Der Mietvertrag steht im Brennpunkt der COVID-19-Pandemie und deren Auswirkungen (Miete in der Corona-Krise). Es war ein Mietthema, das offenbarte, welch befremdliches Verständnis etwa ein Unternehmen wie Adidas ausgerechnet in Krisenzeiten von Corporate Responsibility hat. Nicht wenige andere Gewerbemietsparteien gehen einen anderen, einen konsensualen Weg und einigen sich auf eine vorläufige Anpassung der Zahlungspflichten bzw. der Zahlungsmodalitäten, auch jenseits dessen, was die COVID-Gesetzgebung hierzu aktuell regelt. Wegen der Eilbedürftigkeit und der Abweichungen vom regulären Büro- und Geschäftsbetrieb geht dabei gerne eine Formalie etwas unter: Das Schriftformgebot.

Der BGH hat hierzu gerade seine Rechtsprechung konkretisiert. Werfen wir also einen Blick darauf.


Das Schriftformgebot

Grundsatz

Die Regelung des § 550 BGB fordert, dass sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen – insbesondere den Mietgegenstand, die Miethöhe sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses – aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt.

Warum?
Die von § 550 BGB geforderte Schriftform dient in erster Linie dem Informationsbedürfnis und damit dem Schutz eines in den Vertrag gemäß § 566 Abs. 1 BGB eintretenden Erwerbers. Diesem soll durch die Schriftform ermöglicht werden, sich von Umfang und Inhalt der auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten zuverlässig zu unterrichten. Zusätzlich bezweckt die Schriftform des § 550 BGB, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden sicherzustellen und als Übereilungsschutz die Vertragsparteien vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu warnen.


Vertragsanlagen

Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser „verstreuten“ Bedingungen ergibt, müssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen.

  • Dazu bedarf es keiner körperlichen Verbindung dieser Schriftstücke.
  • Vielmehr genügt für die Einheit der Urkunde die bloße gedankliche Verbindung, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen muss.

Nachträge zum Mietvertrag

Treffen die Mietvertragsparteien nachträglich eine Vereinbarung, mit der wesentliche Vertragsbestandteile geändert werden sollen, muss diese zur Erhaltung der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB

  • hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nehmen,
  • die geänderten Regelungen aufführen und
  • erkennen lassen, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrages verbleiben soll.

Ergibt sich der Zusammenhang mehrerer Schriftstücke aus einer Bezugnahme, ist es erforderlich, dass vom aktuellen Vertrag auf den Ausgangsvertrag und auf alle ergänzenden Urkunden verwiesen ist, mit denen die der Schriftform unterliegenden vertraglichen Vereinbarungen vollständig erfasst sind.

Bundesgerichtshof

Unterschriften

Ist Vertragspartei eine Kapitalgesellschaft mit mehreren zur gemeinschaftlichen Vertretung berufenen Organmitgliedern und unterzeichnet nur ein Organmitglied den Vertrag, so ist die Schriftform des § 550 BGB grundsätzlich nur gewahrt, wenn

  • auch die übrigen Organmitglieder unterzeichnen oder
  • die Unterschrift den Hinweis enthält, dass das unterzeichnende Organmitglied auch diejenigen Organmitglieder vertreten will, die nicht unterzeichnet haben.

SIEHE AUSFÜHRLICH:
Neues zum mietrechtlichen Schriftformgebot – Unterschriften und Nachträge

Wichtig und entscheidend ist, wie der BGH nun erneut betont, jeweils die Stimmigkeit der Unterschriften des Vertrages mit den Vertretungsregelungen im Rubrum des Vertrages. Vermieden werden muss stets ein schriftformwidriger Eindruck einer Unvollständigkeit der Unterschriften. Die Vertragsurkunde darf nicht den Anschein erwecken, es könnten noch weitere Unterschriften fehlen. Hierzu sind im Kern zwei Fallgestaltungen zu unterscheiden:

Rubrumsangabe & Unterschrift ohne Vertretungszusatz

Wenn nach dem Erscheinungsbild der Urkunde die Unterschrift des Unterzeichners in seiner Eigenschaft als Mitglied des mehrgliedrigen Organs abgegeben ist, kann die Urkunde den Anschein erwecken, es könnten noch weitere Unterschriften der übrigen Organmitglieder fehlen.

So ist es, wenn die Vertretungsregelung der Kapitalgesellschaft im Rubrum des Mietvertrages angegeben ist und nur ein Organmitglied ohne Vertretungszusatz unterschreibt. Hier lässt sich der ohne Vertretungszusatz geleisteten einzelnen Unterschrift grundsätzlich nicht entnehmen, ob die übrigen gesetzlichen Vertreter noch unterzeichnen müssen.

Bei einer solchen Gestaltung folgen die Zweifel an der Vollständigkeit der Unterschriftsleistung unmittelbar aus der Urkunde selbst.

Vertretungszusatz – auch durch Firmen-Stempel

Kein schriftformwidriger Eindruck einer Unvollständigkeit der Unterschrift liegt in dem Fall vor, wenn nach dem Erscheinungsbild der Urkunde der Unterzeichner für sich allein die Berechtigung zum Abschluss des fraglichen Rechtsgeschäfts in Anspruch nimmt und dies durch einen die alleinige Vertretung der Gesellschaft anzeigenden Zusatz kenntlich macht.

Ein solcher Zusatz kann in der Verwendung des vom Geschäftsinhaber autorisierten Firmen- oder Betriebsstempels liegen.

Das Hinzusetzen eines Stempels zu einer Unterschrift weist denjenigen, der die Unterschrift geleistet hat, als unterschriftsberechtigt für den Stempelaussteller aus. Denn der Geschäftsverkehr misst dem Firmen- oder Betriebsstempel eine Legitimationswirkung bei. Die Abgabe einer unterschriebenen und mit Stempelzusatz abgeschlossenen Erklärung dokumentiert mangels abweichenden Anscheins im Hinblick auf die insoweit relevante äußere Form, mit der geleisteten Unterschrift hinsichtlich dieses Geschäfts zur alleinigen Vertretung der Gesellschaft berechtigt zu sein und in diesem Sinne handeln zu wollen.

Bundesgerichtshof

Eine so in den Verkehr gegebene Erklärung wirft keinen Zweifel an ihrer Vollständigkeit auf. Daher erfüllt sie die Schriftform.

ABER ACHTUNG: Auf die konkrete Gestaltung kommt es an!
Ein (Firmen-) Stempel reicht dann nicht aus, wenn die Urkunde aufgrund ihres sonstigen Erscheinungsbilds nicht den Eindruck der Vollständigkeit erweckt. Nicht ausreichend ist es etwa, wenn der Stempelzusatz die Urkunde ihrem äußeren Anschein nach nicht abschließt, sondern nur das Unterschriftsfeld des einen zeichnenden Geschäftsführers abschließt, das Unterschriftsfeld des zweiten im Rubrum genannten Geschäftsführers dagegen leer bleibt, auch nicht durchgestrichen ist oder sonst mit einem Hinweis versehen ist.

Das Hinzusetzen eines (Firmen-)Stempels zu der Unterschrift eines von mehreren gesamtvertretungsberechtigten Geschäftsführern weist denjenigen, der die Unterschrift geleistet hat, dann nicht als allein unterschriftsberechtigt für die Gesellschaft aus, wenn die Urkunde aufgrund ihres sonstigen Erscheinungsbilds nicht den Eindruck der Vollständigkeit erweckt.

Bundesgerichtshof

Liegt, wie in dem vom BGH aktuell entschiedenen Fall ein Schriftformverstoß vor, stellt sich die Frage, ob einer hierauf gestützten Kündigung der Treuwidrigkeitseinwand entgegengesetzt werden kann. Hierzu auf der folgenden Seite:

Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.