Reform des Mietrechts 2024: Neues zur Schriftform, Textform und Digitalisierung

In der Bundesfachkommission Bau, Immobilien, Smart Cities des Wirtschaftsrates sprachen wir letzte Woche über eine besonders effektive Art der staatlichen Förderung: Die Entbürokratisierung. In diesem Sinne hat der Bundestag letzte Woche eine bemerkenswerte Förderung auch für den Immobilienbereich beschlossen: Das Bürokratieentlastungsgesetz IV (BEG IV).

Das mietrechtliche (Schrift-) Formgebot

Das Wichtigste: Das Schriftformerfordernis (siehe hierzu zuletzt hier) wird für den Bereich des Gewerberaummietrechts (ebenso Pachtrecht) aufgehoben. An die Stelle der Schriftform tritt insowiet die Textform. Das ist eine doppelte Herabstufung und Vereinfachtung:

Zum einen folgt der Gesetzgeber damit nicht den Reformvorschlägen, die eine unnötige Komplexität mit sich gebracht hätten (siehe zu den bisherigen Reformvorschlägen schon hier).
Zum anderen wird das Formerfordernis auf die unterste Stufe der Formvorschriften gesetzt. Das ist die Textform, die hinter den strengeren Formvorschriften (die schriftliche Form, die elektronische Form, die öffentliche Beglaubigung, die notarielle Beurkundung ) ihre Bedeutung in Abgrenzung zu formfreien Erklärungen hat. Der Gesetzgeber hält diese Form nun für ausreichend, um den Schutzzweck des § 550 BGB im Gewerberaummietrecht und Pachtrecht zu gewährleisten. § 550 ist nach neuem Recht im Gewerberaummietrecht und Pachtrecht mit der Maßgabe anzuwenden, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform (statt bislang Schriftform) geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt – und damit vorzeitig kündbar ist. Die zukünftig ausreichende Textform ist eine Erleichterung gegenüber der Schriftform, es bedarf keiner unterzeichneten Urkunde mehr, vielmehr ist eine Verkörperung in „Textform“ ausreichend, d.h. es genügt, wenn die Vertragserklärungen in Textform lesbar gemacht werden können.

HINWEIS:
Da die Textform die geringsten Anforderungen an die Form stellt, wird diese stets erfüllt, wenn strengere Formvorschriften, also die schriftliche Form, die elektronische Form, die öffentliche Beglaubigung oder die notarielle Beurkundung , eingehalten werden. Wer also weiterhin Mietverträge unterschreibt, macht nichts verkehrt.

Auf Mietverhältnisse, die vor dem Inkrafttreten der Reform entstanden sind, ist das alte Recht anwendbar, allerdings nur bis zum Ablauf von 12 Monaten. Nach Ablauf der Übergangsfrist gelten daher auch bereits bestehende Mietverhältnisse, die für längere Zeit als ein Jahr und nicht in schriftlicher Form, jedoch in Textform abgeschlossen wurden, nicht weiter als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und damit nicht weiter als vorzeitig kündbar. Wurde auch die Textform nicht eingehalten, verbleibt es dagegen bei der bisherigen Rechtsfolge inklusive Kündbarkeit.

Das neue Recht gilt im Übrigen nicht nur für Neuverträge ab Inkrafttreten, sondern auch für Änderungsvereinbarungen zu Bestandsverträgen nach Inkrafttreten. Ab Vereinbarung einer Änderung des Gewerbemietvertrags ist die neue Rechtslage auf den Vertrag vollumfänglich anwendbar, unabhängig davon, ob der ursprüngliche Mietvertrag sowie die Änderung in Schriftform vereinbart worden sind oder nicht. Maßgeblich ist allein, ob die Textform eingehalten wurde.

HINWEIS:
Ungeachtet dieser Übergangsregelung stellt sich in Bestandsverträgen (oder auch in unbedachten Neuverträgen und Vertragsänderungen) gleichwohl die Frage nach der Fortgeltung der strengeren Schriftform. Denn oftmals sehen Mietverträge z.B. die Verpflichtung auf den Abschluss schriftformgerechter Nachträge vor, ohne dass klargestellt wird, dass das nur gelten soll, solange das mietrechtliche Schriftformgebot kraft Gesetzes gilt. Gilt das Schriftformgebot nun also kraft Vereinbarung fort oder kann man die Verträge dahingehend auslegen, dass die Parteien ohne gesetzliche Schriftform keine vertragliche Schriftform wollten? Hierzu bedarf es einer Würdigung im Einzelfall.

Nach dem neuen Recht rückt damit § 126b BGB in den Fokus. Er lautet: Ist durch Gesetz Textform vorgeschrieben, so muss eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden. Ein dauerhafter Datenträger ist jedes Medium, das

es dem Empfänger ermöglicht, eine auf dem Datenträger befindliche, an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ihm während eines für ihren Zweck angemessenen Zeitraums zugänglich ist, und
geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben.

^{Das Erfordernis der Lesbarkeit ist erfüllt, wenn der Empfänger die Erklärung wie auf Papier unmittelbar lesen kann oder sie über ein Anzeigeprogramm lesbar ist. Lesbarkeit auf dem Bildschirm eines Computers und über Standardformate (pdf, doc, tiff, html, rtf, txtx u.a.) reicht aus.}

^{Für die Einhaltung der Textform ist zudem die Person des Erklärenden zu nennen, unabhängig davon, wo die Person des Erklärenden bei der Abgabe der Erklärung genannt wird.}

^{Zu beachten ist schließlich, dass bei der Textform, auch wenn das im Gesetz nicht (mehr) genannt ist, ein Abschluss der Erklärung etwa durch die Nachbildung der Namensunterschrift, eine eingescannte Unterschrift oder Grußformel verlangt wird: Für den Empfänger muss ersichtlich sein, ob die Erklärung rechtlich bindend sein soll und vollständig ist, um dies von bloßen Entwürfen und unverbindlichen Anfragen abzugrenzen.}

^{Die Merkmale der Zugänglichkeit der Erklärung und der Möglichkeit ihrer unveränderten Wiedergabe sind nicht nur durch eine schriftliche Verkörperung in einer Urkunde auf Papier (Kopie, Telefax) erfüllt, sondern vor allem auch bei digitalisierten Inhalten auf einem Speichermedium, die in Schriftzeichen darstellbar sind. Hierzu zählt insbesondere die verkörperte Erklärung, die als E-Mail oder Computerfax übermittelt und dann auf einem geeigneten Datenträger gespeichert wird. Auch Kunden-Online-Postfächer, Messaging-Dienste und soziale Netzwerke können geeignet sein. Für die formwirksame Erklärung kommt es nicht darauf an, ob diese vom Empfänger tatsächlich ausgedruckt bzw. abgespeichert wird. Entscheidend ist allein die Möglichkeit einer dauerhaften Speicherung, wenn die Erklärung hierdurch dauerhaft wiedergegeben und in Schriftzeichen auf einem Bildschirm gelesen werden kann. Allerdings kann das Einstellen von Texten auf einer Webseite oder in einem virtuellen Datenraum nur dann dem Textformerfordernis genügen, wenn der Empfänger die im Internet bzw. einem solchen internetbasierten Datenraum bereitgehaltene Erklärung tatsächlich abspeichert bzw. ausdruckt, denn nur auf diese Weise ist eine solche Erklärung für den Empfänger dauerhaft verfügbar.}

Beachtenswert ist, dass § 126b BGB sich dem Wortlaut nach auf die Erklärung einer Partei bezieht. Nach neuem Recht aber geht es um den Mietvertrag, der in Textform geschlossen werden muss. Besondere Anforderungen ergeben sich hieraus aber nicht. Schon nach dem bisherigen mietrechtlichen Schriftformgebot galt, dass es weder einer von beiden Vertragsparteien im Original unterzeichneten Urkunde noch eines Zugangs der unterschriebenen Urkunde bei der jeweils andere Partei bedarf (ausführlich hier). Für die Textform gilt (erst recht) nichts anderes. Es bedarf also nicht des einen Vertrages, der als solches die Schriftform oder die Textform erfüllen muss, es reicht, wenn es zwei korrespondirenden Erklärungen der Vertragsparteien gibt, die jeweils die gebotene Form erfüllen. Im Fall der Textform muss beim Zugang der Erklärung allerdings berücksichtigt werden, dass der Empfänger grundsätzlich auch bereit ist, über das jeweils gewählte (digitale) Kommunikationsmittel Erklärungen zu empfangen.

HINWEIS:
Schon unter der alten Rechtlage hatte der BGH wiederholt die Unterscheidung zwischen der materiell-rechtlichen Schriftform einerseits und der mietrechtlichen Schriftform andererseits betont. Die Nichterfüllung der materiell-rechtlichen Schriftform des § 126 BGB (= Frage der Wirksamkeit des Vertrages) bedeutet nicht, dass auch das mietrechtliche Schriftformgebot nach § 550 BGB (= Frage der „äußeren Form“) verfehlt wird. Er hob wiederholt hervor, dass die Frage der Wirksamkeit des Vertrages von der Frage der äußeren Form zu trennen ist (siehe schon hier). Das gilt nun natürlich erst recht im Verhältbis der (neuen und schwächeren) Textform gegenüber der materiell-rechtlichen Schriftform des § 126 BGB. Allerdings werden in Verträgen trotzdem oft die Anforderungen von § 126 BGB und § 550 BGB unzutreffend vermengt oder gar gleichgestellt. Haben die Parteien sich vertraglich (wirksam) auf die materiell-rechtliche Schriftform des § 126 BGB verpflichtet (siehe auch § 127 BGB), laufen sie Gefahr, nichts von der gesetzlichen Änderung der mietrechtlichen Schriftform zur Textform zu haben, da sie an der (noch) strengeren materiell-rechtlichen Schriftform kraft Vereinbarung hängenbleiben. Auch hier bedarf es also einer Würdigung im Einzelfall, welche Auswirkungen die Reform des mietrechtlichen Formgebots auf eine vereinbarte allgemeine Schriftformklausel hat (zur „doppelten Schriftformklausel“ siehe schon hier).

Die digitalisierte Betriebskostenabrechnung

Eine weitere Reform im Mietrecht betrifft das Betriebskostenrecht im Bereich Wohnen. Der § 556 BGB erhält einen neuen Absatz mit zwei Aussagen:

Der Vermieter hat dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege zu gewähren.
Der Vermieter ist berechtigt, die Belege elektronisch bereitzustellen.

Der Gesetzgeber bezieht sich hierbei auf die geltende BGH-Rechtsprechung:

Ein Mieter kann hinsichtlich der bei einer Betriebskostenabrechnung vom Vermieter geschuldeten Belegvorlage grundsätzlich Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung verlangen, ohne insoweit ein besonderes Interesse darlegen zu müssen.
In Ausnahmefällen kann es nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) allerdings in Betracht kommen, dass der Vermieter lediglich die Vorlage von Kopien oder Scanprodukten schuldet.

Der Gesetzgeber hält nun eine grundsätzliche Verpflichtung zur Vorlage von Originalbelegen in Papierform vor dem Hintergrund der Digitalisierung in fast allen Lebensbereichen nicht mehr für zeitgemäß.

Daher soll der Vermieter nun berechtigt werden, die ihm in analoger Form erteilten Belege in digitaler Form bereitzustellen, indem er beispielsweise die Belege einscannt und per Email an den Mieter übersendet.
Hat der Vermieter die Belege bereits in digitaler Form erhalten, greift die Ausgangsregelung, wonach er verpflichtet ist, dem Mieter die Belege in dieser (Original-) Form zur Verfügung zu stellen.
Zur Bereitstellung analoger Fotokopien bleibt der Vermieter wie bisher nur nach Vereinbarung mit dem Mieter berechtigt.
Die Digitalisierung soll als zeitgemäße und ressourcenschonende Bereitstellung von Belegen gegenüber anderen Formen gefördert werden. Das elektronische Bereitstellen meint nicht die elektronische Form im Sinne des § 126a BGB, gemeint ist die „digitale Form“, auch wenn das in der finalen Gesetzesfassung so nicht formuliert wurde, um nicht den Eindruck zu erwecken es gebe nun eine neue „digitale Form“.
Die Vorlage von Papier-Unterlagen soll aber möglich bleiben. Auch die Einsichtnahme in digitale Belege am Geschäftssitz des Vermieters soll – wie bislang für die Einsichtnahme in die Originalbelege – möglich bleiben. Denn die Regelung enthält keine Vorgaben dazu, wie die Bereitstellung zu erfolgen hat. Kann dem Mieter aufgrund der Entfernung zum Geschäftssitz des Vermieters die Einsichtnahme in digitale Belege nicht zugemutet werden, bleibt es bei den bisherigen Grundsätzen, die nach der Rechtsprechung für die Übermittlung von Belegkopien aufgestellt worden sind.