Mangelhaftung trotz abgelaufener Verjährungsfrist: Wie man beim Bau trotz Verjährungseinrede die Gewährleistung sichert

Think Smart | Move Fast | Hit Hard

So gehe ich in Rechtsstreitigkeiten.

Der Aspekt „Move Fast“ kann dann herausfordernd sein, wenn es um Wasser- und Feuchtigkeitsschäden an Gebäuden geht. Solche Schadensbilder, etwa infolge von Dachundichtigkeiten, zeigen sich oftmals erst spät. Bisweilen zu spät, wenn dem Bauherrn die Verjährung gegen verantwortliche Bauunternehmer und Architekten in die Quere kommt.

Dann aber kommt „Think Smart“ ins Spiel. Denn eine „netto“ abgelaufene Verjährungsfrist bedeutet nicht, dass Verjährung tatsächlich auch schon eingetreten ist. In meinem Fall wiesen alle neun Mehrfamilienhäuser eines großen Wohnbauprojekts Feuchtigkeitsschäden auf, wobei der Auftragnehmer bei einem Haus in unverjährter Zeit eine Mangelbeseitigung vornahm. Dies führte dazu, dass trotz schon abgelaufener Verjährungsfrist auch für die weiteren acht Häuser keine Verjährung eingetreten war. Wie das? Über zwei Schritte:

Nimmt der Auftragnehmer eine Mangelbeseitigung vor, kann darin ein Anerkenntnis liegen, welches zu einem Neubeginn der Verjährung führt.
Auch im Rahmen der Verjährung, deren Hemmung und Neubeginn gilt die sog. Symptomtheorie.
- Sie besagt in ihrer Grundausprägung, dass der Auftraggeber einen Mangel dadurch hinreichend geltend macht, dass er dessen Symptome beschreibt, ohne dass damit eine Beschränkung auf die vom Auftraggeber angegebenen Stellen oder die von ihm bezeichneten oder vermuteten Ursachen verbunden wäre. So konnte der Auftraggeber in unserem Fall anhand eines Hauses die Symptome eines systematischen Abdichtungsmangel beschreiben und machte damit den Abdichtungsmangel an allen Häusern geltend.
  
  Ein Auftraggeber macht also
  - mit der Beschreibung der Mangelsymptome deren wirklichen Ursachen zum Gegenstand seiner vorgerichtlichen bzw. gerichtlichen Mangelverfolgung, und zwar nicht nur hinsichtlich der bezeichneten Stellen, sondern hinsichtlich der gesamten Werkleistung des Auftragnehmers,
  - mit der Bezeichnung der Erscheinungen nicht nur diese, sondern den Mangel selbst in vollem Umfang zum Gegenstand seiner Erklärungen und Verfahren.
    
    Nach der Symptomtheorie ist es dann an dem Auftragnehmer, seiner Pflicht zur unverzüglichen Mangelerforschung und -beseitigung nachzukommen und damit auch die Ursachen und den tatsächlichen Umfang zu ermitteln.
- Für den Neubeginn der Verjährung durch Anerkenntnis (Nacherfüllungen des Auftragnehmers) wird das dann quasi gespiegelt. Indem der Auftragnehmer bei einem von neun Häusern eine Mangelbeseitigung vornahm, hatte er auch für alle weiteren Häuser ein Anerkenntnis erklärt und war bezogen auf den Abdichtungsmangel ein Neubeginn der Verjährung für alle Häuser erfolgt.

Bleibt am Ende „Hit Hard„. Die Gegenseite tat meinen Vortrag als „Lehrbuchvortrag“ ab und versuchte, sich in Nebelkerzen zu flüchten – wurde dann aber sehr verdient umso härter von der wirklichen Rechtslage erwischt. Den finalen Schlag versetzte dann das Landgericht Berlin II:

Bei Gewährleistungsansprüchen erfasst das Anerkenntnis die sich aus der eigentlichen Mangelursache ergebenden Ansprüche, nicht nur die erkannten Mangelerscheinungen.
Dass die erkannten Undichtigkeiten damit zum Zeitpunkt des Anerkenntnisses nur in einem Teilbereich der durch die Beklagte zu 1) hergestellten Dachabdichtungen auftraten, ist unschädlich, da es sich hierbei lediglich um ein Mangelsymptom, nicht aber die eigentlich von der Klägerin behaupteten, systematischen Abdichtungsmängel handelt.
Landgericht Berlin II, Beschluss vom 14.07.2025 – 12 O 156/23