Weitere Neuregelungen für das vermietete Wohnungseigentum

Rechtlich ist die Vermietung von Eigentumswohnungen ohne Einschränkungen zulässig (§ 13 Absatz 1 WEG). Auch rechtspolitisch ist dies mit Blick auf die damit einhergehende Vermögensbildung, insbesondere zur Altersvorsorge, erwünscht. Es besteht daher ein besonderes Bedürfnis, dass sich bei der Vermietung von Eigentumswohnungen keine vermeidbaren rechtlichen Friktionen ergeben.
Aus der Begründung des WEMoG-E

Zur Vermeidung von rechtlichen Friktionen sieht der Gesetzesentwurf u.a. zwei weitere wesentliche Neuerungen vor:

Duldungspflicht

Nach § 15 WEG-E werden neue Duldungspflichten der Mieter geregelt:

Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern

die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde, sowie
Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, die spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden,

zu dulden.

Die jeweiligen mietrechtlichen Normen gelten entsprechend (§ 555a Absatz 2 BGB, § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2, Absatz 2 bis 4 und § 555d Absatz 2 bis 5 BGB).

Betriebskostenumlage

Nach § 556a Abs. 3 BGB-E gilt:

Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten abweichend von dem mietrechtlichen Verteilungsschlüssel (Verbrauch oder Verursachung, Anteil der Wohnfläche) nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab (z.B. Verhältnis der Miteigentumsanteile) umzulegen.
Die Neuregelung bestimmt mithin, dass bei Vermietung einer Eigentumswohnung die Betriebskosten nach dem Maßstab auf den Mieter umzulegen sind, der zwischen den Wohnungseigentümern für die Verteilung der Betriebskosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gilt. Hier soll also in Zukunft das Wohnungseigentumsrecht das Mietrecht bestimmen, soweit nicht Abweichendes vereinbart ist.
Der nach § 556a Absatz 3 Satz 1 maßgebliche wohnungseigentumsrechtliche Verteilerschlüssel ergibt sich aus dem in der Gemeinschaft geltenden Regelwerk, also entweder einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer, einem wirksamen Beschluss der Wohnungseigentümer oder aus dem Gesetz.
Zum Schutz des Mieters vor einer unverhältnismäßigen Kostenbelastung gelten die mietrechtlichen Umlagemaßstäbe (Verbrauch oder Verursachung, Anteil der Wohnfläche), wenn die Umlage nach dem zwischen den Wohnungseigentümern geltenden Maßstab billigem Ermessen widerspricht.

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