Immobilienkauf und Schadensfall: Wem stehen die Leistungen der Gebäudeversicherung zu?

Der BGH (Urteil vom 16. September 2016 – V ZR 29/16) hat sich mit der Frage beschäftigt, ob dem Verkäufer oder dem Käufer die Versicherungsleistungen der Gebäudeversicherung aus einem im Zusammenhang mit einer Immobilientransaktion aufgetretenen Schadens- und Versicherungsfall zustehen.

Die gesetzliche Regelung

Wird die versicherte Sache vom Versicherungsnehmer veräußert, tritt gemäß § 95 Abs. 1 VVG an dessen Stelle der Erwerber in die während der Dauer seines Eigentums aus dem Versicherungsverhältnis „sich ergebenden“ Rechte und Pflichten des Versicherungsnehmers ein.
Maßgeblicher Zeitpunkt ist die Vollendung des Veräußerungsvorgangs, d.h. bei Immobilien neben der Einigung die Grundbucheintragung.
Unerheblich ist es, ob Veräußerer und Erwerber im Innenverhältnis eine hiervon abweichende Regelung getroffen, insbesondere den Übergang der Lasten und Nutzungen eines Grundstücks bereits für einen vor dem Eigentumsübergang liegenden Zeitpunkt vereinbart haben.

Welche Rechte und Pflichten gehen auf den Käufer über?

Nach dem Vorstehenden gehen auf den Käufer nur die während der Dauer seines Eigentums aus dem Versicherungsverhältnis „sich ergebenden“ Rechte und Pflichten über.

Ein Anspruch ergibt sich dann während der Dauer des Eigentums des Erwerbers, wenn er (erst) zu diesem Zeitpunkt entstanden ist. Der Anspruch auf die Versicherungsleistung entsteht und ergibt sich grundsätzlich mit dem Eintritt des Versicherungsfalls.
Demgegenüber kommt es nicht darauf an, wann der Anspruch gegen die Versicherung fällig geworden ist. Auf die gegenüber dem Versicherer geltende Fälligkeitsregelung des § 14 Abs. 1 VVG kommt es für die Zuordnung eines Versicherungsanspruchs an den Veräußerer oder den Erwerber nicht an.
Ist also der Versicherungsfall (hier: Wasserschaden) nach der Eigentumsumschreibung im Grundbuch eingetreten, so steht der Anspruch auf die Versicherungsentschädigung dem Käufer zu.
Ist dagegen der Versicherungsfall vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch eingetreten, so steht der Anspruch auf die Versicherungsentschädigung dem Verkäufer zu. In seiner Person einmal entstandene Ansprüche gehen nicht gemäß § 95 Abs. 1 VVG mit dem Eigentumsübergang auf den Erwerber über.

Die Versicherungsleistungen

Sanierungskosten

Für die Anspruchsentstehung hinsichtlich der Sanierungskosten (hier: Trocknungskosten) als ein Bestandteil der Versicherungsleistung genügt der Schadenseintritt. Erfolgt der Schadenseintritt also zu einem Zeitpunkt, in dem der Verkäufer noch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, so können die Sanierungskosten von diesem verlangt werden.

Hieran ändert sich nichts dadurch,

dass Reparaturen in einem Zeitraum durchgeführt werden, in dem der Käufer bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist oder
dass die Versicherung die Versicherungsleistung erst nach Eigentumserwerb des Käufers zahlt.

Nutzungsausfall

Der Anspruch auf Nutzungsausfall entsteht für jeden Zeitraum neu, in dem die Gebrauchsfähigkeit beeinträchtigt ist. Stichtag ist auch insoweit der Tag des Eigentumsübergangs auf den Käufer.

Soweit es also um den Nutzungsausfall bis zu diesem Zeitpunkt geht, entsteht der Anspruch in der Person des Verkäufers.
Soweit ein Nutzungsausfall nach dem Eigentumsübergang eingetreten ist, steht eine von der Versicherung hierfür erbrachte Versicherungsleistung dem Käufer zu.

Anspruch auf den Neuwertanteil

Da im konkreten Fall der Versicherungsvertrag eine so genannte strenge Wiederherstellungsklausel enthielt, wonach der Versicherungsnehmer den Anspruch auf Zahlung des Teils der Entschädigung, der den Zeitwertschaden übersteigt, nur erhalten soll, soweit und sobald er innerhalb von drei Jahren nach Eintritt des Versicherungsfalls sichergestellt hat, dass er die Entschädigung verwenden wird, um versicherte Sachen in gleicher Art und Zweckbestimmung an der bisherigen Stelle wiederherzustellen oder wiederzubeschaffen, hatte der BGH auch darüber zu entscheiden, ob der Anspruch auf den Neuwertanteil in der Person des Veräußerers oder in der Person des Erwerbers entsteht.

Dies hängt davon ab, zu welchem Zeitpunkt die Wiederherstellung erfolgt oder sichergestellt ist:

Erfolgt die fristgerechte Wiederherstellung des versicherten Gebäudes oder die fristgerechte Sicherstellung der Verwendung der Entschädigung zu diesem Zweck erst nach dem Eigentumsübergang, steht der Anspruch dem Erwerber zu.
Demgegenüber entsteht der Anspruch auf die Neuwertspanne in der Person des Veräußerers, wenn die Sicherstellung noch vor dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs erfolgt.