BGH zur Mietpreisbremse: Wann verjährt der Auskunftsanspruch des Mieters?

Gestern war Berlin zu Besuch in Karlsruhe. Und Berlin gab sich, wie es ist: Vielfältig. Das ist gut so. Nur dass wir von der Berliner Rechtsprechung sprechen, die beim Bundesgerichtshof in Karlsruhe zur Überprüfung stand. Und da ist eine gewisse Einheitlichkeit dann doch manchmal wünschenswert. Die Zivilkammern 63, 65 und 67 des Landgerichts Berlin hatten unterschiedlich geurteilt zu einer wichtigen Frage des Wohnraummietrechts: Wann verjährt der Auskunftsanspruch des Mieters nach § 556g Abs. 3 BGB? Der BGH sorgt mit einem badischen Kehraus für Klarheit.

Nach § 556g Abs. 3 BGB ist der Vermieter auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften der Mietpreisbremse maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Schon 2020 hatte der BGH geurteilt, dass es sich bei dem Auskunftsanspruch lediglich um einen Hilfsanspruch des Mieters handelt, der zur Verwirklichung des auf Geldzahlung gerichteten Anspruchs (Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB) diesem zwingend vorgeschaltet ist.

Aber bedeutet das, dass der Auskunftsanspruch dem Rückzahlungsanspruch so dienend-akzessorisch vorgelagert ist, dass der Auskunftsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB als Hilfsanspruch nicht vor dem Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete aus § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB als Hauptanspruch verjähren kann? Das würde der Rechtslage zum allgemeinen Auskunftsanspruch nach § 242 BGB (Treu und Glauben) entsprechen. Und so hatten zwei Zivilkammern des Landgerichts Berlin entschieden. Der BGH aber widerspricht:

Der Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB verjährt selbständig und unabhängig von dem Anspruch des Mieters auf Rückzahlung überzahlter Miete gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB).

Wichtige Folge: Der Auskunftsanspruch kann vor dem Rückzahlungsanspruch verjähren.

Das klingt erst einmal mieterunfreundlich. Aber der BGH kompensiert das mit zwei weiteren Erwägungen.

Er bestätigt zwar, dass es sich bei dem Auskunftsanspruch um einen Hilfsanspruch zu dem auf Rückzahlung überzahlter Miete gerichteten Hauptanspruch des Mieters handelt. Und er sieht den maßgeblichen Sinn und Zweck des Auskunftsanspruchs darin, ein durch die strukturelle Unterlegenheit auf angespannten Wohnungsmärkten bedingtes Informationsdefizit des Mieters auszugleichen. Er relativiert aber die Bedeutung des spezialgesetzlichen Auskunftsanspruchs. Der Mieter wird demnach nicht erst auf der Grundlage der Auskunft in die Lage versetzt, seinen Zahlungsanspruch zu verfolgen und durchzusetzen.

Denn der Mieter habe in einem Rückforderungsprozess neben einer ordnungsgemäßen Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB lediglich die Anwendbarkeit und die Voraussetzungen des Grundtatbestandes des § 556d Abs. 1 BGB – das Überschreiten der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 10 % bei Mietbeginn – darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen.
Hierfür benötige der Mieter die Auskunft des Vermieters, welche nur die nicht allgemein zugänglichen preisbildenden Faktoren, vor allem aber die vom Vermieter in einem Rückzahlungsprozess darzulegenden und gegebenenfalls zu beweisenden, eine höhere Miete erlaubenden Ausnahmetatbestände der §§ 556e, 556f BGB umfasst, in der Regel nicht.

Der BGH greift damit letztlich das gestufte Regelungssystem der bundesgesetzlichen Mietpreisbremse auf. Dieses ist geprägt von einem strikten Regel-Ausnahme-Verhältnis, wobei den Mieter nur für die Regel die Darlegungs- und Beweislast trifft und die Ausnahmen Sache des Vermieters sind:

Regel: Nach § 556d Abs. 1 BGB darf bei Abschluss eines Mietvertrags über Wohnraum, der in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) höchstens um 10 % übersteigen.
Vormieten-Ausnahme: § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB (Vormiete) erlaubt abweichend hiervon unter bestimmten Voraussetzungen die Vereinbarung einer höheren Miete.
Modernisierungs-Ausnahmen: Ebenso gibt es bei Modernisierungen Ausnahmen: Neben § 556f S. 2 BGB (Modernisierung I) nimmt auch § 556e Abs. 2 BGB (Modernisierung II) als eine gegenüber § 556f S. 2 BGB weniger weitgehende Ausnahme an dem gestuften Ausnahmesystem teil.
Unter den Voraussetzungen des § 556e Abs. 2 BGB erhöht sich die zulässige Miete um den Betrag einer Mieterhöhung, die im laufenden Mietverhältnis mit Rücksicht auf eine durchgeführte Modernisierung nach § 559 BGB möglich gewesen wäre.
Eine weitergehende Ausnahme begründet § 556f Satz 2 BGB für den Fall der umfassenden Modernisierung, die den Vermieter für die erste nachfolgende Vermietung von der Mietenbegrenzung völlig befreit. Liegt der Ausnahmetatbestand des § 556f Satz 2 BGB vor, ist der Vermieter bei der ersten Vermietung von der Begrenzung der Miete und somit von einer konkreten Berechnung einer Mieterhöhung nach § 559 BGB in Verbindung mit § 556e BGB frei.

Außerdem bestimmt der BGH den Beginn der Verjährungsfrist mieterfreundlich:

Die Verjährungsfrist beginnt nicht schon mit der Entstehung des Auskunftsanspruchs im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, sondern erst mit dem Auskunftsverlangen des Mieters.

Im letzteren Punkt widerspricht der BGH wiederum einer weiteren Zivilkammer des Landgerichts Berlin. Zwar entsteht der Auskunftsanspruch mit dem Vertragsabschluss. Er greift aber erst „auf Velangen des Mieters“ (sog. verhaltener Ansprch). Der BGH stellt für den Verjährungsbeginn nun auf Letzteres ab. Die Erwägung des BGH besteht im Wesentlichen darin, die als unbillig empfundene Gefahr einer Anspruchsverjährung infolge des zeitlichen Auseinanderfallens von Entstehung und Geltendmachung des Anspruchs zu verhindern.

Der BGH zeigt sodann mit den Einzelfällen, was das beudeten kann:

FALL 1: Mietvertragsabschluss vom 01.11.2015 und Auskunftsverlangen des Mieters am 17.09.2019. Da nicht mit MIetvertragsabschluss, sondern mit dem Auskunfsverlangen die Verjährung beginnt, war infolge der Klage vom Juni 2020 keine Verjährung eingetreten.

FALL 2: Mietvertragsabschluss vom 01.12.2016 mit vereinbartem Indexanstieg der Miete ab dem 01.03.2018 und Auskunftsverlangen des Mieters vom 09.04.2020. Die Klage vom Oktober 2020 erfolgte in nicht verjährter Zeit.

FALL 3: Mietvertragsabschluss am 01.01.2016 und erstes Auskunftsverlangen des Mieters vom 16.11.2016, dem am 24.11.2016 seitens des Vermieters nachgekommen wurde. Infolge einer Modernisierungsmieteerhöhung des Vermieters mit WIrkung zum 26.02.2019 erfolgte ein weiteres Auskunftsverlangen des Mieters am 23.11.2019. Die Klage des Mieters vom November 2020 war verjährt, weil die Verjährungsfrist bereits mit dem ersten Auskunftsverlangen des Mieters zu laufen begonnen hat.

FALL 4: Mietvertragsabschluss vom 01.11.2015 mit vereinbartem Indexanstieg der Miete ab dem 01.11.2018 und Auskunftsverlangen des Mieters vom 04.05.2020. Die Klage vom August 2021 erfolgte in nicht verjährter Zeit.

Siehe auch: