DIe Allianz-Studie schließt sich inhaltlich an eine Studie mit Fokus auf Berlin an: An den „Berliner Nachhaltigkeitsatlas“ der bulwiengesa AG im Auftrag der Berliner Volksbank vom Februar 2025. Auch er bestätigt eine Wertsteigerung der Immobilien durch eine hohe Energieeffizienz und stellt fest, dass die Kauf- und Mietpreisunterschiede zwischen Wohngebäuden mit hoher Energieeffizienzklasse gegenüber energetisch ineffizienteren Objekten sich in den vergangenen Jahren stetig vergrößert haben. Auch er sieht Hemnisse beim Genehmigungsaufwand, bei einer komplexen Förderlandschaft und schließlich im Vermieter-Mieter-Verhältnis.
Besonders gravierend ist es in Milieuschutzgebieten mit in Teilen gravierenden Folgen
Besonders problematisch sind Milieuschutzgebiete, in denen Sanierungen genehmigungspflichtig und daher teurer sind und zudem das Risiko sozialer Verdrängung besteht. Hier werden energetische Verbesserungen stark gebremst, was zu einem Verfall der Bausubstanz führen kann.
bulwiengesa AG, Berliner Nachhaltigkeitsatlas“ im Auftrag der Berliner Volksbank, Februar 2025, S. 33
Vor allem die gedeckelte Modernisierungsumlage stellt nach dem Berliner Nachhaltigkeitsatlas einen Hemmfaktor für energetische Modernisierungen da. Das geltende Recht setzt die Eigentümer außer Stande, die Sanierungskosten im notwendigen Umfang auf die Mietenden umzulegen und erschwert damit die Refinanzierung energetischer Maßnahmen. Hinzu kommt gerade in Berlin eine geringe Akzeptanz und Widerstand gegen Mietsteigerungen, auch wenn sie modernisierungsbedingt erfolgen und folglich mit einer Erhöhung von Gebrauchs- und Wohnwert einhergehen.
Der hohe Nachfragedruck aufgrund des Wohnraummangels in Berlin verstärkt die Problematik weiter. Eigentümer sind oft zurückhaltend mit umfangreichen Sanierungen, da sich die Wohnungen ohnehin vermieten lassen und höhere Mietpreise nach sich ziehen. Steigende Wohnkosten sind politisch nicht gewünscht und verschlechtern die soziale Erschwinglichkeit von Wohnraum weiter. Aufgrund zu erwartender Mietsteigerungen gehen energetische Sanierungsmaßnahmen häufig mit Widerstand aus der Bevölkerung einher und die Akzeptanz insbesondere in Berlin ist gering.
bulwiengesa AG, Berliner Nachhaltigkeitsatlas“ im Auftrag der Berliner Volksbank, Februar 2025, S. 29
Geringe Akzeptanz und großen Widerstand gegen modernisierungsbedingte Mietsteigerungen erlebt man nach meiner Erfahrung leider auch bei Berliner Gerichten, obwohl das BGB Modernisierungsmaßnahmen zur Förderung der Modernisierung von altem Wohnbestand aus wohnungs-, wirtschafts- und umweltpolitischen Gründen unter mehreren Gesichtspunkten privilegiert und der BGH diesbezüglich wiederholt die Berliner Rechtsprechung ermahnt hat.
Das betrifft zum einen Bestandsmietverträge, bei denen durch eine Kostenumlage Mieterhöhungsmöglichkeiten unabhängig von der Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete bestehen (Modernisierungsumlage nach §§ 559 ff. BGB). Das betrifft aber auch Neuverträge, die unter die Mietpreisbremse fallen. Modernisierungen werden in zwei Konstellationen privilegiert:
- Unter den Voraussetzungen des § 556e Abs. 2 BGB erhöht sich die zulässige Miete um den Betrag einer Mieterhöhung, die im laufenden Mietverhältnis mit Rücksicht auf eine durchgeführte Modernisierung nach § 559 BGB möglich gewesen wäre.
- Eine weitergehende Ausnahme begründet § 556f Satz 2 BGB für den Fall der umfassenden Modernisierung, die den Vermieter für die erste nachfolgende Vermietung von der Mietenbegrenzung völlig befreit.
Dabei sind die bestehenden Beschränklungen und Kappungen das eine Problem. Mindestens genauso problematisch sind die Darlegungsanforderungen an modernisierende Vermieter, die von manchm Gericht als Mittel eines falsch verstandenen Mieterschutzes angewendet werden. Das Problem ergibt sich aus der notwendigen Unterscheidung von
- Modernisierungsmaßnahmen, deren Kosten auf den Mieter umgelegt werden können, und
- Erhaltungsmaßnahmen, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind und deren Durchführung der Vermieter daher bereits nach dem bestehenden Mietvertrag – zu unveränderter Miete – schuldet, vorbehaltlich abweichender und wirksamer Vereinbarung.
Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer Modernisierungsmaßnahme als auch einer Erhaltungsmaßnahme (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter dem Grunde nach Anspruch auf eine Mieterhöhung; bei der Ermittlung der Höhe der umlagefähigen Kosten ist aber eine entsprechende Kürzung vorzunehmen. Eine (anteilige) Kürzung der Modernisierungskosten ist hierbei auch dann erforderlich, wenn vorhandene Bauteile durch eine moderne höherwertige Ausstattung zu einem Zeitpunkt ersetzt werden, an dem ihre durchschnittliche Lebensdauer zwar zu einem erheblichen Teil abgelaufen ist, Maßnahmen zur Erhaltung aber noch nicht „fällig“ sind, weil die vorhandenen Bauteile noch (ausreichend) funktionsfähig sind und ihnen auch sonst (bislang) ein unmittelbar zu beseitigender Mangel nicht anhaftet.
Bei einer regemäßig vorliegenden sog. modernisierenden Instandsetzung müssen also nicht nur Kosten für bereits „fällige“ Instandsetzungsmaßnahmen unberücksichtigt bleiben, sondern ist ein (zeit-)anteiliger Abzug auch dann vorzunehmen, wenn Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer (ab)genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt und insoweit modernisiert werden.
Auf eine solche Darlegung sind modernisierende Vermieter nicht immer eingestellt. Und auch Gerichte sind hiervon oftmals überfordert, von dem Recht, den Kosten und der Technik.
Ein grotesker Beispielsfall fand kürzlich beim Landgericht Berlin II vor der 64. Zivilkammer statt. Das Gericht hatte den Modernisierungstatbestand kurzerhand in sein Gegenteil verkehrt, wollte ihn nicht als gesetzlich vorgesehen Privilegierungstatbestand für den Vermieter anwenden, sondern so anwenden, dass der Vermieter schlechter stehen würde als ohne Privilegierung.
Das Gericht hatte die Modernisierungskosten haltlos so klein gerechnet, dass die ohne Modernisierungsprivilegierung zulässige Miethöhe höher gewesen wäre als die mit Modernisierungsprivilegierung. Der Kostenansatz des Gericht führte dazu, dass die Anwendung des Privilegierungstatbestandes entgegen seinem Sinn und Zweck nicht zugunsten des Vermieters wirkte, sondern zu dessen Nachteil, da sich die zulässige Miete nicht erhöht, sondern gemindert hätte.
Das Gericht hatte, verloren in Kosten- und Technikfragen und überfordert von dem gesetzlichen Privilegierungssystem, die Anreizwirkung des Modernisierung-Privilegierungstatbestandes in ihr Gegenteil verkehrt.
Auf die irrsinnige Rechtsanwendung hingewiesen, korrigierte die Einzelrichterin zwar den Grundfehler, blieb aber auch im Urteil vom 06.03.2025 überfordert. Sie erkannte an, dass nach geltendem Recht Verbesserungen der Mietsache (Energieeinsparung, nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts, Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse) durch Mieterhöhungsmöglichkeiten mietrechtlich gefördert und angereizt werden sollen, um sich dann aber exakt daran nicht zu halten. Das Gericht verlagerte sich ohne Fachkenntnis in haltlose Unterstellungen zu Kosten und Haustechnik, um einem falsch verstandenen Mieterschutz durchzusetzen.
Wenn der Gesetzgeber eben zur Verlängerung der Mietpreisbremse meinte, die in den §§ 556e und 556f BGB geregelten Ausnahmen würden sicherstellen, dass die Vermietenden bei vorgenommenen Modernisierungsmaßnahmen nicht unzumutbar eingeschränkt werden, muss man das vor diesem Hintergrund stark bezweifeln.
Generell kann man feststellen, dass der aktuelle Gesetzesrahmen alles andere als förderlich ist für das Gelingen der Transformation im Gebäudesektor. Umso wichtiger sind daher Studien wie die vorstehend vorgestellten.
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