Zur Reform der Schriftform im Gewerbemietrecht: Neuregelung mit Textform und Teilnichtigkeit entworfen

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) hat soeben einen Diskussionsentwurf für ein Gesetz zur Neuregelung des Schriftformerfordernisses im Gewerbemietrecht vorgelegt. Es schließt an die bisherigen Reformüberlegungen an, weicht aber bewusst von dem kürzlichen Vorschlag des Bundesrates ab.

Siehe schon: Gesetzliche Schriftform im Mietvertrag: Neues Urteil – und neues Recht? Zum Reformentwurf des Bundesrates

Der Reformvorschlag in Kurzform

Der Reformvorschlag enthält einige grundlegenden Weichenstellungen:

Wohnraummietvertrag und Gewerberaummietvertrag

Die Reform bezieht sich inhatlich nur auf das Gewerbemietrecht. Hier kommt mit § 578a BGB-E eine auch inhaltlich neue Norm zur Schriftform.
Das Wohnraummietrecht dagegen behält den bestehenden § 550 BGB, er wird ohne inhaltliche Änderung nur redaktionell neu, nach der Vorsetllung der Entwurfsverfasser klarer gefasst: „Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit, wenn er nicht in schriftlicher Form geschlossen wurde.“

Abschluss und Änderung des Gewerbemietvertrages

Der neue § 578a BGB-E befasst sich in Abs. 1 mit dem Neuabschluss eines Vertrages: „Wird ein Mietvertrag über Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind, für längere Zeit als ein Jahr geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit, wenn er nicht in schriftlicher Form geschlossen wurde.“ Im Hinblick auf den Neuabschluss von Gewerbemietverträgen ändert sich damit nichts im Vergleich zur aktuellen Rechtslage nach § 550 BGB. Insbesondere
- soll weiterhin die Schriftform gelten,
- wird an der Warn- und Beweisfunktion für die Vertragsparteien und an der Schutzfunktion für den als Vermieter in den Vertrag „eintretenden“ Immobilienkäufer festgehalten und
- ist nicht etwa die Nichtigkeit, sondern die vorzeitige Kündbarkeit des Vertrages die Rechtsfolge eines Verstoßes gegen die Schriftform.
In Abs. 2 des neuen § 578a BGB-E ist der Fall einer Änderung eines Vertrags geregelt: „Ein Rechtsgeschäft zur Änderung des Mietvertrages bedarf der Textform.“ Hier finden die wesentlichen inhaltlichen Neuerungen statt. Die Entwurfsverfasser nehmen an, dass Probleme bei der Beachtung der Schriftform vor allem bei der Änderung (inkl. Ergänzungen) von Mietverträgen auftreten. Die Anforderungen der Schriftform werden dabei auf der Tatbestandsseite und der Rechtsfolgenseite angepasst:
- Es bedarf keiner Schriftform mehr (beidseitig unterschriebene Vertragsurkunde), Textform genügt (z.B. per E-Mail oder Messengerdienst).
- Ein Verstoß führt (nur) zur Nichtigkeit der nicht formgerechten Änderung/Ergänzung, der Rest des Mievertrages bleibt wirksam und eine vorzeitige Kündigung ist nicht begründet.

Alternativen

Zu dem Diskussionsentwurf des BMJV kann nun bis zum 21. Januar 2022 Stellung genommen werden. Dabei ist fraglich, ob sich der Reformvorschlag – auch unter den neuen Bundesregierung – durchsetzen wird. Diskutiert werden divese Alternativen: