The Future of Commercial Real Estate: Data-Center statt Büroflächen?

The two biggest real estate trends in one graph.

So wird in den USA eine aktuelle Graphik beschrieben, welche den Schluss nahe legt, dass sich die Zukunft der gewerblichen Immobilien weg von traditionellen Büroflächen hin zu Data-Center bewegt.

Einem lang anhaltenden Trend folgend sind das erste Mal die Investitionen in Data-Center auf dem besten Weg, die Ausgaben für Büroflächen zu übertreffen.

Some thoughts:

Der Data-Center-Hype ist erkennbar vom AI-Hype getragen. Fraglich ist daher, ob das Vorstehende primär ein Phänomen der USA ist und inwieweit dies auch auf die EU übertragen werden kann. Fraglich ist zudem, wie beständig dieser Hype ist.
Auch hierzulande sicherlich überholt ist die Vorstellung, „Rechenzentren“ seien in der Kategorie der Wirtschaftsimmobilien nicht etwa (wie Büroimmobilien) ein gesondertes Segment, sondern nur ein Unter-Untersegment zu den Immobilien für Kommunikationsanlagen, wie es aber die ZIA-Taxonomie der Wirtschaftsimmobilien (2023) noch vorsieht.
Data-Center werden wichtig im (internationalen) Standortwettbewerb. Zugleich verschärfen sie (lokale) Nutzungskonkurrenzen, etwa mit Wohnen, Handel, Dienstleistung, Produktion und Logistik.
Data-Center brauchen Infrastruktur. Der Nutzungskonflikt setzt sich daher unter der Erde fort: Dort konkurrieren Bestandsleitungen mit neuen Leitungen für die Wärmenetze, für den Breitbandkabelausbau, für die (Stark-) Stromversorgung und für Wasserstoff.
Data-Center steigern enorm den Energiebedarf. Jede Diskussion um ein Ausbremsen der Erneuerbaren Energien sollte sich daher bei rationaler Betrachtung erledigen. Umgekehrt ist die Abwärmenutzung von Data-Center eine realistische Option.
Data-Center steigern die Emissionen. Allerdings können AI-Anwendungen und Digitalisierungen die Flexibilität und Effizienz von Energieanlagen v.a. in Gebäuden verbessern und den Fortschritt bei Energietechnologien beschleunigen und damit zur Einsparung von Energie und Emissionen führen (so IEA, siehe unten).
Data-Center zeigen als Treiber einer ökologischen und digitalen Transformation die Wichtigkeit eines innovations- und unternehmensfreundlichen Verwaltungshandelns, u.a. im Kontext von Zulassungs- und Genehmigungsverfahren.
Für Investoren liegt die eigentliche Chance nicht nur darin, selbst in Data-Center zu investieren, sondern vor allem in den Technologien und Anwendungen, die diese Einrichtungen ermöglichen (Big Data, Digitalisierung, AI). Für die Immobilien- und Baubranche ist das auf Asset-, Portfolio-, Unternehmens- und Marktebene relevant, es betrifft den gesamten Lebenszyklus von Immobilien und die Kopplung der Sektoren Immobilie, Umwelt, Energie und Verkehr. Morgan Stanley spricht bei AI von einem key tool for real estate firms (siehe unten).
Und was ist mit den Büroimmobilien? Es gilt: The office is no longer just a place—it’s a strategy. Das Vorstehende gilt gerade hier. Die Digitalisierung treibt die erforderliche „Flucht in die Qualität“ inklusive Build-to-/Manage-to-Green/Smart. Ein technokratischer Blick aber ist zu vermeiden. Wellbeing Office und Face-to-Face-Value sind wichtig.

In buildings, there is significant potential for AI-led optimisations to make heating and cooling systems more efficient and electricity use in buildings more flexible. Barriers to realising this potential include fragmented ownership of buildings, lack of digitalisation and inadequate incentives.
IEA (2025), Energy and AI, IEA, Paris

AI has become a key tool for real estate firms and their clients to identify risks including cash flow stability, climate change, location, regulation, health and safety.
Morgan Stanley, How AI Is Reshaping Real Estate, 2025