeitig – vor Überlassung der Mieträumlichkeit an den Untermieter – erbeten, so ist es dem Vermieter -wegen des Verbots rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) verwehrt, sich bei einer Kündigung des Mietverhältnisses auf das Fehlen einer Erlaubnis zu berufen, die er dem Mieter hätte erteilen müssen, wenn er sich selbst vertragsgemäß verhalten hätte.

Nebenwohnsitz

Der BGH hat kürzlich einen weiteren merkwürdigen Fall entschieden. Ein Mieter mietete eine Dreizimmerwohnung in Berlin, nutze diese unterhalb der Arbeitswoche wegen der Nähe zu seiner Arbeitsstätte zwei bis drei Mal zum übernachten und lebte ansonsten 17 km entfernt in einer Doppelhaushälfte auf dem Land. Nun wollte er zwei Zimmer untervermieten.

Das Landgericht Berlin hatte ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung verneint: Die beabsichtigte Gebrauchsüberlassung erfolge ausschließlich zur Erzielung von (Unter-)Mieteinnahmen, um damit die vom Hauptmieter zu tragenden Mietkosten der von ihm und seiner Familie am Stadtrand von Berlin bewohnten Doppelhaushälfte und die Kosten des gleichwohl fortgesetzten Mietverhältnisses über die Stadtwohnung zu reduzieren. Die Einwände des LG lassen sich hören:

Die Schaffung einer institutionellen Erwerbsquelle des Wohnraummieters über eine uferlose Erlaubnispflicht des Vermieters zur Untervermietung entspreche nicht dem Willen des Gesetzgebers.
Die Wohnung bleibt dem primären Wohnungsmarkt auch dann entzogen, wenn der Mieter seinen Lebensmittelpunkt dauerhaft von dort verlegt hat, und kann auf einem so geschaffenen zweiten Wohnungsmarkt unter Aushebelung des sozialen Mietrechts des Bürgerlichen Gesetzbuchs vom Mieter frei vermarktet werden. Die Erzielung von Untermieteinnahmen zum Unterhalt mehrerer Mietobjekte stehe jedenfalls in Lagen angespannter Wohnungsmärkte wie Berlin im Widerspruch zur geltenden
Sozialordnung.

Der BGH lässt das nicht gelten. Zwar räumt er ein, dass ein berechtigtes Interesse des Mieters im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB voraussetzt, dass dieses mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht. Die Frage aber, ob die Konsequenzen, die sich aus der Kombination eines Anspruchs auf Gestattung der teilweisen Gebrauchsüberlassung an Dritte mit den auf Untermietverhältnisse anwendbaren Vorschriften ergeben, gesellschaftlich oder wohnungspolitisch unerwünscht sind, sei im Grundsatz rechtspolitischer Natur und könne dem Mieter nicht entgegengehalten werden.

Nach dem BGH ist der Wunsch des Mieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen grundsätzlich als berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teils der Wohnung anzuerkennen.
Das Vorliegen eines berechtigten Interesses des Mieters erfordert nicht, dass es dem Mieter bezogen auf die konkrete Höhe seiner Einkünfte und seines Vermögens nicht möglich ist, das Mietverhältnis auch ohne die Inanspruchnahme von Untermieteinnahmen fortzusetzen.
Vielmehr reicht nach dem BGH jedes nachvollziehbare Interesse an einer finanziellen Ersparnis aus.
Ein berechtigtes Interesse des Mieters setzt auch nicht voraus, dass dieses Interesse im Wesentlichen den fortdauernden Bestand seines Hauptwohnsitzes betreffen, hiermit in Zusammenhang stehen oder diesem im Gewicht gleichkommen müsse.
Das Fortbestehen des Hauptwohnsitzes beziehungsweise ein Zusammenhang hierzu soll nicht Voraussetzung für das Vorliegen des berechtigten Interesses sein.
Dem soll nicht entgegenstehen, dass der (Haupt-)Mieter einer (in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegenden) Mietwohnung bei einer Teilüberlassung des Gebrauchs im Wege der Untervermietung nicht den gleichen rechtlichen Beschränkungen unterliegt wie ein regulärer Vermieter.

Vielmehr spricht bereits die dort an anderer Stelle hervorgehobene Mobilität und Flexibilität in der heutigen Gesellschaft, welche eine doppelte Haushaltsführung beispielsweise aus beruflichen Gründen häufig bedingen wird, gegen ein zu enges Verständnis des berechtigten Interesses des Mieters im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB.
BGH – VIII ZR 88/22

Rechts- und Sozialordnung

Wollte der BGH der vorgenannten Rechtsprechung des Landgerichts Berlin (67. Zivilkammer ) im Wesentlichen nicht folgen, steht eine Entscheidung des BGH über ein weiteres Urteil des Landgerichts Berlin (64. Zivilkammer, anhängig beim BGH unter VIII ZR 228/23) noch aus. Das Landgericht gab einem Vermieter Recht, dass er dem Mieter die Erwirtschaftung von Gewinnen aus der Vermietung der Wohnung nicht ermöglichen und ihm erst Recht nicht erlauben muss, die Wohnung unter Verstoß gegen die Bestimmungen über die „Mietpreisbremse“ gemäß §§ 556d ff. BGB unterzuvermieten.

Nach ständiger Rechtsprechung der Kammer muss ein Vermieter es einem Mieter aber jedenfalls nicht ohne Partizipation an dem Ertrag erlauben, wirtschaftlichen Gewinn aus der Untervermietung zu erzielen. Die Kammer hält ferner die Rechtsprechung der Zivilkammer 65 für zutreffend, wonach ein Mieter von vorne herein keinen Anspruch auf Genehmigung einer Untervermietung hat, die ihrerseits nicht mit den Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB vereinbar ist.
LG Berlin, Urteil vom 27.09.2023 – 64 S 270/22

Ein Mieter hatte sich seit 2018 Weltreisen gegönnt, durch Kanada, Guatemala, Mexico und USA und wollte nun mit seiner Lebensgefährtin im Jahr 2023 unter Vorlage einer Immatrikulationsbescheinigung und einem BAFöG-Bescheid wieder in die Wohnung. Der Mieter hatte währenddessen einen erheblichen Gewinn in der Größenordnung von nahezu 100% der im Hauptmietverhältnis vereinbarten Nettokaltmiete aus der Untervermietung erwirtschaftet, kurzerhand gut das Doppelte von seinem Untermieter von dem verlangt, was er seinem Vermieter zahlen musste.

Eine solche wohnungswirtschaftliche Verwertung der Immobilie und ein solches Wirtschaften mit der vermieteten Wohnung braucht der Vermieter dem Mieter ohne Partizipation an den Erträgen nicht zu ermöglichen. Da zudem in der Höhe der Untermiete ein Verstoß gegen die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB vorlag, scheiterte ein Anspruch des Mieters auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis nach dem LG auch daran, dass es sich bei der konkreten Untervermietung nicht um ein von der Rechtsordnung gebilligtes Vorhaben handelte. Absurderweise war es der Mieter, der sich auf eine Unwirksmakkeit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung berief – erfolglos.

Das LG lässt sich zwar insoweit die Revision zum BGH zu. Es entscheidet aber auch weitergehend Wichtiges:

Das Risiko einer fehlerhaften Einschätzung der Rechtslage trifft den Mieter.
Steht dem Mieter ein Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis nicht zu, so wird in der ihm vom Vermieter ausdrücklich verbotenen Untervermietung regelmäßig eine nicht unerhebliche schuldhafte Verletzung des Mietverhältnisses liegen, so dass der Vermieter den Hauptmietvertrag wirksam kündigen kann.

HINWEIS:
Die Voraussetzung, dass die Untervermeitung mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang stehen muss, ist auch dann besonders relevant, wenn die Wohnung im Geltungsbereich eines Zweckentfremdungsverbots liegt. Denn schnell mal kann eine Untervermietung dazu führen, dass entgegen dem Zweckentfremdungsverbot nicht mehr „gewohnt“ wird, unabhängig davon, ob nicht ohnehin eine Überbelegung im Sinne des § 553 BGB vorliegt. „Wohnen“ ist die Gesamtheit der mit der Führung des häuslichen Lebens und des Haushalts verbundenen Tätigkeiten. Der Begriff des Wohnens setzt ein Mindestmaß an Abgeschlossenheit der räumlichen Verhältnisse zur eigenständigen Gestaltung des häuslichen Lebens voraus, was auch gewisse Rückzugsmöglichkeiten einschließt. Zum Begriff des Wohnens gehört, dass Wohnungsinhaber/innen wenigstens ein Raum während des gesamten Tages zur privaten Verfügung steht und dieser Raum die Möglichkeit bietet, darin den Tätigkeiten und Nutzungsweisen nachzugehen, denen die Wohnung dient – zum Schlafen, zur Einnahme der Mahlzeiten, zur Pflege der Familiengemeinschaft und Entfaltung der Geselligkeit sowie in vielfacher Beziehung zur Freizeitgestaltung, so gerade erst wieder das VG Berlin, Beschluss vom 12.10.2023 – 6 L 166-23.
Außerdem können Belange aus dem Baurecht, dem Wohnungseigentumsrecht und dem Steuerrecht dem Vermieter Anlass geben, einer Untervermietung nicht zuzustimmen bzw. eine erteilte Erlaubnis zu widerrufen.