Bundesrat bringt Gesetz zur Verlängerung der Mietpreisbremse 2025-2029 auf den Weg

Der Bundesrat hat am Freitag beschlossen, seinen Entwurf eines Gesetzes zur Verlängerung der Mietpreisbremse in den Bundestag einzubringen, damit dem (neuen) Bundestag und der (neuen) Bundesregierung gleich die Wohnungspolitik auf dem Tisch liegt.

Der Entwurf ist weniger weitreichend als das, was die Bundesregierung vorgeschlagen hatte und was in dem einen oder anderen Wahlprogramm steht. Der Entwurf hat daher durchaus Chancen auf Gesetzeskraft. Er regelt ohne weitere Verschärfungen schlicht: Die am 31.12.2025 auslaufende Mietpreisbremse soll verlängert werden bis zum Ablauf des Jahres 2029.

Der Entwurf setzt sich mit den verfassungsrechtlichen Themen auseinander und möchte dem gerecht werden, indem „nur“ eine Verlängerung von vier Jahren aufgenommen wird und indem eine besondere Begründungspflicht für die Umsetzungsverordnung vorgesehen wird: Welche Abhilfemaßnahmen wurden ergriffen und weshalb ist auch unter Berücksichtigung dieser Abhilfemaßnahmen die Bestimmung einer MIetpreisregulierung im jeweiligen Gebiet erforderlich?

Zugleich wird in Übereinstimmung mit dem BVerfG anerkannt, dass – und das ist wohl die wichtigste Aussage des Entwurfs – die Wohnraumfrage nur durch Neubau gelöst werden kann. Trotzdem irritiert der Entwurf auch hier. Er spricht von „derzeit weitgehend stabilen Baufertigstellungszahlen“, was angesichts eines Wohnungsneubaus im Keller eher eine Nullaussage ist.

„Der Wohnungsmangel auf angespannten Mietmärkten lässt sich dauerhaft nur bekämpfen, indem zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird
(BVerfG, Beschl. v. 18.07.2019 – 1 BvL 1/18, Rn. 106).“

Bundesrat-Drs. 606/24, 14.02.2025

Der Kern der rechtlichen Auseinandersetzung, die zu führen sein wird, wenn es zu einem solchen Gesetz kommt, ist der folgende Widerspruch des Entwurfs: Er meint einerseits, zur Abmilderung des Anstiegs der Mietpreise sei die Mietpreisbremse für einen „Übergangszeitraum“ erforderlich (bis der Wohnungsneubau wirkt), andererseits aber räumt er ein, dass die Mietpreisbremse schon 2015 eingeführt wurde. Weder 10 noch 14 Jahre sind ein „Übergangszeitraum“ – sehr wohl aber hinreichend Zeit, um den Wohnungsneubau auf die Überholspur zu setzen.

Was sind schon weitere vier Jahre, werden jetzt manche sagen. Aber gerade hierzu räumt der Entwurf ein, wie schwerwiegend der Grundrechtseingriff für die Vermietenden gerade auch infolge des (verlängerten) Zeitlaufs ist, und zwar unter gleich drei Gesichtspunkten:

Es wird vorrangig die Freiheit der Vermietenden für weitere vier Jahre beschränkt, für ihr Eigentum den am Vermietungsmarkt erzielbaren Preis zu vereinbaren. Zur Rechtfertigung wird ein Verdrängungsschutz für Mietende angeführt, was klarzustellen ist: Die Mietpreisbremse reguliert die Eingangsmiete und nicht die Miethöhe im Bestandsvertrag. Es geht also nicht um eine Verdrängung aus Bestandsverträgen. Ob es dagegen einen Anspruch von Mietenden auf „ihre angestammten Stadtviertel“ gibt, wie es der Entwurf annimmt, ist keinesfalls selbstverständlich.
Je länger die Mietpreisbremse gilt, desto mehr staatlich regulierte Mieten fließen in die ortsübliche Vergleichsmiete ein, so dass sich mit dem verlängerten Zeitlauf auch die Wirkung des Preisbeschränkungsmechanismus verstärkt. Das wiederum hat beschränkende Wirkung auch auf die Miethöhe in Bestandsverträgen und mindert den zwingend erforderlichen Marktbezug der regulierten Miethöhe.
Die Eingriffsintensität der Mietpreisbremse wird ferner durch die Höhe der Inflationsrate beeinflusst, da sich die der Höhe nach beschränkten Mieten bei hoher Inflation immer mehr vom allgemeinen Lohn- und Preisniveau entfernt. Der Entwurf gibt sich die Blöße, diese Belastung der Vermietenden mit zuletzt nicht mehr so stark gestiegener Inflation kleinzureden, um aber zugleich die Verlängerung der MIetpreisbremse mit der finanziellen Belastung der Mietenden durch die gestiegende Inflation zu rechtfertigen.

Der Entwurf stellt zur Rechtfertigung der Mietpreisregulierung generell auf den Anstieg der Energiekosten und auf gestiegene Lebenshaltungs- und Mietnebenkosten der Mietenden ab, lässt aber unbeatwortet, ob die Mietpreisregulierung den Vermietenden genug Raum lässt für eine Inflationskompensation und den Ausgleich von Kostensteigerungen. Zugleich räumt der Entwurf ein, dass es vor allem auch die erhöhten Bau- und Finanzierungskosten sind, welche derzeit den Wohnungsneubau und damit das eigentlich richtige Instrument behindern.

Auf Seite der Mietenden kommt damit die Kostenbetrachtung insoweit zu kurz, dass eben nicht nur die Nettokaltmiete sondern auch die Nebenkosten Preistreiber sind und dass die Energiekosten über die Energieeffizienz weiter zu adressieren sind.
Auf Seite der Vermietenden kommt die Kostenbetrachtung insoweit zu kurz, dass sie überhaupt zu kurz kommt und dass die Neubauafgabe regulatorisch, aber eben auch kostenmäßig mit in die Abwägung einbezogen werden muss. Denn eine Mietpreisregulierung verringert die Investitionsanreize für private Wohnraumschaffung (so etwa der Sachverständigenrat für Wirtschaft). Immerhin aber sieht der Entwurf keine Verschärfung bei der Neubau-Ausnahme vor, wie zuletzt so oft gefordert.

Es bleibt die Erkenntnis, dass eine Begründungspflicht auf Ebene des Verordnungsgebers kaum reichen wird. Nur der Bundesgesetzgeber kann eine konsistente und ganzheitliche Lösung der Wohnraumfrage liefern und er muss dabei sehr viel mehr Fragen beantworten als die im Entwurf formulierten. Wir haben 2025 und es stellen sich heute ergänzend Fragen der Konsequenz, Stetigkeit und Widerspruchsfreiheit staatlichen Handelns und der Logik im Recht. Und spätestens 2025 dürfen Vermietende durchaus den Gesetzgeber beim Wort nehmen, dürfen Überzeugungskraft und Vertrauenswürdigkeit erwarten.