Der BGH hat in einer aktuellen Entscheidung ebenso klare wie hilfreiche Feststellungen für die mietrechtliche Vertragsgestaltung im Zusammenhang mit der Umlage von Betriebs- und Nebenkosten auf den Mieter getroffen.

Der Fall

Zu entscheiden war über das Recht eines Gewerberaumvermieters, von seinem Mieter die Grundsteuer für das Mietobjekt als Betriebskosten zu verlangen. Die Vertragsklausel war recht schlank gehalten:

Sämtliche Betriebskosten werden von dem Mieter getragen. Hierunter fallen insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizungs- einschließlich Zählermiete und Wartungskosten. (…)“

Der Mieter verweigerte die Zahlung, der streitgegenständlichen Klausel fehle es an der inhaltlichen Bestimmtheit. Sie enthalte

  • weder eine abschließende Aufzählung der umzulegenden Betriebskosten
  • noch einen konkreten Hinweis auf die Betriebskostenverordnung.

Die Entscheidung

Der BGH ließ die vereinbarte Klausel zur Umlage von Betriebskosten ausreichen und gab dem Vermieter Recht, verwies aber wegen der finalen Vertragsauslegung an das OLG zurück.

Anforderungen an die Bestimmtheit: Braucht es einer Aufzählung der Betriebskostenarten?

Der BGH differenziert. Vorliegend ging es nicht um AGB des Vermieters. Es handelte sich bei der vorstehenden Klausel nicht um AGB, sondern um eine einzelvertragliche Regelung. Eine solche Klausel muss lediglich die allgemeinen Bestimmtheitsanforderungen erfüllen: Sie muss mindestens bestimmbar sein, um wirksam zu sein. Das war sie. Weitergehende Anforderungen an die Transparenz einer individualvertraglichen Betriebskostenvereinbarung bestehen nach dem BGH ausdrücklich nicht.

Einer einzelvertraglichen Vereinbarung, wonach der Mieter sämtliche Betriebskosten zu tragen hat, fehlt es im Bereich der Gewerberaummiete nicht an der für eine Vertragsauslegung erforderlichen Bestimmtheit bzw. Bestimmbarkeit.

BGH

Der BGH grenzt sich damit ab von einer älteren Entscheidung, an welcher er ausdrücklich nicht mehr festhält: Dort hatte der BGH noch gefordert, dass die Betriebskosten der Art nach konkretisiert werden müssen, da es nur dann dem Mieter möglich sei, sich zumindest ein grobes Bild davon zu machen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können. Nun entscheidet er, dass bei einer einzelvertraglichen Regelung keine Vertragspartei Schutz davor bedarf, dass ihr mittels vorformulierter Vertragsbedingungen ihrem Umfang nach nicht durchschaubare Pflichten auferlegt werden. Insbesondere einer Aufzählung oder gar einer abschließenden Aufzählung von umzulegenden Betriebskosten bedarf es bei Individualvereinbarungen nicht.

Und was gilt bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen?
Liegen AGB des Vermieters vor, so gilt weiterhin das Transparenzgebot: Es bedarf einer ausdrücklichen, inhaltlich bestimmten Regelung, damit der Mieter sich zumindest ein grobes Bild davon machen kann, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können.


Vertragsauslegung: Bedarf es eines Verweises auf die Betriebskostenverordnung?

Ob eine Betriebskostenart durch eine entsprechende Individualvereinbarung auf den Mieter umgelegt ist, ist durch Vertragsauslegung gemäß §§ 133, 157 BGB zu ermitteln. Zu der vorgenannten Klausel stellt der BGH fest:

Der in einem Gewerberaummietvertrag verwendete Begriff „Betriebskosten“ erfasst auch ohne weitere Erläuterungen alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in die gesetzliche Definition nach § 556 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB iVm § 2 BetrKV einbezogenen Kostenarten.

Der Begriff „Betriebskosten“ ist seit vielen Jahrzehnten durch Rechtsverordnung und später durch Gesetz definiert. Daher ist der in einem Mietvertrag verwendete Begriff der „Betriebskosten“ mit Blick auf diese Gesetzeslage auszulegen und ohne Weiteres in dem in diesen Bestimmungen niedergelegten Sinne zu verstehen. Dies gilt auch im Gewerberaummietvertrag, obwohl § 556 BGB nicht auf Gewerberaummietverhältnisse anwendbar ist. Auch dort ist also die gesetzliche Definition zur Beantwortung der Frage heranzuziehen, welchen Bedeutungsgehalt der in einem Mietvertrag verwendete Begriff „Betriebskosten“ hat.

HINWEIS:
Abweichendes gilt nur dann, wenn sich ein übereinstimmendes abweichendes Begriffsverständnis der Vertragsparteien feststellen lässt.

Es bedarf also keiner Bezugnahme auf die gesetzlichen Normen oder der Aufzählung der einzelnen Kostenpositionen. Da auch die Grundsteuer unter die gesetzliche Definition der Betriebskosten fällt, waren sie hier wirksam umgelegt.

HINWEIS:
Für Betriebskostenarten, die nicht in § 2 BetrKV enthalten sind und trotzdem umgelegt werden sollen, bedarf es weiterhin einer ausdrücklichen Regelung.

Eine solche Regelung erfasst auch dann alle von der Betriebskostenverordnung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aufgelisteten Kostenarten, wenn sich ihr eine mit „insbesondere“ eingeleitete Aufzählung einzelner Kostenarten aus dem Katalog anschließt. Denn es wird deutlich, dass es bei diesen Positionen nicht sein Bewenden hat, sondern es sich lediglich um eine beispielhafte Aufzählung handelt.


Was gilt, wenn Betriebskosten bislang nicht umgelegt wurden?

Der BGH macht zugleich deutlich, dass sich Besonderheiten ergeben können, wenn der Vermieter bislang von einem vertraglichen Recht zur Umlage von Betriebskosten keinen Gebrauch gemacht hat.

  • Zum einen ist das für die Vertragsauslegung relevant. Denn auch das dem Vertragsschluss nachfolgende Verhalten der Parteien (im konkreten Fall die jahrzehntelange Nichtumlage der Grundsteuer) kann Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der an dem Rechtsgeschäft Beteiligten bei Vertragsschluss haben. Eine langjährige Nichtumlage von Betriebskosten kann also Indiz dafür sein, dass eine Umlage auch schon bei Vertragsschluss tatsächlich nicht gewollt war.
  • Zum anderen kann in einem solchen Verhalten auch eine (konkludente) Vertragsänderung liegen. Allerdings kann aus der bloßen jahrelangen Nichtabrechnung einer ursprünglich als auf den Mieter umgelegt vereinbarten Kostenposition nur bei Hinzutreten besonderer Umstände die konkludente Abänderung der Umlagevereinbarung abgeleitet werden.

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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.