Gewerberaummietrecht 2026: RIP Schriftform – sie geht aber nicht ganz

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Am 02. Januar 2026 ist sie von uns gegangen. Die gesetzliche Schriftform im Gewerberaummietrecht. Zugleich wurden alle Schriftformdefizite zu Grabe getragen, die etwa kündigungsrelevant noch in Bestandsverträgen schlummerten.

Die Schriftform. Eine treue Begleiterin der Immobilienbranche über viele Jahre hinweg. Verewigt in einer Vielzahl an Gerichtsentscheidungen und in umfassender Rechtsliteratur. Heerscharen an Junganwältinnen und Junganwälten haben in Immobilientransaktionen über Schriftformprüfungen das Immobilienrecht kennengelernt.

Die Schriftform. Sie war dem Grunde nach gut. Und sie war immer zu haben für kreative Strategien im Portfoliomanagement und für sportliche Taktiken im Vertragsmanagement. Aber sie konnte auch anstrengend sein, gerne mal wurde sie fordernd, bisweilen arg formalistisch und durchaus auch mal streitlustig.

Nun ist sie gegangen.

Nach §§ 578 Abs. 1 S. 2, 550 BGB, Art. 229 § 70 Abs. 1 EGBGB genügt seit dem 02.01.2026 die Textform dem mietrechtlichen Formgebot im Gewerberaummietrecht, auch für Bestandsverträge aus der Zeit vor 2025, für die in 2025 keine Nachträge vereinbart wurden (ansonsten gilt das neue Recht schon ab Vertragsschluss bzw. Nachtragsschluss in 2025). Etwaige Schriftformdefizite sind damit kraft Gesetzes endgültig geheilt. Zeit, Abschied zu nehmen und in die Zukunft zu schauen.

Relevant sind nunmehr nach dem gesetzlichen Formgebot im Gewerberaummietrecht einzig Textformdefizite, die aber weniger bedeutsam sind, da die Textform (§ 126b BGB) die geringsten Anforderungen an die Form stellt.

Allerdings geht die Schriftform nicht ganz.

Denn im Gewerberaummietrecht ist nur das gesetzliche Schriftformgebot „gestorben“. Weiterhin relevant ist die hiervon zu trennende materiell-rechtliche Schriftform, die sich im Gegensatz zum mietrechtlichen Schriftformgebot des § 550 BGB nicht mit der Frage der „äußeren Form“ und einer Kündbarkeit langfristiger Verträge befasst, sondern mit der Frage der Wirksamkeit des Vertrages bzw. der Vertragserklärung (§§ 125, 126, 127 BGB).

Sprechen Bestandsverträge oder neue Verträge von „schriftlich“ oder „schriftformgerecht“, stellt sich die Frage, ob dies

  1. ein erledigter Verweis auf eine überholte Rechtslage ist,
  2. der Textform als ausreichende Form entgegensteht und
  3. ob damit die Schriftform zur vereinbarten Form im Sinne einer materiell-rechtlichen Wirksamkeitsvoraussetzung gemacht werden soll.

Die Schriftform kann also als vereinbarte Form fortbestehen, wobei

  • Schriftformklauseln ihrerseits wegen des Vorrangs der Individualabrede unwirksam bzw. irrelevant sein können und
  • für die vereinbarte Schriftform nach § 127 Abs. 2 BGB wiederum geringere Anforderungen gelten können (z.B. E-Mail ausreichend).

Unabhängig davon bleibt uns der „Nachlass“ des mietrechtlichen Schriftformgebots erhalten.

  • Die Funktionen der Schriftform bleiben relevant und das Vertragsmanagement muss sich entscheiden, wie man vor allem die Beweis- und Dokumentationsfunktion realisieren und ggf. auch neu vereinbaren möchte, ohne dass man dies als vereinbarte Schriftform gleich zur Wirksamkeitsvoraussetzung machen muss.
  • Schon das Jahr 2025 hat gezeigt, dass das unterschriebene / signierte Vertragsdokument Standard bleibt. Und auch das Handling von Anlagen und Nachträgen zu den Mietverträgen wird sich wie bislang fortsetzen, wenn auch im Digitalen.
  • Weiter bleibt die Warn- und Schutzfunktion relevant, vor allem auch Käufer von vermieteten Objekten müssen auf ein geringeres Schutzniveau reagieren.

© Copyright by Dr. Elmar Bickert