Zum Immobilien- und Wohnwert in urbanen Lagen: Soziale Immanenz als Minderungsfaktor?

Nach vier Tagen in Frankfurt am Main bin ich wieder zurück in Berlin an der Spree. Zwei Städte, die begeistern – und doch oft gebasht werden.

Gerne instrumentalisert: Das für manche Menschen schwer zu begreifende Nebeneinander von einem in Teilen verwahrlosten öffentlichen Raum und einer sehr anziehenden Lebensqualität.

Wir kennen das auch aus den USA, wo mit New York und California ausgerechnet die wirtschaftlich starken Bundesstaaten und Metropolen mit hoher Anziehungskraft gebasht werden, oftmals von Republikanern aus sehr viel ärmeren Bundesstaaten.

In ihrem Buch „Abundance“ (2025) widmen sich Ezra Klein und Derek Thompson dem Thema.

To walk the streets of the Tenderloinin San Francisco or Skid Row in Los Angeles is to tumble into the dystopia tuckes amid the plenty of these cities. … Homelessness has been particular grist for conservatives who see, in California’s homelessness crisis, the rooting of liberal licentiousness.

Aber weit gefehlt, wie man sich denken kann.

San Francisco is eminently livable, which is why the average apartment sells for more than a million dollars.

Und Klein/Thompson gehen noch weiter:

It is richer cities with low overall poverty rates that see more homelessness.

Ob das für die deutschen Metropolen auch gilt, ist nicht gesagt. Meine aktuelle Tour Berlin – Frankfurt in Sachen Immobilien lässt das nicht fernliegend erscheinen. Auch erinnere ich, wie mir in meiner früheren Großstadt-Wahlheimat Hamburg die vielen Wohnungslosen in der Mönckebergstraße auffielen. Und als ich kürzlich beim LG München I war, wurde ich direkt vor dem Eingang angebettelt. Auch hier Städte mit hohem Wohlstand und großer Lebensqualität – und entsprechenden Folgeerscheinungen.

Rechtlich interessant wird das, wenn versucht wird, die Folgeerscheinungen von hoher Attraktivität und Anziehungskraft gegen den hohen Wohnwert zu richten.

Das Landgericht Berlin II (65. Zivilkammer) erteilte einem solchen Ansatz zugunsten meiner vermietenden Mandantin mit Urteil vom 11.03.2025 eine Absage. Das Amtsgericht Neukölln wollte aus einem „eher vernachlässigten Eindruck“ der Umgebung im Rahmen der Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) des Berliner Mietspiegels eine negative Wohnwertbewertung herleiten – obwohl dem betreffenden Kiez vom IBB-Wohnungsmarktbericht eine hohe Attraktivität und Anziehungskraft attestiert wurde.

Mit dem Landgericht verbietet es sich, eine stark vernachlässigte Umgebung aus Zuständen herleiten zu wollen, die berlinweit zu beobachten sind (z.B. beschmierte Parkbänke, stark genutzte Grünanlagen, Wohnungslose an U-Bahnhöfen). Die soziale Immanenz urbanen Lebens in Metropolen kann rechtlich nicht als stark vernachlässigte Umgebung verunglimpft werden. Hat eine hohe Attraktivität und Anziehungskraft im urbanen Raum bestimmte negative Folgeerscheinungen, so sind letztere nicht ohne Weiteres geeignet, ersteres in Frage zu stellen. Der Markt zeigt die hohe Attraktivität und Anziehungskraft solcher urbaner Wohnlagen – inklusive der Begleiterscheinungen der Urbanität.

Es erscheint lebensfremd, urban wohnen, von all den Begleiterscheinungen aber „nicht belästigt“ werden zu wollen. Man kann es vielleicht mit der Band „Team Sch*ße“ sagen: „Da kannst ja gleich nach Erfurt ziehn. Hier in Berlin…“ Erfurt ist wunderschön und lebenswert, keine Frage. Berlin aber ist halt anders, ist Berlin, und das was Berlin ist, ist jedenfalls nicht per se wohnwertmindernd, ganz im Gegenteil.

Dass vieles besser werden muss in den Metropolen und speziell in Frankfurt und Berlin steht dabei natürlich außer Frage. Aber das ist das Thema eines anderen Beitrages.