Modernisierung und Mietpreisbremse: BGH widerspricht überzogenen Auskunftsanforderungen

Das Mietrecht sieht zugunsten des modernisierenden Vermieters bekanntlich gestufte Ausnahmen von der Mietpreisbremse vor:

Unter den Voraussetzungen des § 556e Abs. 2 BGB erhöht sich die zulässige Miete um den Betrag einer Mieterhöhung, die im laufenden Mietverhältnis mit Rücksicht auf eine durchgeführte Modernisierung nach § 559 BGB möglich gewesen wäre.
Eine weitergehende Ausnahme begründet § 556f Satz 2 BGB für den Fall der umfassenden Modernisierung, die den Vermieter für die erste nachfolgende Vermietung von der Mietenbegrenzung völlig befreit. Liegt der Ausnahmetatbestand des § 556f Satz 2 BGB vor, ist der Vermieter bei der ersten Vermietung von der Begrenzung der Miete und somit von einer konkreten Berechnung einer Mieterhöhung nach § 559 BGB in Verbindung mit § 556e BGB frei.

Siehe schon:
BGH: Neues zur umfassenden Modernisierung, modernisierenden Instandsetzung und zum energetischen Zustand bei der Mietpreisbremse

Nach § 556g Abs. 1a BGB muss der Vermieter, möchte er sich auf solche Ausnahmen berufen, dem Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung unaufgefordert in Textform Auskunft erteilen

(Nr. 2) im Fall des § 556e Absatz 2 darüber, dass in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden
(Nr. 4) im Fall des § 556f Satz 2 darüber, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt.

Der BGH hat nun entschieden, dass der Vermieter nicht gehalten ist, bereits vor Abgabe der Vertragserklärung des Mieters über Umfang und Details der Modernisierung Auskunft zu erteilen, sondern zunächst nur über das „Ob“ einer solchen (umfassenden) Modernisierung.

Es obliegt vielmehr anschließend dem Mieter, gegebenenfalls mittels eines Auskunftsverlangens nach § 556g Abs. 3 BGB weitere Einzelheiten und Nachweise zu erfragen, wenn er an der Richtigkeit der Auskunft zweifelt.
Bundesgerichtshof

Und noch in einem weiteren Punkt stärkt der BGH den modernisierenden Vermieter: Hat der Vermieter nur über eine umfassende Modernisierung nach § 556f Satz 2 BGB Auskunft erteilt, kann er sich dennoch auch auf eine (einfache) Modernisierung nach § 556e Abs. 2 BGB berufen. Denn die Auskunft des Vermieters, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt (§ 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 BGB), umfasst auch den Fall der einfachen Modernisierung im Sinne von § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB, so dass der Vermieter sich gegebenenfalls auf eine einfache Modernisierung berufen darf, sofern sich herausstellen sollte, dass eine umfassende Modernisierung nicht durchgeführt worden ist.

Gleichwohl wäre die Beklagte aus Rechtsgründen nicht gehindert, sich gegebenenfalls auf eine (einfache) Modernisierung zu berufen, sofern sich herausstellt, dass eine umfassende Modernisierung im Sinne von § 556f Satz 2 BGB unterblieben ist.
Bundesgerichtshof