Ladestationen für Elektroautos im Mietrecht

Der Anspruch

Nach dem § 554 BGB-E kann der Mieter verlangen,

  • dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen,
  • es sei denn, die bauliche Veränderung kann dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden.

HINWEIS:
Gleiches gilt für bauliche Veränderungen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen oder dem Einbruchsschutz dienen.

Der Anwendungsbereich von § 554 wird neben der Wohnraummiete auf Mietverhältnisse über Grundstücke und andere Räume als Wohnräume, also insbesondere auch auf Gewerberäume erstreckt. Denn die durch § 554 geschützten Interessen sind nicht wohnraumspezifischer Natur. Vielmehr haben auch die Mieter von Grundstücksflächen und anderen Räumen gleichermaßen ein schützenswertes Interesse, die von § 554 erfassten baulichen Veränderungen ausführen zu dürfen.

Die Vorschrift enthält kein gesetzliches Umbaurecht des Mieters. Es handelt sich „nur“ um einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Vertragsänderung. Will der Mieter die baulichen Maßnahmen durchführen, muss ihm der Vermieter vorher die Erlaubnis hierzu erteilen. Würde der Mieter ohne die Erlaubnis und auch sonst ohne Gestattung des Vermieters bauliche Veränderungen vornehmen, beginge er eine Pflichtverletzung.

Wie schon zur „synchronen“ WEG-Regelung (s.o.) verfolgt die Norm begrifflich ein weites Verständnis:

  • Elektrisch betriebene Fahrzeuge sind insbesondere Fahrzeuge gemäß § 2 Nummer 1 des Elektromobilitätsgesetzes (EmoG). Erfasst sind daneben aber etwa auch elektrisch betriebene Zweiräder und spezielle Elektromobile für Gehbehinderte, die nicht in den Anwendungsbereich des EmoG fallen.
  • Dem Laden dieser Fahrzeuge dienen alle baulichen Veränderungen, die es dem Mieter ermöglichen, Strom in Fahrzeuge einzuspeisen beziehungsweise aus diesen auszuspeisen. Erfasst wird damit vor allem die Installation einer Lademöglichkeit, etwa in Form der Verlegung erforderlicher Stromleitungen und des Einbaus eines Ladepunktes, zum Beispiel einer sogenannten Wallbox.
  • Mit umfasst sind außerdem die zur Umsetzung von Vorgaben des Messstellenbetriebsgesetzes oder zur Teilnahme an einem Flexibilitätsmechanismus nach § 14a des Energiewirtschaftsgesetzes erforderlichen Maßnahmen.
  • Inhaltlich erstreckt sich der Anspruch des Mieters nicht nur auf die Ersteinrichtung einer solchen Ladeinfrastruktur, sondern auch auf Maßnahmen, die der Verbesserung oder Erhaltung einer bereits vorhandenen Lademöglichkeit dienen.

Es ist unerheblich, ob das von der baulichen Veränderung betroffene Bauteil bereits Teil der vermieteten Einheit ist oder es sich in einem dem Mieter nur zum Mitgebrauch überlassenen Bereich befindet.

HINWEIS:
Der Mieter muss aber an der jeweiligen Stelle mindestens ein Recht auf Mitgebrauch haben. Er kann daher nicht verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen in Bereichen des Gebäudes oder des Grundstücks erlaubt, auf die sich sein Gebrauchsrecht nicht erstreckt.
Deshalb soll etwa der Wunsch des Mieters, im Hof des Grundstücks, der ihm nicht zum Abstellen von Kraftfahrzeugen vermietet ist, eine sogenannte Wallbox zu installieren und dort in Zukunft sein Kraftfahrzeug aufzuladen, nicht unter die Norm fallen.


Mitwirkungspflichten des Vermieters

Soweit die Ausführung der baulichen Veränderung von Mitwirkungshandlungen des Vermieters abhängt, die über die bloße Erlaubnis hinausgehen, kann der Mieter deren Erfüllung nach § 241 Absatz 2 BGB verlangen. Denkbare Nebenpflichten sind etwa:

  • die Erteilung von Informationen, die der Mieter zur Planung der Baumaßnahme benötigt, wie zum Beispiel über die vorhandene Stromversorgung oder den Verlauf von Kabeln,
  • die Abgabe von Gestattungserklärungen, etwa gegenüber Handwerkern.

Zur Regelungstechnik

Der aktuelle § 554 BGB ist derzeit unbesetzt. Es gibt aber schon den § 554a BGB, der eine entsprechende Regelung bereithält für Umbauten, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache erforderlich sind.

Der Entwurf sieht vor, § 554a BGB aufzuheben und die Barrierefreiheit und den Anspruch auf Herstellung einer Lademöglichkeit für elektrisch betriebene Fahrzeuge sowie auf Herstellung von Einbruchsschutz in § 554 BGB n.F. gemeinsam zu regeln. Die drei Sachverhalte, in denen das Gesetz einen Anspruch des Mieters auf Erlaubnis baulicher Veränderungen ausdrücklich anerkennt, werden auf diese Weise in einer Vorschrift zusammengefasst.

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung soll unwirksam sein.


Die Interessenabwägung

§ 554 Absatz 1 Satz 2 BGB-E verlangt eine Abwägung der nachteiligen Folgen der baulichen Veränderung für den Vermieter mit dem Interesse des Mieters an der Ausführung der Baumaßnahme.

Die Entstehung des Anspruchs ist nicht von einem berechtigten Interesse des Mieters abhängig. Der Vermieter hat aber die Möglichkeit, im Streitfall den Mieter dazu zu veranlassen, sein Interesse an der baulichen Veränderung offenzulegen. Denn der Vermieter kann dem Mieter stets sein Interesse entgegenhalten, dass die Mietsache baulich nicht verändert wird. Jede Partei trifft sodann die Darlegungs- und Beweislast für die Umstände, die zu ihren Gunsten bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen sind.

Ein verbesserter Einbruchschutz, ein besserer Gebrauch der Mietsache durch Menschen mit Behinderungen oder eine Lademöglichkeit für elektrisch betriebene Fahrzeuge führen – auch nach der aktuellen Verkehrsanschauung – regelmäßig zu einer nachhaltigen Steigerung des Gebrauchswerts der Mietsache.“ – Aus der Begründung des WEMoG-E

Vermieter:
  • Konservierungsinteresse:
    • Dieses besteht darin, dass nicht durch eine bauliche Veränderung in die Substanz der Mietsache eingegriffen wird.
    • Dieses Interesse ist typischerweise umso gewichtiger, je umfangreicher der beabsichtigte Eingriff ist.
    • Im Rahmen des Konservierungsinteresses ist auch zu berücksichtigen, ob durch die bauliche Veränderung ein gefahrträchtiger Zustand oder eine baurechtswidrige Situation geschaffen würde.
    • Das Konservierungsinteresse des Vermieters gebietet es auch, dass der Mieter ihn hinreichend über die Einzelheiten der begehrten baulichen Veränderung informiert.
  • Interesse des Vermieters daran, dass die bauliche Veränderung keine negativen Auswirkungen auf seine Rechtsbeziehungen zu Dritten hat, etwa zu anderen Mietern oder seinem Grundstücksnachbar.
  • Rückbaurisiko:
    • Der Mieter ist nach allgemeinen Vorschriften bei Vertragsende zum Rückbau der baulichen Veränderung verpflichtet.
    • Kommt der Mieter dem aber nicht nach und will der Vermieter die bauliche Veränderung zurückbauen, so muss er den Rückbau auf eigene Kosten ausführen und den Mieter auf Kostenersatz in Anspruch nehmen. Ist der Mieter zahlungsunfähig, träfen die Rückbaukosten den Vermieter.
    • Bei umfangreichen baulichen Veränderungen ist es denkbar, dass dieses Risiko dem Vermieter nicht zumutbar ist. In diesem Fall hat der Mieter die Möglichkeit, eine besondere Sicherheit zu leisten (§ 554 Absatz 1 Satz 3 BGB-E). Auf diese Weise kann der Mieter den sich aus dem Rückbaurisiko ergebenden Nachteil des Vermieters beseitigen.
    • Der Vermieter kann seine Erlaubnis aber nicht von der Leistung einer der Höhe nach unangemessenen Kaution abhängig machen.
    • Treuwidrige Rückbauverlangen des Vermieters sollen an § 242 BGB scheitern, etwa im Hinblick auf vom Mieter installierte Elektroleitungen, die nach dessen Auszug noch verwendet werden können.
  • Ist eine Eigentumswohnung vermietet, so ist eine bauliche Veränderung, sei es durch den Mieter oder den vermietenden Wohnungseigentümer, nach § 20 WEG-E erst nach einer entsprechenden Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zulässig (s.o.). Dies ist bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen.
    • Der mit einem Anspruch seines Mieters nach § 554 Absatz 1 Satz 1 BGB-E konfrontierte Vermieter kann daher unter Hinweis hierauf die Erlaubnis zunächst zurückhalten.
    • Verhält sich der Vermieter passiv, indem er sich nicht um eine für den Mieter günstige Beschlussfassung der Wohnungseigentümer bemüht, so kann dies dazu führen, dass die Interessenabwägung zugunsten des Mieters ausgeht. Der Mieter muss den Vermieter notfalls gerichtlich in die Pflicht nehmen, einerseits auf Erlaubniserteilung (§ 554 BGB-E) und andererseits darauf, auf eine die bauliche Veränderung gestattende Beschlussfassung der Gemeinschaft hinzuwirken (§ 20 WEG-E).
    • Wird die Ausführung der baulichen Veränderung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Kosten des vermietenden Wohnungseigentümers beschlossen, so kann der Vermieter dies dem Anspruch des Mieters auf Selbstvornahme entgegenhalten. In diesem Fall kommt eine Vereinbarung nach § 555f Nummer 3 oder eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 in Betracht (s.u.).
Mieter:
  • Auf Seiten des Mieters ist sein Interesse an der Ausführung der baulichen Veränderung zu berücksichtigen.
  • Aus § 554 Absatz 1 Satz 1 folgt, dass das Veränderungsinteresse des Mieters aus gesamtgesellschaftlichen Gründen im Ausgangspunkt stets beachtenswert ist. Folglich ist es nicht zulässig, den Anspruch des Mieters mit dem Argument zurückzuweisen, an der begehrten baulichen Veränderung bestehe schon grundsätzlich kein anerkennenswertes Interesse.
  • Bei der Nachrüstung mit einer Lademöglichkeit sind beim Veränderungsinteresse auch die Belange des Klima- und Umweltschutzes angemessen zu berücksichtigen, etwa die Reduzierung von Treibhausgasen sowie der Schutz vor Luftschadstoffen und verkehrsbedingtem Lärm.
  • Das Veränderungsinteresse des Mieters ist von seiner individuellen Situation und dem Ausstattungszustand der Mietsache abhängig. Verfügt der Mieter etwa bereits über eine Lademöglichkeit, so fällt zwar der Einbau einer neuen, technisch besseren Lademöglichkeit unter § 554 Absatz 1 Satz 1 BGB-E. Das Veränderungsinteresse des Mieters ist in dieser Situation aber deutlich geringer als in Fällen, in denen noch überhaupt keine Lademöglichkeit besteht.
  • Führt der Vermieter bauliche Veränderungen an der Mietsache selbst durch, kann er dies grundsätzlich einer baulichen Veränderung durch den Mieter entgegenhalten, solange der Vermieterausbau wirklich und glaubhaft erfolgt.
    • Der Vermieter hat hinsichtlich der Kosten der baulichen Veränderung die Möglichkeit, nach § 555f Nummer 3 BGB mit dem Mieter eine passgenaue Kostenübernahme zu vereinbaren.
    • Anderenfalls kann der Vermieter regelmäßig wegen der baulichen Veränderung nach § 559 die Miete erhöhen. Bei einer vom Mieter begehrten baulichen Veränderung gemäß § 554 Absatz 1 Satz 1 BGB-E handelt es sich nämlich in der Regel um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555b Nummer 4 BGB. Führt der Vermieter Maßnahmen durch, um mehreren Mietern die Installation von Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge zu ermöglichen, etwa die Installation eines Lastmanagementsystems oder die Erweiterung des Netzanschlusses zur Vermeidung von Lastspitzen, richtet sich die Kostenverteilung nach § 559 Abs. 3 BGB.


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