Schadensersatz und fiktive Mängelbeseitigungskosten: Neues vom BGH zum Bau-, Bauträger-, Architekten- und Ingenieurvertrag – und zur Haftung beim Wohnungskauf

Praxisbeispiele des VII. Zivilsenats zum Bauvertrag

Fall 1: Bauvertrag

Der Besteller hat den Unternehmer beauftragt, den Boden im Erdgeschoss seines Einfamilienhauses mit weißen Natursteinplatten zu fliesen. Der vereinbarte Preis beträgt 40.000 €. Tatsächlich werden hellgraue Natursteinplatten verlegt. Der Austausch würde etwa 60.000 € netto kosten, da die Einbauküche wieder abgebaut, die Möbel ausgelagert, die verlegten Platten entfernt, die neuen Platten verlegt und die Familie vorübergehend in einem Hotel untergebracht werden muss. Der Unternehmer hat die Nacherfüllung nicht innerhalb der gesetzten Frist durchgeführt.

• Im Beispielsfall kann der Besteller gemäß § 634 Nr. 1, § 635 BGB Nacherfüllung und bei Ausbleiben der Nacherfüllung gemäß § 634 Nr. 2, § 637 BGB Vorschuss oder Kostenerstattung verlangen. Die Geltendmachung dieser Rechte ist auch bei Mängelbeseitigungskosten, die die Vergütung erheblich übersteigen, nicht unverhältnismäßig. Denn der Unternehmer unterliegt der werkvertraglichen Erfolgshaftung. Er hat einen bestimmten Farbton versprochen und der Farbton der verlegten Natursteinplatten weicht hiervon ab, so dass der Besteller nicht darauf verwiesen werden kann, dies hinzunehmen.
• Entscheidet sich der Besteller indes, die hellgrauen Natursteinplatten zu behalten, kann er nach der überholten Rechtsprechung die gesamten – tatsächlich nicht anfallenden – Mängelbeseitigungskosten in Höhe von 60.000 € netto geltend machen. Er muss daher im wirtschaftlichen Ergebnis für die Verlegung der Natursteinplatten die vereinbarte Vergütung in Höhe von 40.000 € nicht bezahlen, erhält neue Natursteinplatten, wenn auch nicht in der gewünschten Farbe, und bekommt zusätzlich noch einen Betrag in Höhe von 20.000 €. Das ist nach der Wertung des VII. Zivilsenats kein angemessener Schadensausgleich für das mangelhafte Werk, sondern eine gegen das Bereicherungsverbot verstoßende Überkompensation.

Im Werkvertragsrecht stellt sich – anders als möglicherweise im Kaufrecht – diese Problematik nicht etwa nur in Einzelfällen, sondern regelmäßig, da die Vereinbarung einer individuellen Beschaffenheit des herzustellenden Werks werkvertragstypisch ist. Das Werk ist bei Abschluss des Vertrags noch nicht vorhanden, sondern besteht nur in einer Vorstellung, die sich auf funktionale, technische und gestalterische Anforderungen beziehen kann, und die im Vertrag entsprechend beschrieben werden müssen. Damit ist das gesamte Spektrum der Abweichungen von vereinbarten individuellen Beschaffenheitsmerkmalen betroffen, mit denen der Besteller „leben kann“ und die er deshalb nicht im Wege einer aufwendigen Selbstvornahme beseitigt.

BGH – VII Zivilsenat

Als Beispiele aus der Praxis nennt der BGH etwa

• die Verlegung einer Fußbodenheizung, die die vereinbarte Heizleistung knapp verfehlte,
• der Einbau von Türen in ein Hotel, die die vereinbarte Länge unterschritten, so dass ein geringer Spalt zwischen Tür und Boden verblieb,
• die Herstellung einer Zufahrt zur Tiefgarage mit einem geringeren Kurvenradius als vereinbart,
• die Einbringung von Mutterboden, die nicht in der vereinbarten Schichtdicke erfolgte,
• die Verlegung von Straßenbahnschienen, die nicht in der zur Geräuschminimierung vereinbarten Tiefe eingebracht wurden,
• die Errichtung eines Einfamilienhauses, das nicht in der Weise in den Hang gebaut wurde, dass der gewünschte Blick erzielt wurde, und
• die Verwendung eines Wärmedämmverbundsystems, das nicht die vereinbarte Dämmwirkung erzielte.

Auch Verstöße gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik, die bei einem Werkvertrag üblicherweise Vertragsinhalt sind, führen nicht stets zu Beeinträchtigungen, die den Besteller zur Mängelbeseitigung im Wege der Selbstvornahme veranlassen.

BGH – VII. Zivilsenat

Der VII. Zivilsenat gibt im Besonderen zu bedenken, dass die Sanierung von Mängeln im Werkvertragsrecht häufig Eingriffe in andere Gewerke erfordert, was regelmäßig besonders hohe Mängelbeseitigungskosten verursacht:

• So beschränkt sich die Mängelbeseitigung in dem oben genannten Beispiel der mangelhaften Fußbodenheizung nicht auf ihren Austausch, vielmehr ist es darüber hinaus erforderlich, den Fußboden zu zerstören, um an die Fußbodenheizung zu gelangen, und ihn nach Abschluss der Arbeiten wiederherzustellen.
• Gerade in derartigen Fällen kann die Annahme eines Schadensersatzanspruchs in Höhe nicht aufgewendeter, fiktiver Mängelbeseitigungskosten zu einer Überkompensation in erheblichem Umfang führen.

Fall 2: Bau-Leistungskette

Der Besteller hat einen (General-)Unternehmer mit der Sanierung eines Hotels und dieser einen Nachunternehmer mit den Dämmarbeiten beauftragt. Das ausgeführte Wärmedämmverbundsystem erreicht nicht die in den jeweiligen Verträgen vereinbarte Dämmwirkung. Die vom Besteller dem Unternehmer gesetzte Frist zur Nacherfüllung und die vom Unternehmer dem Nachunternehmer gesetzte Frist zur Nacherfüllung sind jeweils erfolglos verstrichen. Der Unternehmer rechnet gegenüber dem Nachunternehmer den Schadensersatz fiktiv in Höhe der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten ab.

• Auf der Grundlage der bisherigen (überholten) Rechtsprechung des VII. Zivilsenats konnte der Anspruch des Unternehmers gegen den Nachunternehmer auf Ersatz des in dieser Weise bemessenen Schadens im Ausgangspunkt nicht verneint werden.
• Eine Schadensbemessung nach fiktiven Mängelbeseitigungskosten in der werkvertraglichen Leistungskette ist für den VII. Zivilsenat mit einer von Treu und Glauben geprägten schadensrechtlichen Wertung (normativer Schaden) aber nicht mehr zu vereinbaren. Der Vermögensschaden des Unternehmers in der Leistungskette liegt bei wirtschaftlicher Betrachtung darin, dass er seinerseits den Ansprüchen seines Bestellers ausgesetzt ist (so BGH auch zur Leistungskette bei Architekten- und Ingenieurverträgen). Der Weg einer Schadensbemessung, die dem Rechnung trägt und damit eine Überkompensation vermeidet, wird jedoch durch die Annahme einer generellen Ersatzfähigkeit fiktiver Mängelbeseitigungskosten im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs statt der Leistung verstellt.
• Ein weiterer zentraler Bereich, in dem es vor der Änderung der Rechtsprechung des VII. Zivilsenats in erheblichem Umfang zu einer Überkompensation des Bestellers gekommen ist, betrifft mithin die Mängelhaftung im Rahmen der im Bauvertragsrecht in nahezu jedem mittleren und größeren Bauvorhaben üblichen Leistungskette.

---

Weiter zum Bauträgervertrag, zum Architekten- und Ingenieurvertrag und zum Wohnungskauf: