Auffällig an den aktuellen Gesetzgebungsinitiativen sowohl im Bundestag wie im Bundesrat ist, dass auf einen „Zugang zu bezahlbarem Wohnraum“ abgestellt und dafür Ziel 11 der Ziele für nachhaltige Entwicklung angeführt wird. Das führt uns zu einer grundlegenden Frage. So hinterfragte kürzlich ein Journalist und Autor aus der Immo-Branche jene Vermietenden, die sich gegen die Mietpreisbremse aussprechen:
Haben große Vermieter durch ESG-Richtlinien auch einen sozialen Auftrag?
Gemeint war dies wohl eher als eine rhetorische Frage, denn eingeleitet wurde sie von einem Pauschalvorwurf nach dem Motto, alle Vermieter reizten ihre Mietrendite bis zum Schmerzpunkt für alle Mieter aus.
Das erinnert an politisch aufgeladene Zeiten in Berlin, als man den Bau- und Wohnungsgenossenschaften und anderen sozial orientierten Vermietenden in Berlin erfolglos untersagen wollte, sich gegen Verfassungsverstöße zu wehren: Gegen den Berliner Mietendeckel.
Und das hat schon fast etwas Naives, ein bisschen wie in den Nullerjahren im Baubereich, als manche doch tatsächlich meinten, mit der Vereinbarung von Partnering-/Alliancing- oder anderen Kooperations-Modellen wäre es für die Parteien untunlich, Wert auf rechtssichere Verträge zu legen, auf Rechte zu bestehen, Forderungen geltend zu machen bzw. abzuwehren oder eigene Interessen zu verfolgen. Das war natürlich nicht so. Und auch mit dem ESG-Ansatz wird natürlich nicht der homo oeconomicus in uns abgeschafft oder den Unternehmen das eigennützige Handeln ausgetrieben.
Für mich passt dazu auch heute noch eine gut 10 Jahre alte Formulierung der UNEP FI Property Working Group, Sustainability Metrics, 2014, S. 6:
Sustainability is complex, and it is time to get away from a call for simple solutions and to integrate the value of complexity.
In Zeiten, in denen viele meinen, „einfach“ sei das neue „gut“, zitiere ich das besonders gerne. Denn natürlich ist es doch arg unterkomplex, Vermietende mit ESG-Agenda bzw. Bekenntnis zum Nachhaltigkeitsansatz in Widerspruch zu setzen zu Kritik an Mietpreisregulierungen.
Die Vorstellung, sich durch die Bekennung zum ESG-Ansatz von einer Renditeorientierung zu verabschieden, auf (verfassungsrechtlich gewährte) Rechte zu verzichten und sich einer offenen Diskussion zu verschließen, gehört zu dem Repertoire der extrem Rechten, welche allem voran in den USA den Kulturkarmpf gegen ESG in die Finanz- und Wirtschaftswelt tragen.
- Nicht ohne Grund ist man daher in den USA auch schon weit vor der Trump-Wiederwahl dazu übergegangen, den Business Case für ESG oder besser für den Nachhaltigkeitsansatz in den Vordergrund zu stellen.
- In Europa hatte die European Securities and Markets Authority (ESMA) festgestellt, dass sich ein ESG-Preiseffekt bei nachhaltigen Anlagen nicht bestätigt hat (No Systematic Greenium), es also keine Bereitschaft der Anleger gibt, im Gegenzug für das Investment in das Nachhaltigkeitselement des Produkts auf Rendite zu verzichten oder mehr zu zahlen. Und das ist nichts Schlechtes, wie auch die ESMA feststellt.
- Und hierzulande hat sich die Erkenntnis durchgesetzt, dass es für die sozialen Nachhaltigkeitsziele gerade keine festen Zielwerte oder Benchmarks gibt, dass diese Ziele vielmehr im Rahmen politischer und gesellschaftlicher Diskurse erst festgelegt werden (so auch die gif-Studie Schlüsselfaktor S: Die soziale Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft, 2024, S. 94, die im Übrigen entgegen ihrer großen Ankündigung den Nachweis schuldig bleibt, dass „S“ wirklich ein Schlüsselfaktor in der Immobilienwirtschaft ist).
Tatsächlich haben solche Wortmeldungen daher regelmäßig kaum etwas mit dem ESG-Ansatz oder mit der Lösung der Mieten- und Wohnraumfrage zu tun. Vielmehr machen sie den Eindruck, den ESG-Ansatz zu kapern, ihn politisch aufzuladen und ihn für politische Zwecke zu instrumentalisieren. Am Ende können sich solche Wortmeldungen als Trojanisches Pferd für die Gegner des ESG-Ansatzes erweisen, die dem ESG-Ansatz selbst schaden. Zugleich tragen sie kaum etwas zur Lösung der Wohnraum- und Mietenfrage bei.
Wie unterkomplex solche Wortmeldungen sind, zeigt sich schon im Begrifflichen. Das gilt für den ESG-Ansatz als Bestandteil des Nachhaltigkeitsansatzes selbst. Bekanntlich steht ESG nicht nur für Social, sondern auch für Environmental und Governance. ESG aber wiederum gehört zur Begriffswelt der nachhaltigen Entwicklung, die nochmals breiter und differenzierter gebildet ist. Insbesondere gehört zur Nachhaltigkeit neben dem Ökologischen und Sozialen auch das Ökonomische.
Das gilt auch für die Frage, was eigentlich die Lösung der Wohnraum- und Mietenfrage sein soll. Wenn nun Ziel 11 der Ziele für nachhaltige Entwicklung (Städte und Siedlungen inklusiv, sicher, widerstandsfähig und nachhaltig gestalten) für die MIetpreisregulierung angeführt wird, ist das schon aus dem Grund zu unterkomplex, da es demnach richtigerweise um angemessenen, sicheren und bezahlbaren Wohnraum geht (Zielvorgabe 11.1: „Zugang zu angemessenem, sicherem und bezahlbarem Wohnraum für alle Menschen“). Eine Verkürzung auf ein reines Preisargument greift damit zu kurz.
HINWEIS:
Nach der GEFMA 163-1 (ESG im Facility Managmente, 2024, S. 2) wird das Nachhaltigkleitsziel 11 sogar nicht „Social“, sondern „Environmental“ und „Governance“ zugeordnet.
Angemessener Wohnraum ist mehr als preisgünstiger Wohnraum. Gerade bei der Deutung solcher Begriffe zeigt sich die Gefahr einer verkürzten Diskussion, in welcher Billigbauten oder auch unsanierte Gebäude als die Lösung angepriesen und die sozialen Belange gegen die ökologischen Belange ausgespielt werden und damit sowohl ökologische wie auch ökonomische Risiken begründet und Gefahren für die Innovationskraft und Wettbewerbsfähigkeit der Bau- und Immobilienbranche in Kauf genommen werden (siehe auch: Ein Klimadeckel für den Mietendeckel? Zur Nachhaltigkeit landesrechtlicher Mietpreisregulierung am Beispiel des MietenWoG Bln, Dr. Elmar Bickert, ZfIR 2020, 321).
Zum Verständnis eines angemessenen Wohnraums gehört auch die Optimierung von gesundheits-, sicherheits-, nutzwert- und behaglichkeitsfördernden Aspekten, die zu hochwertigen Nutzungsbedingungen, einem hohen Nutzkomfort und zu einer Erhöhung der Lebensqualität der Nutzer führen ebenso wie die Sicherung der gestalterischen und städtebaulichen Qualität. Dies sind wiederum soziale, sozio-kulturelle und funktionale Qualitäten und Gesichtspunkte, die im ureigenen Interesse der Mieter liegen und Eingang finden müssen in das Verständnis von dem, was „angemessener Wohnraum“ ist.
Und damit landen wir wieder beim „S“, wie es bei zutreffender Betrachtung im ESG-Ansatz enthalten ist, PwC/ULI, Emerging Trends in Real Estate Europe 2025, p. 18: Health and Well-Being.
Despite all the challenges associated with ESG, this year’s survey sees the S in ESG rising in relevance, although the environmental aspect remains the chief focus. Nearly 60 percent of respondents believe the health and well-being of occupiers and users will increase in importance over the next 18 months, with two-thirds expecting it to become increasingly significant in the future.
Schließlich ist es fernliegend, dass Menschen und Unternehmen mit Bekenntnis zum Nachhaltigkeitsansatz sich aussprechen für Dinge, die nicht nachhaltig sind. Versteht man mit der TCFD „Sustainability“ als „the ability to be long-lasting and permanent“, kann man Mietpreisregulierung, die verfassungsrechtlich auf sehr dünnem Eis steht, nicht als nachhaltig bezeichnen. Und wie bitte soll etwas nachhaltig sein, das auch nach den „Wirtschaftsweisen“ weder sozial treffsicher noch geeignet ist, die Ursachen der Wohnraumknappheit auf angespannten Wohnungsmärkten zu lösen, vielmehr junge und mobilie Menschen benachteiligt, eine effiziente Nutzung von Wohnraum verhindert und private Investitionsanreize in Wohnraum verringert (siehe schon Verlängerung der Mietpreisbremse: BGH bestätigt Rechtmäßigkeit der Zweiten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung (2020)?
Die BT-Drucksache 20/14238 räumt das letztlich unter Verweis auf das BVerfG selbst ein.
- „Der Wohnungsmangel auf angespannten Mietmärkten lässt sich daher dauerhaft nur bekämpfen, indem zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird (so ausdrücklich BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 18. Juli 2019 – 1 BvL 1/18 –, Rn. 106).“
- „Maßnahmen zur Erhöhung des Angebots an Wohnraum, zum Beispiel die Förderung des sozialen Wohnungsbaus oder die Unterstützung privaten Wohnungsbaus wirken jedoch nicht kurzfristig, sondern nur mittel- und langfristig (BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 18. Juli 2019 – 1 BvL 1/18 –,Rn. 118).“
Was der Entwurf aber verschweigt:
- Das erste Zitat ist unvollständig. Das BVerfG (a.a.O.) führte weiter aus: „Eine Regulierung der zulässigen Miethöhe macht Vermietungen aber wirtschaftlich unattraktiver, was zu einer Verringerung der Neubautätigkeit führen kann.“ Diesen Satz zu unterschlagen, ist umso fragwürdiger, da der Entwurf die Neubauausnahme sogar nochmals einschränken möchte.
- Das zweite Zitat macht Sinn, wenn man bedenkt, dass es aus 2019 stammt. Wir haben jetzt aber 2025. Ein Gesetzgeber, der diese Zeit nicht genutzt hat für die Ermöglichung der wirklichen Lösung (Wohnungsneubau), kann sich in 2025 kaum konsistent darauf berufen, es bedürfte einer Übergangslösung wegen einem nur mittel- und langfristig wirkenden Wohnungsneubau.
© Copyright by Dr. Elmar Bickert
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