Eigentumsschutz im Mietverhältnis: Die Entscheidungsmacht und Rechte der Vermietenden

Neulich beim Amtsgericht Charlottenburg. Vor Beginn der Sitzung fällt mir eine an die Wand geschriebene Liebeserklärung auf. Diese ist selbstverständlich inhaltlich voll zu bestätigen. Allein der Weg zum wunderbaren Amtsgerichtsgebäude vom Stuttgarter Platz aus lässt keine andere Erklärung zu. Aber wie kommt man dazu, dies in einem Gerichtsgebäude an die Wand zu schreiben?

Zweifellos ist das kein akzeptabler Umgang mit öffentlichem und dazu noch sehr repräsentativem Eigentum. Um Eigentum und dessen Behandlung durch Nutzer ging es dann auch in meinem Gerichtstermin. Ein Mieter lebte das, was ihm von mancher Seite suggeriert wird: Er könne als Mieter mit dem privaten Eigentum der Vermieterin quasi eigentümergleich umgehen wie er wolle. Das führte zu massiven Schäden am Eigentum der Vermieterin und beeinträchtigte erheblich andere Mietende im Objekt.

Das Amtsgericht widersprach dem Mieter zutreffend und griff – natürlich nicht ganz ohne mein Zutun – die geltende Rechtsprechung des BGH auf.

Mietende sind verpflichtet, die ihnen überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten, insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln sowie alles zu unterlassen, was zu einer nicht mehr vertragsgemäßen Verschlechterung führen kann.
Zu widersprechen ist vor allem dem auch in Berlin immer wieder zu hörenden Ansatz, von einer aus einem aktuellen Mietbesitz abgeleiteten Gestaltungsfreiheit der Mietenden auf ein durch vermeintliche Rücksichtnahmepflichten der Vermietenden gestütztes Recht der Mietenden zu schließen, auch mit einem Schaden an der Sachsubstanz leben zu dürfen und die Gelegenheit zur Selbstbeseitigung erhalten zu müssen. Es steht nach dem BGH im alleinigen Ermessen der Vermietenden als Eigentümer zu entscheiden, ob sie selbst bei fehlender Inanspruchnahme durch die Mietenden oder sogar gegen deren Wunsch nach Belassung des vertragswidrigen Zustands Schäden an der Sachsubstanz gleichwohl beheben.
Haben Mietende diese Pflichten nicht oder nicht hinreichend beachtet und sind hierdurch Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache festzustellen, so haben die Mietenden diese als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl der Vermietenden durch Wiederherstellung oder durch Geldzahlung zu ersetzen, ohne dass es einer vorherigen Fristsetzung der Vermietenden bedarf. Das gilt unabhängig von der Frage, ob es um einen Schadensausgleich während eines laufenden Mietverhältnisses oder nach dessen Beendigung geht.
Um das zu prüfen und ggf. anzugehen, stehen den Vermietenden auch Zugangsrechte zur Wohnung zu.
Verletzen Mietende ihre Pflicht zur Duldung von Erhaltungsmaßnahmen der Vermietenden, so können die Vermietenden den Mietvertrag außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund oder/und ordentlich wegen schuldhafter und nicht unerheblicher Verletzung einer Vertragspflicht kündigen, ohne dass die Vermietenden zunächst die Mietenden auf Duldung verklagen und einen Duldungstitel erwirken müssten, den die Mietendnen dann missachten, oder die Mietenden „querulantische Neigungen“ zeigen müssten. Mit dem BGH sind Maßnahmen der Vermietenden für die Erhaltung des Mietobjekts und seines wirtschaftlichen Wertes von wesentlicher Bedeutung, so dass die Vermietenden an deren alsbaldigen Durchführung ein erhebliches wirtschaftliches Interesse haben können.

Siehe auch:
Klima, Corona, Krieg und Energie: Welche Verantwortung trifft die Vermieter?
BGH stärkt Kündigungsrechte des Vermieters bei Instandsetzung und Modernisierung