Die Mieterliste beim Immobilienkaufvertrag: Neue Haftungsrisiken für Verkäufer?

Wird eine vermietete Immobilie verkauft, ist die Beifügung einer Mieterliste zum Kaufvertrag Usus. Sie macht schon rechtstechnisch Sinn, um die Übertragung der Mietverträge bzw. deren Rechte und Pflichten vom Verkäufer auf den Käufer – typischerweise schon vor Eigentumswechsel – sicherzustellen.

Die Mieterliste wird typischerweise vom Verkäufer auch verwendet, um die Kenntnis des Käufers von den zu übernehmenden Mietverträgen zu dokumentieren, damit dieser nicht später Gewährleistungsrechte aus oder im Zusammenhang mit den übernommenen Mietverträgen geltend machen kann.

In dem vorgenannten Sinne hatte ein Verkäufer eine vermietete Immobilie mit einer Kaufvertragsklausel verkauft, welche unter Bezugnahme auf eine Mieterliste in der Anlage die Übernahme von Mietverträgen durch den Käufer als diesem bekannt regelte, ergänzt um eine allgemeine Gewährleistungsausschlussklausel und den Hinweis, dass dem Verkäufer selbst nicht alle Mietverträge vorliegen.

Trotzdem wurde der Verkäufer von dem Käufer auf Schadensersatz wegen Mietmindereinnahmen verklagt. Im Rahmen der Beweisaufnahme stellte sich sogar heraus, dass die Mieterliste noch nicht einmal vom Verkäufer erstellt worden war. Der Käufer hatte die Erstellung der Mieterliste im Maklerbüro veranlasst und sie dem Vertreter des Verkäufers das erste Mal in der Beurkundung zu Gegenzeichnung vorgelegt. Und trotzdem wurde der Verkäufer vom Oberlandesgericht (!) auf Zahlung von Schadensersatz veruteilt.

Was war schief gelaufen? Eine Menge.

Der Verkäufer hatte sich offenbar noch in der Beurkundung ein Maklerdokument als Vertragsanlage aufdrängen lassen, das aus Maklersicht möglicherweise sogar irgendwie sinnvoll gewesen sein mag, aus rechtlicher Sicht aber fatal war: Die Mieterliste enthielt eine hervorgehobene Angabe zur Jahresnettokaltmiete.

So richtig schief lief es dann aber für den beim Landgericht noch obsiegenden Verkäufer beim Oberlandesgericht, das zwar zutreffend feststellte, dass die aus der Bewirtschaftung eines bebauten, vermieteten Grundstücks erzielten Mieterträge und die aufzuwenden Betriebskosten zu den Eigenschaften gehören, die Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB sein können, und dass nach der Verkehrsanschauung der zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses tatsächlich gezogene Nutzen als ein sicherer Maßstab und als eine der wichtigsten Grundlagen für die Ertragsfähigkeit und damit für die Wertschätzung des Grundstücks gilt, das aber wesentliche Anforderungen und Maßstäbe für das Vorliegen von Beschaffenheitsvereinbarungen aus der neueren höchstrichterlichen Rechtsprechung unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls unbeachtet ließ und damit zu einem kritikwürdigen Urteil kam.

Die Entscheidung betrifft einen Kernbereich des Rechts der Immobilientransaktionen mit großer wirtschaftlicher Bedeutung. Sie gibt Anlass, sich Gedanken zu machen über den Unterschied von Vertrag und Vertragsanlage, von Information und Vereinbarung, von Willenserklärung und Wissenserklärung, von Gewährleistungsübernahme und Gewährleistungsausschluss, von Käuferinteressen und Verkäuferinteressen – insbesondere aber über die Bedeutung und den Wert konsistenter Vertragsgestaltung vor dem Hintergrund der neueren, fortgeschriebenen Rechtsprechung des BGH. 

Die Entscheidung eignet sich aber im Besonderen dafür, den Parteien von Immobilientransaktionen die Wichtigkeit einer konsistenten Vertragsgestaltung zu verdeutlichen, welche erstens eine Sensibilität für die Haftungsrelevanz von Verkäufer-Angaben zur Beschaffenheit der Kaufsache und zweitens eine konsistente Abstimmung mit den Haftungsausschlussklauseln verlangt, damit von vornherein keine divergierenden Regelungsaspekte zusammenhangslos nebeneinander stehen und der tatrichterlichen Würdigung möglichst kein Raum gegeben wird für schwer prognostizierbare Einzelfallentscheidungen. 

Sie finden zu dieser Entscheidung daher in Kürze einen Beitrag in der Zeitschrift für Immobilienrecht (ZfIR, Heft 5-6/2019).

Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.