BGH stärkt Kündigungsrechte des Vermieters bei Instandsetzung und Modernisierung

Das BMWi stellt aktuell unter dem Titel „Energetisch sanieren und profitieren“ mit Verweis auf den dena-Gebäudereport 2015 fest, dass

63 % der Wohngebäude in Deutschland vor 1979 und damit vor Inkrafttreten der 1. Wärmeschutzverordnung gebaut wurden und dass diese Gebäude rund 70 % der Energie aller Wohngebäude verbrauchen,
eine zweite große Baustelle veraltete Heizungsanlangen sind.

Schon im „Bericht über die langfristige Strategie zur Mobilisierung von Investitionen in die Renovierung des nationalen Gebäudebestands“ vom April 2014 hatte das BMWi mitunter die folgenden Ziele vorgegeben (S. 11, 13):

„Neben der Erhöhung der Anzahl der Modernisierungen in den Bereichen Wärmeschutz und Wärmeversorgung ist die deutliche Verbesserung der Sanierungstiefe, also der Qualität von energetischen Modernisierungen ein entscheidender Faktor.“
„Die Ziele des Energiekonzepts erfordern eine tiefgreifende Veränderung des Gebäudebestandes und seiner Energieversorgung in – gemessen an den langen Sanierungszyklen – relativ kurzer Zeit. Eine solche Entwicklung bedarf der Unterstützung durch Förderinstrumente, um generell eine bessere Akzeptanz zu schaffen und die Umsetzung in der Breite zu stützen und zu steuern, die Wirtschaftlichkeit von Maßnahmen für Eigentümer zu verbessern und die jeweiligen Gebäudeeigentümer in die Lage zu versetzen, möglichst energetisch anspruchsvolle Maßnahmen zu realisieren.“

Der BGH (Urt. v. 15.04.2015 – VIII ZR 281/13) stärkt nun (nicht nur im Hinblick auf energetische Modernisierungen) mit einem mietrechtlichen „Instrument“ die Position des modernisierungs- bzw. instandsetzungswilligen Vermieters und stützt sich dabei ausdrücklich auf das vom Gesetzgeber mit den §§ 555a – 555d BGB verfolgte Anliegen, „der dem Mieter bei Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen

nicht nur im Hinblick auf wirtschaftliche Interessen des Vermieters,
sondern auch mit Blick auf das wohnungspolitische Ziel der Verbesserung der allgemeinen Wohnbedingungen

umfangreiche Duldungspflichten auferlegt hat.“

Zum Interesse des Vermieters

Der BGH hebt in seiner Entscheidung hervor, dass Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für die Erhaltung des Mietobjekts und seines wirtschaftlichen Wertes von wesentlicher Bedeutung sein können, so dass der Vermieter an deren alsbaldigen Durchführung ein erhebliches wirtschaftliches Interesse haben kann.

Zum Kündigungsrecht

Verletzt der Mieter seine Pflicht zur Duldung von Modernisierungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen des Vermieters, so kann der Vermieter daher den Mietvertrag

außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund (§ 543 Abs. 1 BGB) oder/und
ordentlich wegen schuldhafter und nicht unerheblicher Verletzung einer Vertragspflicht (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB)

kündigen, ohne dass

der Vermieter zunächst den Mieter auf Duldung verklagen und einen Duldungstitel erwirken müsste, den der Mieter dann missachtet, oder
der Mieter „querolantische Neigungen“ zeigen muss.

Die gegenteilige Ansicht (etwa des LG Berlin als Vorinstanz) würde nach dem BGH darauf hinauslaufen,

dass dem Mieter die Möglichkeit gegeben wird, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, zu deren Duldung er rechtlich verpflichtet ist und an deren umgehender Durchführung der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat, für einen unabsehbaren Zeitraum (bis zur rechtskräftigen Titulierung einer Duldungsklage) hinauszuzögern, ohne die Konsequenzen tragen zu müssen, und
dem Mieter geradezu ein Anreiz gegeben wird, sich den aus seiner Sicht möglicherweise nicht gewünschten, nach der Rechtslage aber gerechtfertigten und von ihm deshalb zu duldenden baulichen Maßnahmen zumindest zeitweise zu widersetzen.

Zum Rechtsirrtum des Mieters

Eine schuldhafte Verletzung der Duldungspflicht durch den Mieter entfällt auch nicht dadurch, dass er rechtsirrig meint, nicht zur Duldung verpflichtet zu sein: Der Mieter darf als Duldungsverpflichteter das Risiko einer zweifelhaften Rechtslage nicht dem Vermieter als Gläubiger zuschieben. Er kann sich nur mit materiell-rechtlich begründeten Gegenrechten wehren, die bloße Plausibilität von Gegenrechten reicht nicht aus.

Anforderungen an den Vermieter

Der Vermieter sollte aber, will er den Mieter wegen Verletzung der Duldungspficht kündigen, beachten, dass

er innerhalb angemessener Frist nach Kenntniserlangung von dem Kündigungsgrund das Kündigungsrecht ausübt, um dieses nicht zu verlieren (der BGH hat offen gelassen, ob ein solcher Ausschluss im Wohnraummietrecht über § 314 Abs. 3 BGB oder § 242 BGB anzunehmen ist) und
ein etwaiges eigenes (vorangegangenes) vertragswidriges Verhalten des Vermieters einem berechtigten Kündigungsgrund entgegen stehen kann.

Klare Worte des BGH – wie weit werden sie gehört?

Besonders interessant ist die Entscheidung auch deshalb, weil der BGH dem LG Berlin vorhält, die berechtigten Interessen des Vermieters in grundlegender Weise verkannt zu haben.

Das LG Berlin ist es auch, das Mietern in mehreren Entscheidungen erlaubt hat, dem Vermieter Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen über besitzschutzrechtliche Abwehransprüche im Eilrechtsschutz zu untersagen (siehe etwa LG Berlin, Beschl. v. 07.01.2015 – 18 S 259/14, und schon den Beitrag „Kann der Mieter Fassadenarbeiten des Eigentümers im Eilrechtsschutz verhindern?“).

Die verbreitete Kritik an dieser LG-Rechtsprechung kann man mit der nun vorliegenden (wenngleich rechtlich anders gelagerten) BGH-Entscheidung jedenfalls der grundlegenden Wertung nach durchaus bestätigt sehen.