Die Bundesregierung hat den Entwurf eines Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG) vorgelegt. Der Masterplan für E-Mobilität & Ladestationen wird damit nach einer zähen Vorgeschichte weiter vervollständigt.

Dennoch wachsen seit einiger Zeit die Herausforderungen, denen sich das Wohnungseigentumsrecht stellen muss: Der Neubau von Wohnungen ist zwar gerade in Ballungsräumen weiterhin wichtig. Daneben muss sich das WEG aber verstärkt auch bei der Verwaltung älterer Wohnanlagen bewähren, insbesondere bei ihrem Aus- und Umbau. Dabei verstärkt der demografische Wandel das Bedürfnis, Wohnungen altersgerecht umzubauen. Die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden ist für die Erreichung der Klimaziele unerlässlich. Solche Sanierungsmaßnahmen, aber auch die Maßnahmen zur Barrierereduzierung und zur Förderung der Elektromobilität verlangen Eingriffe in die Bausubstanz, um zum Beispiel Aufzüge ein- oder anzubauen und die notwendigen Lademöglichkeiten zu schaffen.

Aus der Begründung des WEMoG-E

Hier hervorgehoben werden sollen die Neuregelungen zu baulichen Veränderung im WEG und im BGB sowie die neuen Schnittstellen zwischen Wohnungseigentums- und Mietrecht.


Ladestationen für Elektroautos im Wohnungseigentumsrecht

Der Anspruch

Nach dem neuen § 20 Abs. 2 WEG-E kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen.

HINWEIS:
Gleiches gilt für solche bauliche Maßnahmen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Einbruchsschutz oder dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität (Glasfaseranschluss) dienen.

Die baulichen Veränderungen sind weit zu verstehen:

  • Der Anspruch beschränkt sich nicht nur auf die Anbringung einer Ladestation an der Wand (sogenannte Wallbox), sondern betrifft zum Beispiel auch die Verlegung der Leitungen und die Eingriffe in die Stromversorgung oder die Telekommunikationsinfrastruktur, die dafür notwendig sind, dass die Lademöglichkeit sinnvoll genutzt werden kann.
  • Die sinnvolle Nutzung der Lademöglichkeit beschränkt sich nicht auf die bloße Entnahme von Elektrizität. Halter von Elektrofahrzeugen können beispielsweise Flexibilität für das Stromnetz oder den Strommarkt bereitstellen oder von variablen Tarifen profitieren, was eine intelligente Steuerbarkeit voraussetzt. Dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen daher insbesondere bauliche Veränderungen, die zur Umsetzung von Vorgaben des Messstellenbetriebsgesetzes oder zur Teilnahme an einem Flexibilitätsmechanismus nach § 14a des Energiewirtschaftsgesetzes erforderlich sind. Hierzu gehören Veränderungen, die zum Einbau und Betrieb der notwendigen Mess- und Steuereinrichtungen erforderlich sind (zum Beispiel Veränderungen von Zählerschränken, kommunikative Anbindung der Ladeeinrichtung an ein intelligentes Messsystem).
  • Der Anspruch beschränkt sich nicht nur auf die Ersteinrichtung einer Lademöglichkeit, sondern betrifft auch deren Verbesserung.

Auch weitere Begriffe sind weit zu verstehen:

  • Der Begriff der Lademöglichkeit ist ohne Rückgriff auf die Ladesäulenverordnung oder andere Regelwerke zu bestimmen.
  • Der Begriff des Fahrzeugs ist ohne Rückgriff auf das Elektromobilitätsgesetz (EmoG) zu verstehen. Erfasst sind neben den im EmoG genannten Fahrzeugen etwa auch elektrisch betriebene Zweiräder oder spezielle Elektromobile für Gehbehinderte.

HINWEIS:
Soweit keine bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums für das Laden erforderlich ist, sondern lediglich das Nutzen des bestehenden gemeinschaftlichen Eigentums, liegt kein Fall des § 20 Absatz 2 WEG-E vor. In diesem Fall wird der E-Auto-Fahrer sein Recht zum Mitgebrauch geltend machen (§ 16 Abs. 1 Satz 3 WEG-E). Zu sog. „Nachzüglern“ noch nachfolgend.


Der Ausschluss

Allerdings können solche bauliche Veränderungen nicht verlangt werden, die

  • die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder
  • einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen.

Eine grundlegende Umgestaltung wird nur im Ausnahmefall und bei den nach § 20 Abs. 2 WEG-E privilegierten Maßnahmen zumindest typischerweise gar nicht anzunehmen sein. Insbesondere führt nicht jede bauliche Veränderung, die die Eigenart der Wohnanlage ändert, auch zu einer grundlegenden Umgestaltung. Der Begriff der grundlegenden Umgestaltung ist vielmehr enger zu verstehen als der Begriff der Änderung der Eigenart im geltenden Recht. 

Ein Beschluss über eine bauliche Veränderung, die gegen diese Einschränkungen verstößt, ist nicht nichtig, sondern nur auf Anfechtungsklage hin aufzuheben.

HINWEIS:
Die Entwurfsverfasser haben im Entwurfstext zusätzlich das Merkmal der Angemessenheit als Voraussetzung für die bauliche Veränderung „versteckt“. Nach den Vorstellungen der Ersteller soll das Angemessenheit-Merkmal helfen, im Einzelfall objektiv unangemessene Forderungen zurückzuweisen. Wenig hilfreich ist dabei das Verständnis der Entwurfverfasser, ein Entscheidungsermessen oder Einschätzungsspielraum werde den Wohnungseigentümern dadurch nicht eingeräumt. Denn im Ergebnis öffnet man mit der Verwendung eines solch unbestimmten Rechtsbegriffs natürlich Tor und Tür für Diskussionen und Abwehrstrategien gegen die privilegierten Maßnahmen in der WEG, obwohl man eigentlich mit dem Gesetzesentwurf der Streitanfälligkeit von WEG-Angelegenheiten entgegenwirken wollte. Richtigerweise sollte der Gesetzgeber die Angemessenheit-Voraussetzung streichen und auf die allgemein geltenden Ausübungsschranken vertrauen oder rechtssicher normieren, was angemessen ist.

Unzulässig soll es sein, den Anspruch auf die bauliche Veränderung wegen beschränkter Kapazitäten etwa der gemeinschaftlichen Elektroinstallationen abzulehnen. Denn:

  • Entweder teilen sich in einem solchen Fall alle an der Nutzung interessierten Wohnungseigentümer die beschränkten Kapazitäten der bestehenden Elektroinstallationen oder
  • sie rüsten diese gemeinsam auf (zum Beispiel durch die Installation eines Lastmanagementsystems oder die Erweite- rung der Hausanschlussleistung) und tragen die dafür notwendigen Kosten gemeinsam;
  • der Anspruch auf Aufrüstung ergibt ist dann wiederum nach § 20 WEG-E privilegiert.

Das Regelungskonzept

Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen. Hieraus folgt das folgende Konzept:

  • Die genannten baulichen Veränderungen sind dergestalt privilegiert, dass sie zukünftig nicht mehr der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfen. Grundsätzlich hat jeder Wohnungseigentümer einen individuellen Rechtsanspruch.
  • Dieser Individualanspruch ist aber nicht direkt auf die Durchführung einer solchen privilegierten Maßnahme gerichtet, sondern darauf, dass die Eigentümerversammlung hierüber im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung beschließt. Der Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf eine bestimmte Durchführung der baulichen Veränderung. Es gibt „nur“ einen Anspruch auf Fassung eines Beschlusses. Die Eigentümerversammlung darf die Baumaßnahmen zwar in der Regel nicht verwehren.
    • Sie darf aber auf die Art der Durchführung der Maßnahme Einfluss nehmen und zum Beispiel beschließen, dass die Gemeinschaft die Baumaßnahme organisiert, damit diese den Überblick über den baulichen Zustand der Wohnanlage behält. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann deshalb im Rahmen ihres Ermessensspielraums etwa detaillierte Vorgaben für die bauliche Durchführung machen, die der Wohnungseigentümer zu berücksichtigen hat (zum Beispiel die Verwendung bestimmter Materialien oder die Vorgabe, Kabel unter Putz zu verlegen). Dadurch kann auch sichergestellt werden, dass bauliche Veränderungen mehrerer Wohnungseigentümer technisch kompatibel sind.
    • Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann also einerseits dem Eigentümer die Ausführung der baulichen Veränderung mit entsprechenden baulichen Vorgaben gestatten. Sie kann aber auch beschließen, dass die Bauausführung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Kosten des bauwilligen Wohnungseigentümers erfolgt.

MERKE:
Der Anspruch des einzelnen Eigentümers bezieht sich nur auf das „Ob“ der Maßnahme; über das „Wie“ entscheiden die Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung. Zur Frage des „Wie“ gehört neben der Vorgabe etwa von baulichen Details auch die Entscheidung, wer die bauliche Veränderung durchführt, der Eigentümer selbst nach Vorgabe der Gemeinschaft oder die Gemeinschaft auf Kosten des Eigentümers. Die Entscheidungsmacht der Gemeinschaft soll dadurch beschränkt werden, dass der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen muss.

Aus diesem Konzept folgt wiederum das folgende Vorgehen für den einzelnen Eigentümer:

  • Das Verlangen nach einer privilegierten Maßnahme ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu äußern, in der Regel vertreten durch den Verwalter.
  • Der Verwalter hat dann einen entsprechenden Beschlussvorschlag in die Tagesordnung der nächsten Versammlung aufzunehmen. Daneben ist denkbar, dass ein Umlaufbeschluss gefasst wird.
  • Typischerweise wird der Eigentümer seinen Anspruch auf bauliche Veränderung (zum Beispiel zur Verlegung von Leitungen und zur Anbringung einer sogenannten Wallbox) nach § 20 WEG-E mit seinem Recht zum Mitgebrauch (zum Beispiel der bestehenden Elektroinstallationen) nach § 16 WEG-E kombinieren.
  • Um den Anspruch im Streitfall durchzusetzen, muss der Wohnungseigentümer die Voraussetzungen seines Anspruchs darlegen und beweisen.
  • Notfalls muss der Eigentümer Beschlussersetzungsklage erheben. Liegen die Voraussetzungen für das „Ob“ der baulichen Veränderung vor, hat das Gericht anstelle der Wohnungseigentümer das Entscheidungsermessen auszuüben.
    FOLGEN FÜR DEN KLAGEANTRAG: Es genügt, wenn im Klageantrag die begehrte bauliche Veränderung bezeichnet wird; die konkrete Art und Weise ihrer Durchführung kann in das Ermessen des Gerichts gestellt werden.

Der Entwurf liefert damit auch einen wichtigen Beitrag für das Erreichen der Klimaziele. Denn die rechtliche Erleichterung des Einbaus von Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge ist für die Förderung der Elektromobilität unerlässlich.“ – Aus der Begründung des WEMoG-E
(Bild: Charging Honda e)


Kosten und Nutzungen

Die Kosten der baulichen Veränderung trägt nach § 21 WEG-E jener Eigentümer, der diese verlangt. Ihm stehen auch die Nutzungen zu.

HINWEIS:
§ 20 Abs. 2 WEG-E räumt dem Wohnungseigentümer nicht das Recht ein, ein zu ladendes Fahrzeug für die Zeit des Ladevorgangs im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums abzustellen. Fehlt es an einem solchen Recht, ist die Herstellung einer Lademöglichkeit nicht angemessen. Ein Anspruch besteht deshalb in der Regel nur, wenn der Wohnungseigentümer das Recht hat, das zu ladende Fahrzeug im Bereich der begehrten Lademöglichkeit abzustellen (Recht aus Sondereigentum, aus Sondernutzungsrecht oder aus dem Recht zum Mitgebrauch einer gemeinschaftlichen Abstellfläche).

Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten richtet sich nach dem Verhältnis der Anteile. Der Anspruch erlaubt es insbesondere einem Wohnungseigentümer, der einer baulichen Veränderung zunächst nicht zugestimmt hat, seine Meinung nachträglich zu ändern. Der Anspruch besteht jedoch nur unter der Einschränkung, dass eine Teilhabe an den Nutzungen, insbesondere dem Gebrauch, billigem Ermessen entspricht. Besondere Umstände des Einzelfalls können den Anspruch deshalb auch ausschließen.

Der „Nachzügler“ hat aber „nur“ einen Anspruch auf Beschlussfassung über die Teilhabe an den Nutzungen gegen angemessenen Ausgleich:

  • Der Beschluss ist durch alle Wohnungseigentümer zu fassen, nicht etwa nur durch die Wohnungseigentümer, die schon nutzungsberechtigt sind.
  • Prozessual kann der Anspruch im Wege einer Beschlussersetzungsklage verfolgt werden.
  • Wird der Beschluss gefasst, so ist der Wohnungseigentümer, zu dessen Gunsten der Beschluss gefasst wurde,
    • berechtigt, an den Nutzungen teilzuhaben,
    • verpflichtet, einen angemessenen Ausgleich zu leisten und
    • verpflichtet, sich entsprechend dem Verhältnis seines Anteils zu den Anteilen der übrigen kostentragungspflichtigen Eigentümern an den Kosten zu beteiligen, die ab der Beschlussfassung anfallen.

Der Betrag des vom „Nachzügler“ geschuldeten Ausgleichs ist in dem Beschluss festzusetzen:

  • Im Ausgangspunkt bezieht sich der Ausgleich auf alle Kosten, vor allem Baukosten und bisherige Betriebs- und Erhaltungskosten.
  • Der Maßstab der Angemessenheit gebietet es aber regelmäßig, den Wohnungseigentümer nur an solchen Kosten aus der Vergangenheit zu beteiligen, die sich zumindest mittelbar auch auf seine zukünftigen Nutzungen der baulichen Veränderung auswirken.
  • Laufende Betriebskosten sind daher regelmäßig nicht auszugleichen. Aus demselben Grund sind auch zwischenzeitliche Verschlechterungen beim Ausgleich der angefallenen Herstellungskosten zu berücksichtigen.
  • Der Ausgleich ist an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu zahlen. Er soll erst im Rahmen der Jahresabrechnung den Einheiten derjenigen Wohnungseigentümer zugute kommen, die die auszugleichenden Kosten ursprünglich zu tragen hatten.

Mit dieser „Nachzügler“-Regelung sollen Probleme sachgerecht gelöst werden, die dadurch entstehen, dass bauliche Veränderungen zeitlich gestaffelt durch unterschiedlich viele Wohnungseigentümer genutzt werden:

  • So kann es etwa bei der Errichtung von Lademöglichkeiten für elektrisch betriebene Fahrzeuge vorkommen, dass die bestehende Kapazität der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Elektroinstallationen die Errichtung einer bestimmten Zahl von Ladevorrichtungen mit geringem finanziellen Aufwand ermöglicht (zum Beispiel weil lediglich Leitungen verlegt und sogenannte Wallboxen angebracht werden müssen).
  • Sobald diese Schwelle aber erreicht ist, kann die sachgerechte Nutzung einer weiteren Ladevorrichtung mit erheblichen Kosten verbunden sein, weil eine grundlegende Aufrüstung notwendig wird (zum Beispiel die Installation eines Lastmanagementsystems oder die Erweiterung der Hausanschlussleistung).
  • Sobald die Aufrüstung erfolgt ist, ist die Errichtung einer bestimmten Zahl weiterer Ladevorrichtungen wiederum kostengünstig möglich, bis die Kapazitätsgrenze erneut erreicht ist, und so weiter.
  • Die Neuregelungen sollen sicherstellen, dass die Kosten in derartigen Fällen angemessen auf alle betroffenen Wohnungseigentümer verteilt werden:
    • Die Kosten der Aufrüstung hat zunächst die Gruppe der Wohnungseigentümer zu tragen, die diese Maßnahme verlangt. Diese Gruppe besteht neben dem Wohnungseigentümer, der die Schwelle überschreitet, aus allen Wohnungseigentümern, die ihre Ladevorrichtung weiternutzen möchten und deshalb gemeinsam mit diesem die Aufrüstung verlangen.
    • Alle später hinzutretenden Wohnungseigentümer haben zwar einen Anspruch darauf, das verbesserte Gemeinschaftseigentum nutzen zu dürfen, müssen sich aber zugleich an den Kosten der Verbesserung beteiligen.

Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen, ohne allerdings einem nicht an der Nutzung beteiligten Eigentümer Kosten Auerlegen zu können. Die nicht bauwillige Minderheit kann also zwar nicht mehr ohne weiteres die bauliche Veränderung an sich verhindern. Sie wird aber durch die Vorschriften über die Kostentragung geschützt: Gegen ihren Willen müssen Wohnungseigentümer nur die Kosten bestimmter, vom Gesetz als be- sonders sinnvoll erachteter Maßnahmen tragen. Andere bauliche Veränderungen können zwar mehrheitlich beschlossen werden, ihre Kosten sind aber allein von der beschließenden Mehrheit zu tragen.


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