Bayern vs. Berlin oder Bautiefe vs. Nachverdichtung: Der Wohnungsbaufaktor Gericht

Die Bautiefe ist der natürliche Feind der Innenentwicklung und Nachverdichtung und damit des Wohnungsbaus. So jedenfalls kann man eine aktuelle Entscheidung des VGH München, Beschluss v. 13.11.2025 – 2 CS 25.1851 lesen zu einem Wohnungsneubau im Rückteil eines innerstädtischen Innenhofes.

Der VGH München entschied gegen den Wohnungsneubau und zeigte (wennglich nur im Eilrechtsschutz) auf fast allen seinen Prüfungsebenen des § 34 BauGB eine bemerkenswert wohnungsbaufeindliche Einstellung:

• Er ermittelte die Bebauunstiefe von der öffentlichen Erschließungsstraße aus und wollte für die nähere Umgebung, in welche sich das Wohnbauvorhaben nach § 34 BauGB der Bebauungstiefe nach einfügen muss, nur die Gebäude an dieser Straße bzw. Straßenseite gelten lassen. Es ergab sich ein verengter Blick auf ein bestimmtes Straßengeviert unter Ausblendung des Gevierts als Ganzes. Ausgeblendet wurde damit insbesondere ein Wohngebäude, das geeignet gewesen wäre, den städtebaulich relevanten Beurteilungsmaßstab für das Einfügen nach § 34 BauGB positiv im Sinne des Wohnbauvorhabens zu definieren.
• Aber selbst innerhalb des als maßgeblich herangezogenen Straßengevierts wendete der VGH einen merkwürdigen Maßstab an. Denn tatsächlich gab es im maßstabsbildenden rückwärtigen Bereich Gebäude in der Bautiefe, einerseits ein ehemaliges Garagenhaus, das sogar aktuell zu Wohnzwecken genutzt wird, und andererseits weitere Garagengebäude mit fünf bzw. sechs Stellplätzen. Der „Trick“ des VGH: Er schließt diese Gebäude kurzerhand aus der städtebaulichen Maßstabsbildung aus, da sie „keine maßstabsbildende Kraft“ besitzen würden.
• Erwartet man dann gespannt Antwort vom VGH, weshalb ein Wohnungsneubau städtebauliche und bodenrechtlich beachtliche Spannungen begründen sollte, wird man erneut enttäuscht: Es bestehe die Möglichkeit einer Vorbildwirkung des Vorhabens für eine weitere rückwärtige Bebabuung. Das ist alles. Keine städtebauliche Rechtfertigung der Ablehnung, nur die aus der Zeit gefallene Behauptung, eine weitere Innenentwicklung und Nachverdichtung sei etwas, das abzulehnen wäre.

Die Entscheidung ist besonders bitter für den Bauherrn, da

• der Bauherr schon einen Bauvorbescheid erhalten hatte, den der VGH aber nicht gelten lassen wollte,
• kein Nachbar, keine Behörde und kein Verwaltungsgericht sich quer gestellt hatte, sondern eine in Bayern tätige „Naturschutzvereinigung“ gegen die drei Stadthäuser klagte.

Es ist fraglich, ob die Entscheiuung in der Hauptsache Bestand hat. Und es stellt sich die Frage, ob diese Entscheidung in anderen Bundesländern Bestand hätte, speziell in Berlin. Ich meine: Nein.

Warum Nein? Dazu weiter auf Seite 2: